5：27   主持人：相信今天这样一个论坛，现场只是拉开我们穗汉两地房地产企业合作的帷幕了，并且相信随着我们武汉的崛起，我们的武汉房地产会将更多的目光聚焦在武汉，我们今天的论坛就到这里，我们实话实说暂时说到这里，接下来让我用 最热烈的掌声感谢一下台上的嘉宾，也非常感谢我们远道而来广州朋友。

5：24   张乐：荆楚网传播荆楚文化，长江水，珠江水，让相距在中部崛起的武汉。

5：23   张建华：我们在武汉20年了，我们全新体会到，要想在市场上站住脚跟，就是我们一定要贴近老百姓。

5：23   曾文涛：实际上我们做一个产品，所以我们想会有负责性的一直做下去。

5：22   黄新发：这两天我到处走，从地图上看到处是水，我觉得对我们广东来说特别是做地产的这些老板来说，特别相信以水为财的思想。我觉得就武汉这么好的天蓝，这么好的深厚的经济文化，地然地水的条件，我觉得是一个优势。这里我用一句话来说，假如说以我对武汉的理解，我们公司也希望和一些目标长三角的一些合作伙伴，希望我们能够合作。

5：21   陈洪志：我想最后说上一句话，我想和我们广州地产和武汉地产所有的同行我们所希望的一样和我们企业所倡导的一样叫老板厚道，员工地道，和谐生财。

5：20   主持人：谢谢，今天我们时间也是差不多了，今天刚才开场的时候，我们是给了每一位一段广告时间，那我们善始善终，最后也给我们五位嘉宾最后一句话来总结一下此时此刻他们来到武汉的心情，特别是我们的黄博士第一次来武汉，还是从我的左手开始来总结一下。

5：19   曾文涛：这个是市场经济发展的必然，市场经济给我们最大的朋友就是竞争。说真话，现在尽管可能价格好了一点，但是有很多房子可以选，这个就是房市的一个发展。

5：18   主持人：因为时间的关系，我们最后一个问题问一下我们武汉的开发商，当然也是一个比较敏感的问题了。这个问题我想问一下曾总，就是当外地的开发商到武汉来瓜分市场的时候，您当做如何感想？如果我们方圆集团小城之春放在我们曾总的土地上，有什么感想？

5：13   陈洪志：我想我向讲宏观一点，我想就政府的调控对所有的开发商都是一种永远的痛，包括媒体的建议。我们很早以前我们国家就计划生育政策，我在很多的农村见到很多各标语，有些标语比较温柔，或者是生男生女都一样，我见得最深的标语是刷在墙上，八个字，一人超生，全村结扎。所以我想很多城市地方氛围我们再回答这个问题，地方政府在强调这个问题第一有影响，第二影响不大，第三我们健康但是房地产企业也是三句话，一也是有影响，第二影响也不大，第三我不解答。我想简单谈一下自己的意见，第一确实有必要。第二个调控要适度，第三房地产开发企业一定要全面。第一个有必要就是房地产企业这么多年来，为经济的拉动，对国民经济的贡献，包括改善人居环境的作用是有目共睹的，但是在社会各个方面谈这个行业一般来说不好的。这样一个伟大的工程在我们行业里面不需要品牌效应，不需要管理，只要能搞到地，只要能够搞到贷款，只要认识村书记，只要认识行长你就可以发财，就可以做房地产。

    就是人有多大胆，地有多大产。开发商赚取利润的来源主要是对土地的由来。建房子只是一个工具，所以在这样的环境下，对于不好的企业不调控也不行。所以我觉得第一我们应该正确面对。

    第二个要适度。包括武汉而言，其实我觉得武汉这两年房价也有一个上升的态势，我们在分析各个地方的时候，我们会发现，每个地方的走向有外因，也有内因，有宏观的影响还有其他的影响。以武汉为例，更多的是城市的回归。以广州为例，连续7年上升，然后连续7年下降，我们应该市政府每年投入上千亿改善措施，商业环境教育阶段的提升当然要好好的改善。

    第三个我觉得所有的房地产企业，当我们自己很小的房产公司的时候，我们当时是做产品，我们把产品做好。当我们发展到一定阶段的时候，我们要做市。第三个阶段我们要做市。这么多年来，我觉得如果说我们房地产企业成熟了，或者说广州的房地产企业这么多年来相对比较稳健，就是说广州的房地产企业更多的强调一种顺势而为，就是面对宏观调控我们第一反映，北方的企业首先是骂娘，然后是发牢骚。但是广州听到这个消息以后第一个反映就是回家补课。如果说广州这几年的发展更多的和政府是一种博弈，演变成一种支持，如果说我们把所有的房地产企业只要顺利拿到地，只要盖起来就能赚钱，所有的开发商把希望放在土地升值上，说实在话，不是一个期待的行业，也不是一个有发展潜力的行业，所以我们的开发商要想楼市年年旺，楼价年年涨。

5：12   主持人：我们打造盘龙城的名流时代也将面世了，我们也希望能够看到这样一个明星的楼盘，今天我感觉我们台上是广州赛区和武汉赛区开发商的PK现场，接下来的问题还是问我们广州开发商老总了，就是你们认为广州的房地产市场有没有泡沫，宏观调控给广州的市场带来哪些影响？想听听我们陈总对宏观调控的看法。

5：07   张乐：房地产的发展经过20年的历程，这个产业在中国，如果比作人的话，还是一个新兴的婴儿。那么在中国的房地产发展当中，应该最早从广东向内地的进行传承，是因为蓝色文化对抗和黄色文明的对抗和竞争，使得中国有改革开放的企业力，随着长江文化发展，使珠江三角洲的发展向长江三角洲来转移，就是中国发展的经济中心在变化，这样也给广东带来一个深思和发展的机会，刚才光大老总介绍了，万科在做20％和80％发展时候，它既是一个市场人化的规律，也是一个市场开发的规律，同时也是一个市场销售的规律，所以刚才朋友所问的问题，我想说在发展过程当中，这种传承或者是抄袭本身就是在研发生产过程当中的现象，但是我们反思的是，当房地产这种商品成为我们每个人必须同时，又成为钢筋混凝土成为我们思想的时候，我们看到地产在发展过程当中的变化，过去我们盲目的追求的全国一个城市在都市竞争，淡化了城市的文化，淡化了城市的差异性，也就是说当我们在一个城市看到某一个楼盘的时候，我们在另一个城市也会看到同样的楼盘，比如说万科。

    那么今天我听到一个项目就是刚才中国文化的项目，这在五年前我们成为在万科讨论的时候。欧式建筑和中国建筑为什么中式建筑受到了压抑，欧式建筑进行了发展了，就购买来讲是一种理性伸展回归，就是说一个人没有到过国外，可能就向往国外的建筑，所以我们想哪一种风格在流行的时候，我们是否反思每个城市都有自己的风格，我们在想提到汉正街，刚才有一个汉正街的项目，当我们听到这些名字的时候，我们可能会想到武汉以前的一种景象，当我们提到芦沟桥的时候，我们也会想到芦沟桥带给我们一种战争的城市景象，我们说提到的航空路等等，这些都重视当时城市发展的轨迹。所以我想说，随着经济的发展，随着我们人类生活文化的品尝的追求，每一个城市都会找到他自己的个性，比如说武汉在自己的城市发展过程当中，我们有城市开发向郊区开发的模式。大家刚才也问到了，为什么武汉的房价起不来，我想一个重要的原因武汉就是中国经济适用房的试验品。

    所以我想说，我们今天在研讨这种环境在变化，这种建筑销售风格在变化，乃至其他的风格都在变化的时候，我们会相信，我们有责任的开发商会进一步提升我们文化的关系，我们会看到武汉在城市的发展过程当中，大家从一个马路文化到一个码头文化，这个上升就是我们更加认识到湖北省是一个千湖之省，武汉是一个千湖之市，武汉有东湖，南湖当你们在看这些湖的时候，你会发现一个差异，五年前这些湖边都是荒地，现在成为了老百姓居住的土壤，我们在探讨的时候，这些地方不正是我们有责任的开发商正在寻求武汉本身地域文化的特征吗？盘龙城3500的发展史，我们的开发商都在为老百姓着想，我相信老百姓也好，开发商也好，还是我们媒体也好，还是我们的行业主办方也好，我们都有责任让中国的房地产既具有国际性，又具有竞争性，我觉得武汉的房地产会成为一个江景，湖景，乃至森林之景，文化之景来共同交流，你们会看到长江的轮廓性会变得更加的丰富，我们生活的力量会变得更加的美好。

5：06   主持人：接下来还有一个问题想问我们张总，他们说学习外省甚至国外的开发模式在房地产当中都是非常普遍的，就像我们也是一个学习的现场，但是学习不可能盲目照搬，如何才能提高学习使自己的项目因地制宜，发挥本土的特色，我想今天这样一个问题是不是也是我们今天到场的另外一些开发商也想知道的。

5：05   曾文涛：我们武汉可能是没有太好的企业，实际上我觉得还是不是妄自菲薄吧。
 
5：05   主持人：请问我们武汉的房地产企业在哪里，拿得出手的产品在哪里，我想这个问题我们的曾总可以回答一下。
 
5：02   陈洪志：我想房地产市场我提一些自己的体会，我觉得一方面在广州很多市场化的手段和行政手段的调和，比如说他在产品的销售和项目开发建设方面正确政府是完全充分放开的，而在土地的上他非常强调土地供应的计划性和强制性，就是牢牢控制了经营性的市场，所以这个时候广州房地产开发是稳健的根本原因。

    第二个我觉得相对来说广州的开发商更多的强调一种务实，更多的强调一个共同的把市场做大，我们经常谈的话题就是共赢。就是共赢把市场做大，我记得武汉早期有一个品牌叫红桃K。他主要是把需要消费的人群扩大了，把潜在的消费群变成了现实的消费群，也就是在以前的中国人不知道贫血是什么，只要喝喝鸡汤就可以了，红桃K最大的成果就是告诉你是需要什么，所以我觉得从这样一个实例作为我们房地产企业，我们共同强调是把市场做大，共同引导消费者的需求，共同去扩大消费者需求，然后在日益扩大的市场当中，我们去做各自的事情。

    第三个刚才张总谈到了，学习万科。万科的开放模式其中有一个最根本的原则就是只用20％的精力去做80％事，而用80％的精力去做20％的市场。他有一些项目是非常成熟的，他只需要20％精力去做80％的项目，无论是创造利润，也迅速占领一些市场，他有80％的精力去做20％的产品，也就是他倾注80％做产品的创新，去做产品的东西，所以我觉得这也是一个成功的历史。所以我想我们房地产市场更多的应该在产品上，在创新上，在务实上都为创造消费需求去消费，谢谢。

5：00   主持人：每一个项目都像我们黄总的孩子一样，非常感谢我们黄总的分享，掌声感谢他。刚才在我们黄总和大家分享他们所建造这样一些精品楼盘的时候，我们台下的观众有递上来一些条子有这样一些问题。

第一个问题是问我们广州的开发商近几年来没有出现在宏观调控之下这样一个大幅度回落，或者是大幅上涨之势，造成这种平稳的态势的原因是什么，我们还是请我们光大集团的陈总还和大家分享一下这个问题。

4：50   黄新发：可能这个文件有一点大，我可以说一个简单的介绍。因为今天主持人安排，我们和两地的发展商做一个交流，我向说一些大道理没有什么意义，我想更多的是在不同的地域，面对不同的文化，不同的消费者，不同的市场，我们应该根据自己的情况做一些具体的东西更有意思一些，就是把项目的竞争和大家做一个介绍。

    我简单介绍一下方圆集团做过的一个项目，因为集团在广州是一个小公司，做的地产项目并不太多，在座的还有很多的大发展商，我们从最早的项目，到第二期金色营地，第三个是到自主开发的白云高尔夫花园这个项目，那个时候基本上非常明确集团以生态，以绿色为主的企业文化，所以高尔夫定位它是引领广州生态的地产文化。就是说以自然生态为主。然后开发完高尔夫以后，我们后面的河塘月色，就是在自然生态结合的一个文化。我们接下来要做的就是中山水面。它在广州市老城区的包围之中，但是中山是一个老区，但是他有一个文化底蕴，所以我们要在这个区域中凸现一个产品的价值，我们就营造一种中山水面情怀久的一个产品。在做高尔夫的时候，我们想我们在这个地域中心很繁销的市场里面营造一个更多的文化气息，因为大家都觉得为了金钱兄弟反目为仇，父子反目甚至邻里之间的关系有一些不和谐 ，我想更多的是塑造一个家和万世兴的环境，所以我想在广州塑造一个不同地域风情的自由国度里弘扬我们中国最有价值的文化就是我们儒家思想的文化。我想这种文化没有一个人可以抗拒，其实对这种和谐尊重的文化是没有人可以抗拒的，但是我们为什么不去做，我们一味追求产品的欧式或者是美式的呢？

    所以说我们就想真正为广州做一个带有民族特色的文化，现在广州很多的楼盘，发展商很务实，务实背后很多产品没有自己文化的特色，如此下去的话，就会发生一个问题，就是我们留给自己的人到底是什么东西。做都市化的进程带给我们都市性是什么。我们不管是武汉的发展商，或者是广州的发展商我们觉得我们都有这个责任去做这个工作，为我们的买家塑造一个很有特色的东西。为什么日本通过政府，通过内阁它决定不做欧式，美式的建筑，一定要将全日本自己的文化，但是可以包容像欧美很好的工艺，或者是一些材料，或者是一些理念，但是它的品牌文化都是自己的。其实我们中国更多要经受考验的，更多的是政府官员，我们政府的审批制度在我们政府官员的手上，他有审美的权利，其实在国外审美在艺术家的手中，但我们现在中国这种建筑审美，特别是外立面等等都是政府决定的。在这种情况下我们要打造一种风气引领这个市场。

    高尔夫花园是一个走生态路线花园，99年开发，当时提出来以后广州都在做生态地产，我觉得生态确实是我们国家现在长足发展，就是我们必须要这样去做。这个是高尔夫花园,当时我们提出了这种饮水质量，规划我们居住的人。这个是高尔夫的一个片角，包括这个假山，我们牺牲了两幢楼建造出来的，这个山背后建造其他是一个到三楼四楼和自然的山坡是亲近的。在这个小区里面我们用了很多的思想。

    这个是我们解放北的金桂园，他营造一个文化底蕴，他入住的都是商人。所以要营造和心里完全吻合的感觉。这个项目最后是卖得非常快的。

    这是我们目前在荷塘月色按照国家教育司可能在全国排在第五位的教学，这个教学是从零开始自创品牌的，从前年的9月份开始，现在生源已经是非常的多，而且去年获得了全国教学英语考试特等奖。

    这个荷塘月色我们所传承的思想，营造的是这种自然和谐的关系。刚才我们在谈话的时候说，要想打造一个什么东西，我们可以提前设计的，我们要塑造一个江南的美女等等，我们都可以设计出来。

    恰好我们武汉也有一个东湖，我觉得武汉这么一个多水的地方真的是水文化是我们不可多得的一个城市。可能对东山这种老城大树文化历史，对生活的眷恋我们把这种情怀塑造出来了。然后再到我们元月一号开盘的云山诗意，我们主要是想营造一个儒家的思想。因为云山诗意中国的文化是一个农业文化和封建文化合二为一的文化。因此我想，我们在利用现代建筑工业化生产材料和工业化生产流程的同时，来赋予我们精神的粮食，是一个心中国，新发展的一种新的产物。

    这个是当时的一个构思，就是如何用槽钢，用玻璃的元素来赋予我们建筑的一种符号。这也是我们其中的三栋，我们把每一栋楼做一个72家房客，有一个内院等等元素来打造我们内外的主题，同时我们在每一个住宅大楼传承我们中国的儒家思想。他是一个泛教育，包括对每一个园林的控局。我们第一个想法是打造一个古琴状，这个就是没有一把琴弦的琴。我们就把这些文化应用到我们的产品中，包括规划中的名字，比如说中国的琴棋书画 等等这些元素贯穿我们每一个建筑里面。

    这个是我们云山诗意这个形象的塑造，就是家庭的这种形象。还有一个项目是小城之春，我们要营造是大城市当中一个春天的来临。云山诗意我们当时我的构想就是在设计一种生活，这种生活就是描写每一个社会形态每一个工作精神是什么样子的，现在在城市中的家庭状态是什么的，包括问题少年等等这些因素。我们可以看到，古代大家庭其乐融融的家庭味道，所以我们居住和家庭相连是密不可分的，这是一种形象，在这种情况下云山诗意产生了。

    刚才说了，就是百善孝为先，所以我们传承的是孝的文化。

4：48   主持人：精彩的留到最后，今天我们主要向广州学习，我们可以多留一点时间给我们广州的朋友，据我了解，我们方圆集团有一个项目是一个星期销售了1.6个亿，真的是非常不错的业绩。我们还是多留一点时间留给我们黄总，掌声有请我们的黄总。刚才是我们台上的嘉宾在互动，刚才我们说了不仅仅是五虎将有话语权，听众也有话语权，如果有什么好的想法可以示意，或把想法写在纸条上，请工作人员递给我。

4：48  黄新发：我想最后我表态好吗？

4：47   主持人：刚才谈到方圆集团还没有走出广东，既然您这样看好武汉，会不会到武汉也来投资呢？

4：40    黄新发：我想以我的经验，我们定的一个经营思路就是以市场为导向，以客户为核心，以营销为中心。自然有这么一个指导思想来指导我们做，因为产品最终做得再好，还是要卖出去，真正让买家有屋的时候还可以享受居住的快乐。

    假如没有人性化的服务作支撑的话，这样是支撑不下的。其实我们曾经做过一个项目，那个项目我们最早是没有介入的，那个时候有一段痛苦的日子，就是由于很多客观的原因造成滞销了，然后打官司，所有的业主打官司。这一年下来基本上是停滞的状态，只要你一打广告业主全部售楼部把它给封了。在这种情况下，我们那个时候只是股东之一，后来我们想这个项目碰到很好的位置，所以没有做不好的。在广州市中心的最大一块地，它是处于广州的八大商圈之中，也就是每一天广州的现金流最多的就是那一块。所以没有做不好的，只要驾驭不好的。最后我们和企业的老板大家共同商量一个策略，最后我们就把这块地收了，我们就全面的介入。我后来制定了六大游戏规则，叫六大连锁计划。第一个计划就是换血计划。第二个是产品通过中心地段，第三个就是安抚计划。第四个是投石问路计划，第五个是扛大旗，重新树立自己的品牌。第六个是改变理念，通过这一系列的问题把大旗展开。这六大计划实施以来，比我预期的一年半卖完了整个的项目，这个项目最后升值了2000元/平方米，从原来的5000元/平方米，现在已经到8000元/平方米，而且是买不到，就是这么一个格局。

    所以我回答张总的问题，最关键的就是最后的保障，就是如何能够让社会，让我们的买家认可你这个企业的文化，认可这个企业的产品，能够使他在安居乐业的同时真正让我们感到一心一意为他做服务。我想这样的话，水亦能载舟，也能覆舟。所以我想前提工作是非常重要的，你自己都不能考虑设计一个品牌卖哪一群人，就把项目盲目建立下来以后就卖，那就没有方向了。我觉得你每一个产品能做到这一点，每一个产品在上市之前都有很多的业主在排队等候的话，那个时候你的楼不可能盖好就卖完了，你做到这样的话，就证明你最关键的问题已经保护好了。其实武汉和广州有很多相似的地方，我到武汉之后我在武汉的区域走了一下，我发现武汉的长江隔离，我觉得和广州是一样的，我觉得武汉处于这样一个位置，整个长三角13个地方之后，这种大城市话的进程势必让武汉在这个时候有一个突飞猛进的进步。你可以说为什么新汉正街价格会炒那么高，他可以预料到哪个市场可以带来升值的回报。

    现在武汉的均价在3000元/平方米，今年又报出在5000元/平方米左右，这种城市产品升级换代都在发展过程当中，包括自住型到开发型，我觉得武汉有这么大的商机只要把握好市场，把握好政策，政策是非常关键的，我想这也是作为我们房地产开发者，这个是最重要的。但是不要违背他，你只要顺应它，提前去了解它，就可以搞好。  
 
4：36    张建华：因为我们每一个企业，必须和国家宏观政策要是一个整体的，我们每走一步都要或当地政府紧紧联系在一起。后来黄总讲到，有资金安全的问题，作为武汉市来讲，我在武汉市做了20年了，是一个老牌的房地产企业，在这里已经是300万平方米，每年是20万平方米，从武汉市的宏观调控来看，对武汉市的压力不是很大，武汉市目前在19个城市里面武汉市房价才排在15位，投资在11位，所以还有很大的空间，从今年来讲，今年上半年我们房地产投资是113个亿，而且投资是历史最高的。所以我讲，广东的朋友，刚才张乐进行了客观的分析，所以我想广东的朋友到武汉来投资，我觉得武汉市的房产还有很大的升值空间。而且武汉市最近几年的发展比较快，和中部崛起在一起，是发展最大的城市。所以我想中国最大的都市，所以武汉的房地产投资还是有很大空间的，从我们公司来讲，我们原来感觉是把房子建起来就卖了，现在我们感觉到房做起来，更多的考虑是赋予房子的文化。我们是让老百姓生活更方便，厨房多大，台阶多大，小孩房间进去多宽，客厅多大，每一个细节我们都安排非常的周密。

    所以从我们自己来讲，作为目前武汉市我们自己制定了33战略，就是把1/3用在武汉市投资，另外的1/3就在省内，比如在宜昌有600多亩地我们就准备买，另外在长沙我们正在准备，武汉市目前我们开展三个项目，也有10几万平方，所以我们想每年在武汉保持15万平方米左右的开发面积，在省内保持7、8万，在省外保持一点，这样来运作。

    我想问一下，你认为房产开发最重要的环节哪一个？因为刚才张总讲了一下，我想黄总您觉得最重要的环节是什么？可以使资金很快的回笼？  

4：35    主持人：还有一位张总是听你沉默不语，您有什么精彩的言论呢？

4：28    张乐：有很多的话题，我不知道从哪个话题讲起。首先是第一个话题关于广州地产和武汉地产，今天我们广州朋友和武汉的朋友聚集在一起，我对广州的考察或许不完全的正确。广州在90年代初期，我们武汉才刚刚起步，在广州创造一个汽车大展的时候，我们武汉还处于一个早期的状态，现在广州来全新整合资源的时候，我们武汉刚刚学会了对市场的观念来营造品牌的素质，一大批外地房产公司进驻武汉，包括广州带来了一些新的理念，新的营销方式以及品牌的做法，所以我想广州曾经所走过的路，就是我们武汉要走的路，广州的今天就是我们武汉的今天。我们看到广州创造一个个新的神话，创造华南房产的时候，我们也看到了武汉的未来交通发展的一个方向。所以我想广州地产和武汉的特点是差不多的，我想武汉被珠江所分割以后，广州成为规划是向东或者是向北，后来市场的导向造成运动，提到一个新的层次的时候，就是一个城市改变了一个规律。武汉三镇曾经成为汉江汉水或者是长江真正在全国成为一个大城市的时候，武汉的地产在发生一个革命性的变化，武汉的地产会向哪去，有什么特点呢？我想三镇的格局决定了武汉的分居模式。 

    也就是说从我们传统的码头文化又回到新的码头文化，所以我想武汉地产还会带来一些新的变化，就是随着武汉新城，随着8＋1城市方向的晋升，我想武汉会有一个大的变化。也就是说城市的躁动影响了一个新的观念。

4：28    主持人：我觉得曾总给我一句先天下之忧而忧，后天下之乐而乐了。

4：21    曾文涛：实际上也没有什么好说的，因为长期在做这个事情。应该说一些企业功能非常的简单，它应该是依靠市场来提供的，在生产过程中要实现功能，企业的责任就是要保证生产的环节，这个是任何企业，不管是我们地产企业也好，还是其他的企业也好，他们的生产循环都进行就会出现两个局面的一个是创造就业一个是创造税收。我为什么觉得这一段时间议论这么多呢？房产可能有一个大的特点，他是我们衣食住行里面很重要一环，另外它又非常的直观，非常的自觉。因此我看报纸也好，媒体也好，包括平时日常生活中，特别的多，我觉得目前有一些观念这里面有一个普及的问题。从房产来看，这个行业本身是非常具有发展前途的，小房子要住大房子，因此行业是具备有完全发展速度的这样一个空间时间也好，或者是一个完完全全发展的，刚才一位广州的朋友讲他比我乐观，我是一个悲观主义者在这种情况下，企业要不要发展，的确是雾里看花。要真正满足客户的需要，这个倒是我们应该做的，我是主张什么呢？就是由于媒体的一边倒造成现在的现象。

     第二个观点就是关于房子本身，它应该是一个财富。美国人有两个梦，一个是房子的梦，一个是汽车的梦。我想应该有一个调查，在美国真正自己租房子住的人是特别多的，我们就说一个白领，一辈子供一套房子。所以它也是一个非常沉重的东西，因此我们提出来这样一些经济适用房政策等等，我觉得这是一个潮流，还是我们原来的思想叫居者有其房。我倒是主张廉租房，租一套房子，因为土地资源是有限的，用了大批的经济适用房，其结果一个是容积率是非常低的，第二个是楼层不太高，这个是形成了真正的浪费。但是真正照顾到贫困家庭没有，我想大家是非常明白的。我觉得这一些政策似乎差一些连贯性的东西，适应性的东西，这仅仅是我一些单方面的东西。

4：20    主持人：我一直在看经济学博士，关于央行这方面的宏观调控的问题，肯定您有话要说的。

3：53    黄新发：这个问题之前没有考虑过，您提的问题是比较尖锐的，现在对中国的地产市场来说是一波未平，一波又起，我想把它列举出来，充分考虑一下，就是一切以央行为主导，以2004年的土地以来一系列的动作，这套组合拳背后隐藏是什么，我想不同的人都有不同的思考。从个人的看法我想政府它毕竟有它的道理，因为现在央行出台了一系列的政策来越来越快的加速对土地市场，特别是金融这一块的制约。无论是提高门槛也好，或者是采取整治手段，人民币之前公开说人民币不会升值，我们顶得住，但是房价一打压的时候，部委的文件一下来没有过多久就实行了。一下子人民币就升值了，我们现在可以看到央行背后是非常的急，力度非常的艰巨，包括上个星期提出来的对于取消预售证的建议，现在没有明确，他觉得可能一下子明确市场接受不了，我们看一下这之前没有消化，但是都在唱反调的时候就一下子改变过来了。其实一旦公布以后，我们很多的发展商以及所有的媒体都在紧张，这当中就有一些变化的。我想不管怎么样，特别是取消预售制度对我们开展商来说肯定是“弊”多于“利”，但是对于买家来说是有“利”也有“弊”，因为取消一个因素毕竟是一个决定性的淘汰。对买家来说楼价肯定还会上升，现在土地的变革势必规定我们的成为上升。

    第二个现在资本的成本上升也会使我们的楼价上升，我们发展商没有钱就一定不做，除非做这件事以后就为了更好的经营。我想在满足企业创新的时候，再赋予社会责任，但是企业真正牺牲自我成就消费者的话这个是不可能的。政策也有一个变化，我们也有一句话，叫做物尽天责，适者生存。我们只是在大的环境下如何生存，我们如何根据湿度的新鲜度培养出最好的东西，所以我想毛泽东有一句话，叫做人定胜天。但是有一句话人不能胜房，在政策法律法规之下我们可以违背他吗？不管是怎么样我们的买家还是要做。我想如果在这个环境之下去做好打造好自己的企业，做好自己的产品，打造好自己企业怎么打？我想谈一下我们企业的做法。

    我想我们选择的是以政之道。这个“政”是以政的做法来治理企业，我们在企业的发展战略当中你如何以战略眼光去治理企业，你如何去考虑企业的发展规模的同时，你要掂量一下。就包括我们在内以广州总部大本营，进入长三角，占领长三角我们还没有正式的实施，我们一定要预测这些东西，就是包括对经济风险，包括对政策的风险，包括对市场需求的变化，有了这么一些东西以后，我想我们是做什么的，鱼头是把握方向的，我们在设计平台早在60年代设计大师说过靠产品的使用形成一个品牌，其实现在我们是在完成一种设计品牌。就是说一块地还没有拿到，就想在这个市场中我们要做什么样的产品能够迎合或者是引导某一群的消费者，自然我就找一块地来实现我的梦想，然后围绕这群人的意识形态，生活习惯等等来设计出适合他们的产品，然后找到有效的渠道来解决。我想这个就是以思想和理念整合一流的设计和实行对立来完成产品的市场。以人性化的服务做一个保障，这个是三个循环的，因为有这个“政”治“道”的做法就可以把企业做好了。

    为什么我们的产业结构有高速公路，有高尔夫，这些不同的产业结构包括我们最近要开发的酒店服务公寓基本上是自己持有的，就是目的要确定，调整一种比较合理的集团发展和产业结构，从而平息和化解问题。早在两年前，我们在上海，在北京，他问我们有一块地问我们愿不愿意做，我想我们的企业在运作模式还不明确的情况下，我想战略和战术上是截然不同的，我们现在还是在巩固大本营，就是从原来的住宅产品为主，逐渐延伸到商业、物业和写字楼公寓不同的工业。从一个区域到另一个区域重点布局的过程，这可能是我们在塑造品牌的开始，因为我们想5年的发展阶段中明确提出了我们通过点到面，通过每一个品牌的积累树立对大家忠实和美誉度的做法，这就说明我们这种步伐其实能够出现。就像以前和探讨的一个问题，他说开发商每一年有两个亿，十年之后有几个亿，你按经济法去算。他说你想想，谁能笑到最后，这10年之后又有多少的企业，这句话我听后是豁然开朗，这种思路决定了你的出路，所以我想宏观调控这些制度真正要实施的话，特别是人民币的升值，他主要有几大好处。第一个是吸引很多的外资，第二个使我们进口的原材料，第三个是可以使升值。我想总体来说可以跟我们中小企业的基本面进行一个改善，所以说国家让你做是有他的道理的，是为了使得经济完全开放做一系列的做法，他要搭建好这个架构可以和国际的金融集团抗衡，实现国际接轨的前提，他是逼不得以的，但是作为我们企业来说可以提出一些意见，但是它比较依赖于市场来做产品，要做好自己的企业治理。

    一切的责任都在我自己，所以我想说做好自己的事情是很好的。   

3：51    张建华：刚才几位专家提得很专业。因为我最近看了中国人民银行截止到2004年的中国房地产金融报告里面谈到了今后可能要取消预售房，商品房的预售对我们房地产是有影响的。作为广州的朋友，我想请问您如何看待这个问题？

3：50    主持人：下面有请张建华介绍一下。

3：48    陈洪志：我想接着刚才一个话题，第一个话题和大家一起谈谈对广州和武汉两地市场的热点，这个题目非常大，我想从个人角度谈谈广州市场的特点，我想在广州市场的特点有几点是做得不错的，第一点就是共识，第二个是善于创新。第三个在政府的管理上比较强调市场保证。应该在我们国内房地产开发当中，在广州是市场化程度最高的，这种小政府大市场所营造的环境也比所有的企业带来一个自由竞争，自由舞台，充分发挥的舞台，就在这样一个情况下，应该说广州房地产的发展已经成为我们产品的时代上升到一种政策的时代。我们大家知道宝马车卖的是一种驾驶的乐趣，其实奔驰车卖的是后排的座位，我想在广州房地产当中他的公司卖的是一个产品，以更多的是卖一种生活方式，这次我买的几位同行包括我们方圆所提倡的文化，他已经上升到一种生活模式的阶段，我想未来的发展会有更好的前景，我就简单讲一下。

3：46    主持人：谢谢发哥介绍这样一个文化，他今天只是冰山一角，先露一手，后面还有很，还有我们的陈洪志先生，有请我们的陈洪志介绍一下对市场的看法。

3：27    黄新发：广州房地产由于它独特的地缘关系，所以发展在中国房地产来说应该是一个比较悠久的历史，发展比较快。发展快自然在整个市场经济过程当中成熟比较快，我想今天来我们武汉、广州所有的发展商其实都是经历过摸爬滚打的，经历很多的暴风坎坷才可以生存下去。现在做得很好，都在积极的进取，不断的扩张。在这个市场淘汰竞争过程当中，能够生存下来的确实都是要付出代价的，这背后要付出很多的艰辛和努力。方圆集团在广州成立时间是97年，现在的结构是重向房地产投资开发的一条龙的一些产业，包括物业管理，物业代理，装修兼建材，这样的化也有高速公路，以及教育等等这些产业，但是这些无论是横向还是纵向都有相关联的一些考虑，从97年发展到现在，时间不算长，短也不算短，在这个过程当中，企业发展的时间更短，但是他们比我们做得更差。在这个背后我们有一些自己的想法，这么多年过来了，通过一些项目的运作不断积累自己成熟的开发模式和经验，无论是对产品的研究，对消费者的研究，以及对企业自身的管理运作模式，制度以及人才储备一种，刚才说到一个企业文化确实是一个重中之重，因为这个企业更多的在于企业的内在管理，但这种管理常常是背后的一种精神，企业的管理是一个三角形。中间内切圆，三角圆的底线就是生命线，两个斜线一个是制度线一个是保障线。这支撑的三条线就是企业的文化，企业文化更多的在于老板的文化。老板毕竟是一个企业核心的决策者，我们企业对自己提的一个定位就是有一些专题的探讨，一个企业的发展战略，一个定位决定自己走的路。方圆集团通过这几年来的摸索，也确定一个思想，就是崇尚生命和一个社会的和谐，这个目标确定下来以后，我们做任何事情都有一个方向。

    我们有一个文化是民主文化，就是建立在不同的程度，不同的一个范围决策的问题。还有一个是创新文化，它不是只在产品的造型上，它是一个泛意的创新，一个企业进行一个思想到每一个人的意识形态，到每一个产品产生的过程当中的全方位的创新，特别是及其最后的人性化的服务的创新，我想这理念文化构成我们方圆特色文化，做这个文化的效果我想举一个例子说，我们方圆的员工可能在广东是非常小的一个企业，但是我们企业的凝聚力特别强，我想说文化就说这么多。看各位老总还有其他什么意见。

3：26    主持人：接下来介入我们交流的主题，其实我们互动的环节不仅仅是我们台上上的，我们今天在座的100位精英，你们也有话语权，在听到我们嘉宾什么言论前你有更好的意见或者建议的话，我会把这个区域权交给你好吗？其实和我们方圆集团的老总沟通的过程当中，他提到在做企业文化这一块有非常独到的经验，这样对一个公司来说是非常重要的，首先有请我们的发哥来介绍我们的企业文化。

3：23   主持人：有请广州光大花园董事副总经理陈洪志、广州方圆集团副总裁黄新发、武汉建工富强置业有限公司副总经理张建华、武汉名流置业有限公司总经理张乐、武汉银海置业有限公司总经理曾文涛到台上就坐，开始我们今天的讨论。

    肖汉昌：各位来宾，各位朋友下午好。今天来自广州房地产业界的同仁和本地的开发企业代表聚集一堂，共同参与穗汉房地产高峰论坛，探讨品牌扩张与市场运作，地产开发与市场运营的相关话题，这是武汉与广州两地之间的首次交流活动，是一个良好的开端。

    请允许我代表武汉房地产开发企业协会对广州同仁的到来表示热烈的欢迎！（掌声）

    相信这是一次迸发智慧激荡思想的盛会，也是一个促进交流增进感情的盛会，更是一个共同学习、共谋发展的盛会，近年来，武汉房地产业取得了长足稳定的发展。2004年武汉市房地产开发投资为233.3亿，同比增长了37.6％，占全社会的固定资产投资28％。其中，住宅投资为169亿元，同比增长35％，占房地产开发总投资的32％。交易实现金额2004年城市公开通过招牌出让土地面积3743亩，同比增长了43％。实现交易金额79亿元，同比增长了92％。几乎是翻了一番。房屋新开工面积1565万平方米，同比增长了44％，占总施工面积的43％。全市商品房均价为2865元/平方米。

    今年上半年，武汉房地产市场继续保持增长的态势，全市房地产开发施工面积达到了2204.1万平方米，同比增长了18.41％。其中，住宅施工面积1794.35万平方米，同比增长12.58％。新开工面积635.69万平方米同比增长了25.6％。全市房地产开发竣工面积276.77万平方米，同比增长13.21％，全市销售限制商品房333.82万平方米，同比增长了14.55％。其中，住宅面积311.98万平方米，同比增长8.48％。实现销售额95.41亿元，同比增长了29.33％，其中，住宅销售额88.32亿元，同比增长了28.65％，全市商品住宅平均价格已经突破了3025元/平方米，比去年住宅的平均价格上涨了约6％。上涨的幅度低于全国今年上半年价格上涨的幅度。

    虽然今年以来，国家接二连三出台的宏观调控政策对武汉的房地产市场产生了一定的影响，致使投资增幅、销售增幅有所减缓，但是不断上升的发展趋势和市场潜力是显而易见的。相信中央的宏观调控政策通过一段时间的消化和调试，未来的市场前景将会进一步明朗。武汉的房地产业将会处于一个更加健康有序平稳的发展势头中。正因为武汉与沿海城市比较而言，发达比较滞后，市场前景较大。因此，近几年来，吸引了像深圳万科，大连万达，天津顺驰等一批国内知名企业入主武汉，特别是今年以来香港世贸集团，瑞安集团有纷纷登陆武汉，由此充分显示了武汉的对外吸引力以及未来企业对武汉未来发展的良好预期。我们相信在中部崛起的大背景下，随着武汉市城市经济圈的架构的逐步形成和发展，随着武汉城市基础设施和城市功能的不断健全和完善，武汉的经济腾飞将指日可待，武汉房地产业的腾飞将指日可待，广州作为中国沿海发达城市之一，无论是国民经济总体水平还是房地产业发展水平都位居全国前列，有许多先进的开发理念，经营模式，管理经验值得武汉业内学习借鉴，其土地市场二手房市场的管理的运作也更为成熟和完善，近年来，广州经济的高速发展使广州居民整体已进入了较为富裕的小康社会水平，与之向呼应的是，广州居民对入住的需求也在一个不断增长和升级之中，广州房地产市场可以说已经进入了一个相对成熟，平稳健康的发展阶段，近年来，广州许多知名的开发企业在长期的资本积累和经验积累的基础上，已经和正在迈出跨区域发展的步伐。

    近年来，武汉市的部分企业也有走出武汉到全国三线城市开发的很多，有的到内蒙古的包头，有的到山东的烟台，还有到四川的绵阳等等，也有的开发企业到省内的地级、县级城市从事房地产开发的，由此可以看出，跨区域的发展是未来市场的一种发展趋向。

    湖北日报报业集团和广州日报报业集团在全国都是颇具影响力和传媒性的传媒集团，在当地房地产界享有主流媒体的强势地位，此次两地报业集团与本会联手搭建这样一个盛大的交流互动平台可以说为我们两地之间的业界交流及学习提供了一个非常难得的机遇，在交流中取长补短，在交流中开拓眼界，在交流中分享经验，在交流中寻找商机，我们相信通过本次论坛一定会取得圆满成功，谢谢！

3：17    武汉房地产开发企业协会的秘书长肖汉昌为大家介绍武汉房地产开发的一些状况。

    嘉宾：各位领导，各位嘉宾，下午好。今天我们来到了武汉，这座特色的城市，并参观了武汉的名盘和武汉的开发商现场交流，武汉房地产近年来发展迅速，和广州房地产业也在成熟的轨道上不断前进，成为两地的主流媒体，湖北日报报业集团和广州日报报业集团紧密合作，携手为两地发展商的交流互动提供这样一个平台，策划组织这次广州地产经营行武汉交流活动，是穗汉房地产高峰论腾的重头戏，我们希望借助这个活动促进两地房地产业的相互借鉴和交流，深入总结两地房地产业发展成功经验，为推动两地房地产业的健康和发展作出贡献。

    最后感谢湖北日报报业集团对这次活动的大力支持欲祝活动圆满成功。

3：10    广州日报报业集团副总致辞。

    雷刚：首先作为此次活动的主办方之一，我向各位的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢。中部崛起武汉先行，今天国家中部崛起战略为武汉的发展提供了前所未有的历史机遇，也为武汉房地产业迎来了更为广阔的发展空间。目前，在国家宏观调控政策的作用下，武汉房地产业增长幅度有所减缓，但是仍然保持了良好的发展势头。显现出很多的市场机遇。这一次，来汉交流的各位老总都是广州地产界精英，武汉地产界能否保持稳健的发展态势，广州模式的发展经验对于武汉有什么可以借鉴的地方。这些是所有武汉地产界都十分关心的问题。也是本次交流论坛所期望得到的。

    湖北日报报业集团是华中地区规模最大，实力最强的报业集团，也是全国唯一一个同时拥有百万大报和百万大刊的集团。多年来，我们一直以促进经济社会发展，推进社会文明的进步为已任，始终与企业和商界站在一起，为经济和社会个和谐发展在一起。今天我们相聚与此，探索武汉房地产健康发展之良次。相信在各位知名开发商朋友和与会代表的共同努力下，此次论坛的成果能对武汉地产业的健康发展产生现实的指导作用。希望通过大家的广泛交流与沟通，为武汉房地产业的发展，为武汉的建设作出贡献。最后，祝论坛圆满成功谢谢大家！

3：07    湖北日报社副社长雷刚致欢迎辞。 

3：02  主持人致开幕辞。

3：00  “穗汉房地产高峰论坛”正式开始。

   由湖北日报报业集团、广州日报报业集团、武汉房地产开发企业协会联合主办的“穗汉房地产高峰论坛”将于8月20日15：00在武汉香格里拉大饭店汉阳厅隆重举行。届时，60多位广州优秀地产界代表将出席本次论坛，与武汉本地开发商进行交流学习，会上还将设立土地推荐环节，由武汉市土地储备中心向广州、本地开发商推荐武汉的优质地块。荆楚网将对本次论坛进行全程图文直播，敬请关注！