1.张先生问:什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？

答：凡下列情况之一的房地产，房地产开发企业不得刊登广告，广告发布者不得发布其广告：（一）未取得商品房预售许可证的预售商品房；（二）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；（三）违章建设的房屋；（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；（五）权属有争议的房屋；（六）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。

2.杨先生问:入住时对房屋进行验收应注意哪些问题?

一般来讲，验房都有个验收标准，除国家颁发的《建设工程验收合格证》外，购房者还要按合同约定对房屋设施的性能、质量进行验收。比如承诺入住时通水、电、气(煤气)的，是否已有水、电、气，有关设备是否性能良好，能够保证正常使用；房间墙面、地面涂料是否均匀、整齐；门、窗是否严密、端正；厨、卫有关上下水是否已接通等等。规定了相应质材的是否采用了该种建材，如塑钢门窗有没有被一般铝合金门窗代替。房屋由开发商提供装修的，有关装修标准是否符合规定，在此要提醒购房者不要误将样板间标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来，否则验房时不要以为也会得到同样的房子，在此，最好将有关入住、装修标准以明确的概念加以规范，不要将一些很模糊的概念，如高级、外国进口等等写到合同里，最好能确定具体的商标名称、建材型号、市场价位等，开发商因行情涨落不愿规定太细的，也应与其约定装修标准的价位范围再加上合理的人工费作为装修标准。

3.李女士问:我居住的小区物业公司经常有些莫名的收费，该如何区别？

答：根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》，国家发展改革委、建设部制定了《物业服务收费明码标价规定》。规定：物业管理企业向业主提供服务（包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务），应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况，即使是代收的水电等费用也应明码标价，如在执行过程中发生变化，物业公司应在执行新标准一个月前公示，对物业管理企业不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈的行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》进行处罚。故是否属于合理收费，可通过其公示、双方物业合同的约定、价格部门的相关规定予以确定。

4.陈女士问:我购买的某小区房屋,广告宣传作得很好,但谁知入住后才发现并不像宣传的那样,如绿化、交通均未达到其承诺的标准，问如何解决？

答：根据《合同法》第15条规定及最高院关于审理商品房买卖的司法解释的相关规定，对商业广告原则上认定为一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容。但如果出卖人在销售广告和宣传资料中，就其开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并由此对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的，在买受人就此内容提出订立合同时，该销售广告内容的对象就已特定化，根据《合同法》第14条关于要约的规定，应当将该内容视为要约，而买卖合同的订立则视为买受人对出卖人要约的承诺。在这种特定的情形下，即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应当认定为合同内容，当事人违反该内容的，应当承担违约责任。故你可以追究开发商的相关违约责任。

王丹,湖北诚明律师事务所律师,执业年限五年。擅长办理各类民商事、建筑房地产纠纷案件。