王先生问：我2003年4月购买了一套商品房，2004年3月办理了房屋两证。现在我准备转让给李先生，不知是否要交营业税？

答：如此时转让该房屋，卖方须缴纳5.8%的营业税。2005年5月17日七部委发布的《关于做好稳定住房价格工作意见》明确规定，自2005年6月1日起，购买房屋未满二年转让的，须缴纳营业税。这里需要明确的是，购买房屋的起算点是以房屋产权登记的日期为准，而不是以购买房屋签订合同的时间为准。王先生2004年3月方才办理房屋产权证，未满二年即转让，应缴纳相应营业税。

张女士问：我于2005年5月10日与方先生签订了房屋转让协议。不久国家出台了新政策，因我所售房屋办证未满二年，又未能在6月1日前过户，如现在交易过户要交二万多元的营业税。对这笔费用买卖双方均不愿意承担，我能否解除合同？

答：张女士可以不可抗力为由提出解除双方房屋买卖合同。不可抗力是指买卖合同签订后，不是由于当事人一方的过失或故意，发生了当事人在订立合同时不能预见，对其发生和后果不能避免并且不能克服的事件，以致不能履行合同或不能如期履行合同。遭受不可抗力事件的一方，可以据此免除履行合同的责任或推迟履行合同,对方无权要求索赔。张女士买卖房屋所要缴纳二万多元的营业税，是由于政府的新的规定所致。这是买卖双方在签约时无法预见的。而对此的发生双方又无法避免、无法克服。因此，张女士可以不可抗力为由解除房屋买卖合同。

曾先生问：我欲购买梅先生所有的一套房屋。因梅先生购房未满二年，需交一万多元的营业税，梅先生要求在合同中约定此笔费用由我承担。这样约定是否有效？

答：依国家规定，对于此笔费用应由卖方承担。但如果双方明确约定该费用由某一方承担，只要该约定是双方真实的意思表示，国家法律亦不会主动干涉。因此，双方自行约定营业税承担方式是合法有效的。当然如果曾先生认为该笔费用由自己承担不合理，他完全可以予以拒绝，抵制此种转嫁税费行为。

刘女士问：赵先生将其所购的合同房出售给我，并承诺可以将房屋合同更名。但现在政策严禁期房转让、合同更名，赵某无法兑现承诺。我要求赵某退还所付的10万元房款，终止交易，但赵某称我违约，不愿退款，我该怎么办？

答：刘女士与赵先生所发生的房屋买卖关系无效。我国《城市房地产管理法》明确规定，没有取得权属证书的房屋，不得交易。近期，为打击炒房投机行为，国家七部委联合发文，明令禁止期房转让，未有合法产权证书的房屋禁止交易。刘女士所购房屋未取得产权证书，其与赵先生的房屋买卖关系不受法律保护，应属无效。无效的合同自始没有法律效力，刘女士可要求赵先生退还房款。如赵先生拒不退还，刘女士可依法向人民法院起诉。

咨询律师简介：何进杰，法学学士，湖北诚明律师事务所合伙人、律师。从事律师工作八年，执业经验丰富，尤其擅长办理民商事、房地产等方面的法律事务。