从上世纪90年代初中心城区的加速发展，到前两年的住宅郊区化，直至近年来的“回归城市中心”，中心城区在武汉房地产业发展中一直扮演着重要的角色，同时也处于尴尬的境地：中心城区物业不是市场主导，区位价值挖掘不够，名不副实。

目前，品牌开发商的大规模介入使得中心城区住宅的品质和价格形成上探趋势，武汉中心城区再度崛起的呼声高涨。而国家大力度的市场调控举措似乎给开发商的热情浇了一瓢凉水，是就此止步，还是阔步前行，是中心城区开发商思考的问题，同样也是业内关注的焦点。为此，记者近日采访了中心城区开发企业武汉华盈房地产开发有限公司副总经理赵元。

崛起乃大势所趋

住宅郊区化方兴未艾之际，中心城区再度崛起已经初露端倪：老百姓购房资金回流城市中心，开发商的投资重新回归城区，无不体现向中心城区靠拢的趋势。

赵元认为，近年来，武汉城区建设步伐加快，旧城改造，在改变老城区“脏、乱、差”形象和改善居民生活环境的同时，也使内环线土地资源日益稀缺，地段价值迅速提升。随着武汉市市政建设资金投入的加大，武汉内环线的交通状况也得到了明显的改善。

随着开发热点向城市中心的回归，更多集区位、景观、品质、规模等优势与保值增值能力于一身的优质楼盘将在城区内推出，并体现差异化及人性化，使业主能坐拥都市繁华的便利，尽享自然美景的风光无限，也为城市生活注入亮色与活力。

赵元说，武汉中心城区日新月异的变化正展现在人们面前，老城区内的商业、交通、古迹、文化、景观正被新的城市价值观重新审视，随着城市内环线的规划建设，区域功能将不断完善，区域价值将不断提高，曾经老态纵横的老城区正在焕发新姿。坐拥“天时、地利、人和”的中心城区即将在武汉房地产市场中大放异彩是发展的趋势。

地段是崛起的支撑点

土地是房地产开发的第一个环节,一个好的地块,预示项目已成功了一半。而地块的价值取决于地段，没有地段的烘托，再优质的土壤也建不出受市场欢迎的楼盘。

近几年,尽管武汉中心城区地价成倍地上蹿,开发商非但没有远离之意,反而加速了他们向城市中心靠拢的步伐。赵元分析，其中一个重要的原因就是外部资源对地段价值的促进：政府对旧城环境的改造，治理西北湖、新建西北湖广场、免费开放中山公园、扩建青少年宫、对中心城区道路的拓宽刷黑……

他说，以西北湖为圆心的汉口中心城区高档房的走俏,也带动了周边土地的增值，扩大了辐射半径。除了先行入市的武汉三金外，武汉华立置业、湖北新华房地产等大小开发商竞相对该区域形成围合之势。同样周边地块价值的提升，反过来又拉动了圆心的价值，从而形成一个更为完善的大中心。

市场供求加速崛起

开发商竞相向城市中心发展,市场供求起着重要的调节作用。赵元说,近年来城市中心区域土地频频以高价拍出,一方面是市区中心楼盘供应量小,需求量大。与市区中心相比,市郊楼盘动辄几百亩的项目,则少有天价地块出现;另一方面,由于市郊大盘的房价和城区中心房价已逐步接近,打破了地域差的界限,使许多购房者再次回归到生活、购物、教育、就医等配套都十分便捷的城市中心;此外,随着市郊大盘的相继入市,许多潜在因素也逐渐浮出水面,如生活成本较高,配套实施进度与预期目标尚有距离,这也让原来对市郊大盘的规模效益比较憧憬的购房者心理有所松动。

赵元还认为,中心城区对于开发商的吸引，主要在于中心城区地块尽管单价高,但总体规模不是很大,相对于其他市郊楼盘动辄上亿的总价,中心城区地块在资金上对开发商的压力并非特别大。而且和建设城郊大盘相比,不需要在基础设施建设上投入过多的财力与物力。基本上可以做到“开发、建设、销售”过程短,资金回笼比较快。

赵元预测，伴随华盈凤凰城，华立﹒新华时代等一批中心城区大盘即将在下半年开盘销售，今年武汉中心城区中高档楼盘供应量较大，供求基本平衡，内环线围绕起来的城市核心区将成为武汉房地产竞争的重点区域。

回归还需理性

赵元提醒说，虽然中心城区再度崛起的势头，老百姓回归城市中心的热情是不可阻挡的，包括政策因素。但越是在此时，更应该保持清醒的认识。

首先，是从先期中心城区开发模式中汲取教训。近几年，中心城区受土地限制，出现了一定量的单体小户型住宅，产品同质化现象严重，从后期反馈信息看，户型设计不合理。

其次，紧连相关政策，及时作出应对。赵元特别提到了，中心城区住宅多数为中高档物业，因此在定价时要仔细分析该区域同类住宅的价格，慎重对待。他说，正是因为目前有了普通住宅与非普通住宅之分，要求区域内的开发企业应保持沟通，形成合力，共同维护市场的规范，避免恶性竞争。

最后，提升产品品质，创新住宅个性。中心城区相比较其他区域，提供的地块有限，决定了项目物业类型多为高层。在小区绿化、户型等细节上创新出彩将显得尤为重要。