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开发商消费者政府三方博弈 05年前途未卜

 日期：2005-3-3    来源：中国经济时报    作者：
    开发商大喊：涨价。
　　
    消费者等待：跌落。
　　
    政府：政策频出。　
 
    从来没有一个行业这样兴师动众，但即便是这样，全民对他的关注却越来越投入。
　　
    房价是涨是跌、土地是不是越来越贵、房贷利息会不会有变化？所有这些，都正在成为新闻传播的热点。
　　
    中央银行从来都把房地产作为国民经济的重要支柱产业。但是目前在房地产发展中的金融政策存在着许多问题。
　　
    在由中国社会科学院金融研究所与中国博士后特华科研工作站联合主办的“2005特华金融论坛”上，中国人民银行副行长吴晓灵在接受本报记者采访时表示，房地产金融直接融资渠道狭窄，银行承担过大的市场风险，对金融系统构成比较大的威胁。
　　
    “从开发商的角度看，从买地开发到建房销售都是依靠贷款，对银行信贷依赖程度非常高，远远大于行业统计数字计算出来的60%。”吴晓灵说，在这种情况下，一旦出现风险，所有风险都压在银行身上，对国民经济非常不利。以前的海南房地产市场，就是一个例证。
　　
    与此同时，房地产信托运作也非常不规范。从2003年开始，央行对房地产贷款进行相应限制后，信托就成为房地产筹措资金的重要渠道。但目前房地产信托的运作却是问题多多，房地产商基本上是用信托贷款的方式变相满足银行的资本金要求。因此出现了百姓投资者实际承担资本风险，而得到的却是贷款的利息，这对信托人是不公平的。同时，如果房地产信托是为了解决房地产业股本不足的问题，就应该有信息的披露。事实上，这种信息的披露非常少，隐性的风险更加大。
　　
    事实上，信托一般是私募性质，因此，就应该有合格的投资人。但现在的投资人，为了突破监管当局的规定，把很多没有风险识别能力的人引入到信托计划中，此举不但隐藏了很大风险，更加重了信托投资的风险。所以，现在的房地产金融中，最大的问题来自于金融政策，应该给股本融资以自主权。
　　
    “现在，人人都在讲房地产是国民经济的支柱产业，但房地产更需要财政政策的更大支持。”吴晓灵说，如果住房市场缺少财政的适度支持，将会影响金融对房地产的支持力度。以住宅为例，目前住房的商业化主要是银行提供优惠利率的按揭贷款。如果还沿用这样的思路，以后的路将很难走下去。
　　
    在国外，购房问题实行双轨并行。商业住房靠国家的税收抵扣，特别是美国，第一套自用住房有平方米限制，据了解是100平方米。因为有一定平方米的限制，再加上第一套住房的按揭贷款的利率可以全额抵扣，这是政府财政政策给第一套住房消费者的优惠。这种做法，不是让银行承担利息的损失，而是由政府补贴。
　　
    另外，购房不应该是社会的唯一取向。中国人的追求有时候容易变成从一个极端走到另一个极端，过去全是租房不是买房，现在都是买房很少谈租房，一个社会不可能所有的人都能买房。所以说，现在市场缺的不是以卖房为主的房地产商，而是对租赁市场有研究的地产商。目前，已经有地方政府希望银行开设长期的住房贷款，这样，开发商盖完房子不卖只租。
　　
    在吴晓灵看来，现在的房地产市场，对于金融行业而言，是蕴藏很大风险的市场，有诸多的不确定性。“我想说，对银行的资产质量，影响最大的是几个制度性因素。第一是土地制度。现在的土地制度，按现行的办法是管不住的。而且现在的土地拍卖制度，是一次性卖出去的制度，基本上助长了现有政府吃了子孙的饭。现在把能卖的地都卖完了，后面的政府怎么过？”吴晓灵说，政府卖的是剩地，一旦得了好处，都到了开发商的手里。
　　
    第二是税制问题。现在改变了土地的供给制度，那么税制应该怎么设置？实际上，很多地方政府是有巨额的隐性债务，这对经济制度非常不利。
　　
    另外就是产权制度，宪法已经承认要保护私人产权，但是目前一系列的具体法律法规，对产权的保护仍有很大距离。现在，业主和开发商的矛盾很多都是由于产权问题引起的。
　　
    与此同时，政府在房地产市场上的定位问题。如果目前这些发生了的变化都是制度性变化，那么银行放出去的款，还有一些金融行为所带来的风险，也应该有一些是制度性的风险，不是个人经营的风险。这就需要政府扮演好角色，适当的时候有适当的政策。
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