【主持人】：尊敬的各位领导各位来宾欢迎大家来到这里参加2006年武汉后湖房地产发展研讨会本次研讨会主要就是在探讨国家宏观调控形势下后湖的房地产发展的一个途径和方式我们都知道后湖作为武汉的四大居住新区一直是武汉一个比较热的板块这个领域集中了我们30%左右的楼盘这在武汉房地产发展的板块里面是一个比较热的区域，另一方面我们在报纸里也接到读者的一些电话说是四面八方好象很多路都是死路，到了头就通过不分了。所以以与之相配套的公共设施确实存在一些问题。另一方面也就是盘龙城和金银湖的竞争也开始慢慢凸显了，在这种宏观调控的形势下后湖的房地产怎么走一条可持续发展的道路可能是我们今天的议题，我们有幸请到政府有关部门的领导和后湖各个楼盘的项目负责人和区域楼盘的专家首先我介绍一下他们是武汉市建委办公室崔伟：处长武汉市房产局办公室主任陈新政 武汉市房地产开发企业协会秘书长肖汉昌华中科技大学地产研究专家朱佳林：教授还有湖北日报报业集团地产不副主任陈军。还有来自武汉统建公司城市发展有限公司武汉新地置业开发有限公司中鄂联公司等房地产开发有限公司等等企业大家都是后湖的开发企业大家彼此后很熟悉了，首先我们有请陈新政 ：先生给我们讲一下后湖这边的大体情况。

    【陈新政】 不好意思！接到通知知时间比较早但是办公室的事情必须多没有做充分的准备首先感到这个提议是一个比较有意义的提议，就是新形势下后湖房地产发展的突破我们所理解的新形势下就是我感到有两个方面，一个就是目前的国家的宏观调控国务院37号文件后在这种新形势下这个情况宏观调控以前肯定是不一样的，特别是37号文件第15条对房地产影响是相当大的，我想最核心的就是涉及到第一住房的面积的控制90平方米以下的在70%以上，所以这个对房地产业的影响很大，再一个我想新形势肯定是从我们目前的实际相关的。目前我们正在制订十一五规划各个地都在根据总体规划的要求制订十一五规划，住房方面也有这样的规划，我们也制订出来了，十一五规划应该说对老百姓的住房今后五年的发展也有一个规划这个也可以说是有一个新形势，跟十一五之前的要求不一样，还有一个形势就是微观上上的形势，就是新的市场关系出现了，就是宏观调控的影响导致了对住房的供求关系发生了新的变化，而这种变化我对我们后湖的土地将产生深远的影响，后湖应该说我是比较熟悉的，我刚研究生毕业的时候在后湖工作，当时要再接受再教育，派到后湖搞工作一年，搞社会的教育工作，后湖的24个村我们都是很熟悉的。我们是看着后湖一步一步地从一个以农业为主的乡目前发展到可以说是武汉市的居住新城吧，是看到它一步一步地转变过来的。

    后湖的总的面积好象是24000亩是以前的概念是2万亩地，当时是2万多人现在的后湖跟以前的后湖就不样，当时九五的时候就规划把后湖建造成武汉市的居住新城，从九五到十一五都是这样的，应该说通过两个五计划的建设已经从3万到19万人了。这个是后湖开发得比较早的是当时的百步亭花园当时面积没有这么大，现在名气很大了，现在大家可以看到整个的楼盘的质量都是很高了，在新的形势下，国六条的颁布最主要的突出的表现就是对面积的控制对居住面积的控制是70%以上要建90平方米以下的住宅这个硬指标的控制会在十一五期间严厉地执行的。不久前，我到北京我开了一个会要尽快地把十一五规划颁布出来，要尽快落到实处，我们跟规划局通过协商沟通以后也的确是把后湖作为我们今后五年重点发展的居住区域，那么70%以上是90平方米以下这个硬指标给我们后湖的房地产开发来说是一个相当好的一个机遇，为什么这样说呢？因为刚才我们的小于也介绍了盘龙城跟这个竞争但是现在出不来盘龙城它跟我们的目标是不一样的，而后湖是恰恰是适合建90平方米左右的住房而盘龙城我个人感到可能是应该以别墅为主当然别墅是国家在控制，是以面积比较大住房为主而这片恰恰是适合90平方米以下的。

    这恰恰是我们目前的主流的消费全体都在这一块，所以我感到90平方米真的要实施的话对后湖今后的发展的前景相当好，他跟盘龙城的目标群体是不一样的，盘龙城后面的那一块地方是一些其他的小区，它跟我这里是不一样的，所以90平方米以下对我们下一步房产业的发展影响是相当大的，根据我们的住房调查根据我们公布的数字就是现在武汉的人均居住面积去年的2495.5平方，就是基本上三口之家就差不多了，下一步他的对象可能是比较多的，今后五年我们武汉市的拆迁量比较大，所以我们的拆迁户大部分都是要去后湖这个位置，他最大的优势就是离主城区相当近只有一个铁路之隔，这个位置我感到目前来说起码今后的五到十年市内武汉后湖这一块的老百姓的住房消费的集中处。前几年是非理性的，一个是面积求大，无论是有钱的还是没有钱的这个是武汉是比较突出的，所以我该在很多场合中国老百姓的消费特别是对住房的消费是超前是我国和我们的国力是不一致的，从2000年开始我认为武汉大面积住房的紧俏的原因，所以大家都说武汉的老百姓很穷但是我觉得还是不穷，买的房子比北京上海的都大。
    所以从可持续发展的观点出发提出：一、住房面积实行硬控制，三口之家哪用住这么大的面积完全是浪费，利用一种行政的手段来控制极少数的问题，要控制应该怎么控制呢？我私下也跟他们交流过我说应该用经济的手段来控制，怎样用经济的手段就是要引导老百姓购买90平方米以下的住房，比如说70平方米以下的我收1% 购买100平方米的收2%的超过200平方米收10%通过这种杠杆可能比行政手段要好一些，我想行政手段可能会导致一些权利失衡包括规划部门他把你的项目搞高一点，当然现在的检查部门进入了以后我想可能受到遏制了，但是我想市场经济的问题应该用市场经济手段来解决，可能比行政手段要好一些，所以我认为在90平方米主要户型的情况下恰恰是我们后湖这一块今后发展的最大的一个有适合市场潜力，随着我们房价的提升老百姓的购房面积逐渐地减少他的住房的需求是以套价为标准而不是以所谓的单价来决定的，单价越低他购买的面积越大，现在应该说后湖的房价已经突破了3000元/平方米，所以90平方米以下恰恰是30到40万正好是武汉的居民所能承受的范围，比较符合老百姓的住房需求，所以我感觉从这个方面来说他就是今后武汉市今后五到十年住宅发展的一个主要的区域是作为一个武汉市的居住新城来发展的。

    当然后湖的发展也面临着它的瓶颈它的最大的瓶颈就是它的铁路，铁阻止阻止了后湖的一个交通的通道现在虽然搞了几个地下涵洞但是我认为还是远远不够的，以至于我们天天在报纸上看到老百姓过铁路的时候出现伤亡的事件。所以后湖的发展我觉得一定要把铁路的出口解决好，多搞一些地下涵洞。

    我有几个同事都住在后湖本来是很近的，但是遇到铁路就要绕道就要很长的时间才能过来，还有一个高压线也影响了后湖这一块的发展，这是没有办法的，第三个就是他本来是一个农用地是农田和池塘，鱼塘。所以他当时的道路的基础设施的配套并不是很强再加上他的三十几个开发商是主控纷争规划是规划了，但是没有到那个地方。所以还是这种情况。

    项目建到哪里就要路修到哪里。但是现在很多的路都半头路，这是他发展的一个瓶颈还有其他的配套还不是很完善包括学校、医院还有一些商场、超市等一些方面。我的一个同事他在后湖买了一个房子他现在在青山住，他准备搬过来后来发现买菜不方便，要走好远还是感到住在青山方便，他当时买的后湖的房子是我们主任给他推荐的。他还老是抱怨。

    所幸的是我们的市政府已经很重视这个工作，林市长已经专门召集各个部门开了一个会要求各个部门大力配合把这个配套的设施搞起来。

    我感到这个后湖这个地方是相当适合人居住的一个地方。应该说老百姓对住房的需求喜欢大、比较适中，包括金银湖很多的位置买了房子有的因为5+2的模式经过实践证明5+2的模式并不适合科学发展观。这个是不符合中国的国情的。当时我就提出尖锐的批判，当时清华大学的一个教授倡导5+2。
    我就认为不是不适合。关于他的商业形态的话，我感到他的商业形态还是应该与市民生活相关的大卖场为主，其他的商业模式并不适合那个地方，那个地方并不是一个商业发达的地方。他一般是以居住为主，所以以老百姓的日常生活用品为主。而不能以其他的一些商业模式为主。我就讲这么多吧。
    主持人：感谢陈主任其实陈主任对后湖有一个比较概括的描述了，其实后湖板块应该说是离整个汉口最近的一个板块，第二个现在的低密度和低容积率已经很少了，尤其是后湖城区根本是不敢想象的，但是问题是陈总说的规划问题铁路、农田等基础设施的缺乏其实就是一个配套的问题，配套就解决了一定会有一个全新的办法

    【主持人】：下面请武汉市建委的崔伟处长给我们介绍一下政府这方面的一个建议。

    【崔伟】：各位领导各位嘉宾，各位开发商负责人，下面我就把后湖配套建设的一些情况给大家通报一下，我分三个方面，一是目前主要的工作进展情况。第二个就是建设规划的情况。第三个计划投资的情况

    我先汇报第一个题目就是目前主要工作的进展情况，后湖地区的配套建设。

    自从市委市政府从去年10月份作出加快后湖配套建设工作的指示以来，林市长等领导都非常重视这个工程，去年林市长到后湖考察后提出要加强后湖的配套建设，市里的领导多次听取后湖规划建设管理运作模式以及城中村改造等有关方面工作的汇报，及时解决规划和建设中的问题部署各阶段的工作，上个月29日市委苗书记专门听取了后湖地区配套设施建设的规划并作出了要加快后湖地区建设的指示，专门听取了汇报。根据市里的领导的指示我们建委和有关部门抓紧编制和报批了关于后湖地区的规划，并通过联席会议进行了研究。协调了工作，经过多次研究论证市政府于今年4月份下达了市政府办公厅转发市建委关于加快推进我市后湖地区配套建设的文件以及建设方案这是市政府办公厅四月份以红头文件下发的一个通知。

    同期我们市建委和发改委同时下达了2006年后湖配套设施建设的计划通知书，也就是今年的计划通知。今年后湖地区配套建设计划投资是27.18个亿，其中市政配套设施项目投资16.12个亿，社会性配套设施建设投入7.62个亿，土地投资是3.8个亿，上半年18个道路，根据道路的现状分别向规划土地局报批了征地手续，百步亭市政配套道路，幸福大道建设工程进展顺利，体育中心配套设施等前期准备工作基本完成。后湖和百步亭公交站正在规划部门办理申建手续。其他各种基础设施部门均表示配合后湖的建设。各项工作进入全面实施阶段，已完全三个学校、一个派出所等，各项工作进展顺利。这是目前主要的工作进展情况。这是我给大家汇报的第一个问题。

    第二个就是建设规划的情况。

    建设规划的情况第一点是规划的理念。根据新一轮武汉城市规划，后湖地区将建成功能完善交通便捷的新生活区。通过对新加坡、北京、上海等新城镇规划方案的考察，确定后湖整体规划目标为标准打造成21世纪的武汉的和谐居住生活新城，规划的基本理念有四个方面：一是五星家园：主要是以社区为基本单元，创造舒适的生活为目标，是针对相对规范的布置公共服务设施为市民提供好的生产生活条件，第二个是要规划以人为本规划紧凑型、节约环保的功能布局，第三个是和谐人居，把后湖建设成为一个以建设为主第三产业发展将有文化体育、游戏、服务商贸等功能平衡发展的新城。减少与中心城区之间中转时的交通压力。第四是现代新城，安全，21世纪现代化生活的要求配套完善的交通及市政设施，突出这个公交导向和人性化的居住空间创造现代临湖景观，这是建设规划理念的四个方面。

    第二点是规划布局。规划布局第一个是居住人口。预计居住人口将在30万左右，与其他城市同类居住新城的用地规模对比居住30万左右是比较适中的。到2020年后湖地区道路交通条件通过建设以后将满足33到37万居民出行的要求。第二个是规划结构及布局，根据新一轮城市规划总体要求后湖地区规划结构为二星二元十个居住社区，这个二星主要是在动桥大道布置一个综合商业服务中心包括商业、文化体育办公等，沿线周边地区办公商业文化休闲的要求，围绕塔子湖服务中心形成多元化的服务中心，二元是两个工业园区十个居住社区是指按三到五万人的标准在东西两片划分十个居住社区，这是规划结构的布局。第三个是市政配套系统，一是道路交通系统，大力构建城市快速道路系统分流过境交通强化后湖与市区的联系，外围路网主要是从居住区分别开始，后湖去道路规划是192.8公里。二是优化公共交通系统体现以人为本公路优先的原则形式由轨道一体化的区内公共交通系统提高市民的出行效率，主要是建轨道交通一号线从吴家山开始的三号线从沌口开始的。这三条线经过后湖地区。一号线二期工程将于近期开始实施，共计九条有829辆车辆经过后湖地区。

    第三点是构建公共绿化系统。

    第四点是完善其他各类市政设施系统。这里面主要有后湖地区的排水实行雨水和污水分流制。污水处理厂和污水处理工作完成。污水处理率达到90%以上。四是社会性配套设施系统，后湖地区商业系统的模式确定为后湖地区商业中心社区商业服务中心小区及集团基层服务三个层次，按照武汉商业网点的发展规划建成一大批购物中心百货店、仓储式商场和大型的超市。在周边均衡设置四个加油站。

    以上是一些配套建设方面的工程。

    第三个就是十一五期间的配套设施建设。十一五期间，依照后湖地区小区开发和配套设施建设的实际情况，以幸福大道为该地区发展的中轴线，分布推进重点是：幸福大道以南地区布局形成安全便捷的居住区，为武汉居住提供良好的环境氛围，同时在幸福大道以北也安排一些基础设施建设。要完成六大系统的路网建设。
    一是改扩建京汉大道，续建三环线，改建设、解放大道下沿线长流出入城的通道，二是加强公交站点的建设，准备在后湖建设七座公交站方便居民出行。以黄孝河路环境建设为重要的工程，第三个是改建水电气供气设施，四是实施配套建设工程，第五是加快共建设施的建设，第六是一些改建的工作。
    这是第二个大问题。

    第三个计划总投资的情况： 十一五期间后湖配套设施和社会性配套设施建设计划共安排项目18大类，完成投资129.4亿元，其中市政配套设施建设共11大类，计划投资85.3亿元，主要建设内容包括道路、排水、路况、环卫、消防、路灯、燃气、公交、邮电和电力的设施。社会性配套设施建设共7大类，计划投资44.1亿元。建设内容主要包括商业网点医疗、卫生文化、教育、体育、公安派出所和民政设施等。
    目前129.4亿元的投资已落实资金为20亿元，占总投资的15%；社会投资为41.1亿元，占总投资的32%；需要政府投资的是68.3亿元，占53%。这是计划总投资的情况。我主要汇报这三个情况

    建委协调有关部进行的研究，包括四月份才转发了我们后湖配套建设的物件，因为很多项目，包括道路的建设配套，从设计规化、到报批、到资金的到位，这个需要一个运转的过程，特别是开始的时候，可能是速度慢一点，因为这有一个过程，特别是是在土地报批过程更复杂一点，后湖原来有很多的土地要从农业用地改成商业用地，我们要从市里报到省里，省里要报到部里，批了以后才能够进行开发利用，有些项目前期的工作要做前期的工作需要一定的时间。如果这个规划市政已经报批了，下一步不管是从计划、设计、到资金得到肯定都要加快速度，到今年下半年，从本月以后到明年这个速度肯定要快一点。因为有些我们报的项目和计划市里面已经批了。有的已经通过专家研究已经在层层上报在审批这些希望大家放心，我相信只要是里已经下发了文件市里已经下了决心要开发后湖投资的预算和投资的规模都已经定了，后湖的下一步的建设会有很大的发展。这个请大家放心，这个给大家解释一下。

    【主持人】：这个崔处长介绍了很多的情况其中有一个说十一五期间要投资129.4亿想问一下129.4亿是什么概念。

    【崔伟】：这个就是十一五规划期间就是后湖的整个建设要投入100多个亿，这一百多个亿要从几个方面投资。市里面拿出来一部分，然后银行贷款一部分，融资一部分，然后就是后湖地区的土地开发利用一部分，加起来就是100多个亿用于后湖地区的配套建设。

    【主持人】：下面有请武汉房地产开发企业秘书长肖汉昌讲话。

    【肖汉昌】：后湖地区可以说近年来受到了社会的广泛关注，从去年以来开始，我们很多的企业到后湖寻找商机，通过多种的形式去投资，因为我们的购房者也把后湖地区当作为自己居住的首选。后湖地区出现的这些变化我个人认为他不是偶然的，他是在一系列的必然的条件下形成的。
    我认为有六个方面的原因助推后湖地区房地产业的发展。
    第一个原因就是多项的利好的政策的实施对后湖房地产业的发展奠定了良好的基础，我想政策就反映在三个方面
    第一点，前几年武汉市正在修编完全市规划的时候，就把后湖地区作为一个武汉市未来发展的一个大型居住区确定下来。后湖新城，整个规划的人口是30多万。在各项战略规划正在实施过程中，刚才建委的崔局长把后湖地区的整体规划向各位做了一个介绍，可以说通过这个介绍，为我们后湖地区的未来的城市发展勾勒了一个美好的蓝图。
    第二点，城运会的举行,对我们后湖地区房地产业的发展客观上起到了很大的推动作用.
    第三点，方面刚才我们崔局长也介绍了，“十一五”期间，城市基础设施建设将投入100多个亿。可以说，后湖地区的整个环境面貌将会逐步得到改善。
    我觉得这些利好政策为房地产业的发展奠定了一个非常好的基础。

    第二个原因就是区位优势逐步显现，为后湖地区的发展提供有利的条件。前几年，后湖地区被很多的开发企业冷落，大家把他视作一个城郊区或是农村，所以刚才我说的利好，包括近年来的城市基础设施的建设，大家对后湖地区的区位优势逐步开始加深认识。后湖地区与汉口中心城区关联性要远远强于其他的郊外楼盘、郊区楼盘，交通的优势也远远强于其他郊区楼盘。

    第三个原因就是实力企业的聚集效应，这些企业为后湖房地产业的发展急剧了人气，这也是个很重要的因素。刚才介绍过了，在后湖有接近30个楼盘，十几家开发企业，宏宇实业、中鄂联公司这些企业的聚集确实为这个地区的房地产业发展起到了很好的人气哄抬作用。

    第四个原因就是后湖房地产市场的交易量近年来逐步得到放大，这个区域市场对整个房地产市场的影响力也不断得到增强。

    第五个原因就是后户房地产市场的价格，近年来也一直趋于一种稳步攀升的一种态势，而且区域的价值也在逐步地得到显现。我记得2000年的时候这个地区的房价就2000多块钱，而现在后湖地区的均价已经达到了3200元左右了。已经翻了一番了还多。从现在后湖地区的整个均价看，与整个汉口区域的商品房均价4300、4400实际上还有1000多的差距。我想未来这个升值潜力还是值得期待的。

    第六个原因，我感觉到就是这几年来后湖地区的产品品质也在逐步提升。以几个楼盘为代表，表现出后湖地区品质发展的几个阶段。
    其一，以康居示范工程的世纪家园为代表，后湖地区楼盘品质在过去的基础上有了一个提升。
    其二，随着城开集团开发的项目对整个片区品质的影响又有一个新的提升。
    事实上近年来我们新地置业搞的一个工程“东方明珠”也使我们整个地区的产品的形象和影响进一步得到了扩大，通过这几个阶段可以看出来后湖片区的房地产和物业再也不是过去经济适用房的档次，社会的形象、区域的形象也得到了进一步的提高。通过我们以上六个方面的分析，我们可以看出，后湖地区的发展确实有这么多的因素相互作用来推动这个区域的房地产业的发展，为未来的房地产业发展开辟出良好的前景。在我们看到后湖地区有利条件的同时，我们也要客观分析存在的一些障碍，一些不利于发展的因素。

    第一点因素，我认为是城市基础设施的建设。刚才也说加速中的建设出现了一个良好的态势，但是这样的建设速度与房地产开发的速度，以及与住户对基础设施的和谐要求是不相适应的。因此这个区域要获得一个良性的发展，就必须适度加快城市基础设施的步伐；

    那么第二点因素，我认为是这个区域环境。武汉房地产开发企业还有待于改善周边的环境。与其他的区域比起来尽管在地域上有一些优势，但是还是给人一些城乡接合部的感觉，因此整治环境也是摆在我们当前一个重要的因素；

    第三点我认为也是相当重要的，就是既然我们后湖地区未来的发展是一个居住新城这么一个格局（30万相当于一个中性城市），那么我们在管理机构和管理体制方面必须要认真地加以构想。这个是未来提审这个区域价值的一个非常重要的方面。它不单是一个新城，不单是增加一些城市基础设施投入搞商业、搞文化、搞卫生、搞教育，管理机构的完善、管理制度的建立也都非常重要。没有一个管理机制仅仅是追加一些城市基础设施投入，它还不是一个新城的框架。你必须要从这个行政建制上设立一个相应的机构。例如市政方面的机构、环保方面的机构、供电方面的机构、供水方面的机构等等。只有这样后湖区域的发展才有了一个坚实的基础，有人管了才是一个城市。它对提升后湖地区的区域价值至关重要。
    我想我对这个后湖区域的分析也是不成熟的，可能也说的不是很准确，也仅供大家参考。

   【主持人】：感谢肖秘书长！我每次到后湖去印象最深的就是风沙特别多，走在世纪花园这条路上我不知道为什么有这么多泥？所以我想后湖地区环境到底怎么样最重要的都是看开发商的老总这方面的举措。老百姓买房子的都是看环境，不会想怎么解决环境。政府提出要改善后湖环境，前面的领导也介绍了一下，下面请我们的开发商的老总谈谈对后湖的想法和一些建议，首先请统建这边的熊总谈一下！
   
   【统建公司】：非常感谢楚天都市报和湖北日报报业集团今天组织这么好的一个研讨会！前后看了两个准备方案，从这个变化来看觉得报社做了很多的工作。第一个方案就是邀请了单位的领导。这两三天的时间领导的名字也打上来了，企业也增加了。我想我们今天为什么在这里专门谈后湖的这个问题，今天在座的人士都非常清楚这么一个事实摆在我们的面前就是统一地区，就是在后湖地区我们目前大量地存在一些问题。最新的是目前武汉接近11万套的房子未售，年初说是9万，到了9月底是11万，11万什么概念？如果算上后湖，也就是说我们地产集团几个旗下的公司在一起应该有90万方左右。在座的开发商可能还有没来的。整个大概有100多万平方米，那就是说武汉市11万套房子里面可能后湖就占了十分之一。武汉市商品房的开发有新建的，但是没有哪个地方像后湖这么大；第二个就是它的价格，肖秘书长也讲了大概有3000元可能有个别会稍高或稍低一点，大家的价格都差不多，这是一个价格的问题；第三我们的位置相对比较杂，但是你说远也远不到哪里去。
   
    【主持人】：那条路上有几个项目？
   
    【统建公司】：客户从公汽下来，走到我们的项目有900米距离，这900米路程会路过幸福人家，幸福人家现在又开了一个小区叫幸福物业。这一条900米马路两边有近六七家。这条街也许是武汉楼盘密度最集中的一条街；再一个要提到的就是我们的楼盘的品质都差不多，没有哪家做很豪华的房子；再一个今天说各家各户都在卖房子，但是就武汉目前整体的情况来看武汉整体的商品房的经营成交量在下滑。我们在这街上大开发商包括从竹叶山市场过去的各家各户都明白我们是做什么的，我们是做房地产生意的，就是土地要变成产品，产品要变成现金，必须要把市场培育起来，所以上周我们就把《楚天都市报》的陈主任叫到我们统建去了，开了一个碰头会，在目前的情况下我们建议媒体来牵头把我们各家拉到一起来谈一下。
    我们现在就想通过《楚天都市报》或《楚天金报》做一个平台联合我们各家各户形成一股合力来打造后湖新城的板块概念，我觉得说“我的楼盘比你的楼盘好”这样的话不好，今天借此平台把这个情况评一下。今天还有一些政府的领导，包括我们的地产集团在内，后湖建设的重任都在身上，建设大道的建设我们都看在眼里，但是对后湖这个地方的描述到底是怎么样的？我们不知道，我们没有听到这个描述，所以我说要把这个材料给我们提供一下，我们作为开发商本身都不是很清楚，今天听到崔处长讲话以后我们都很振奋。刚才说的道路很多灰尘的问题，一个是因为都在建设之中，再一个听说竹叶山的钢铁市场要搬迁，汽车城也要搬迁，这个是一个问题，什么时候动手？是在城运会之前能完成，还是在整个十一五计划里面完成？
    所以这个是真正的瓶颈，我们可以商量一下在统一时间、同一媒体集中地投放我们的宣传，来培育我们的市场推进我们的销售，总体上我们是这个想法，看看起来兄弟公司有什么想法。

   【主持人】：我们上周的时候出了一份古田特刊，古田现在的情况跟我们差不多，有四路，有八个项目，总建筑面积有50到60万方，他们等于04年、05年把硚口的客户吸收完以后也面临一个问题，就是到哪里找客户。拆迁的潜在消费者已经比较少了，这个也比较严重，包括今年年初搞的盘龙城特刊，光谷的特刊都存在这个问题。一方面是在抢客户的时候盘龙城把广告打到了后湖，一是竞争就加剧了。
    各个片区的竞争很激烈，而一个片区内部的竞争可能也更同质化，我觉得熊处长提了一个很好的建议，我们媒体这边包括《楚天金报》《楚天都市报》可能最近也应该关注一下后湖，把后湖的思路理一下，刚才提到了幸福大道，平安的胡总也是这条大道上的。
   
    【平安置业】：首先蛮感谢我们的《楚天都市报》和湖北报业集团其他媒体给了这个机会，请了政府部门的相关领导，也把我们周边的邻居都请来了，今天这个研讨会估计对我们的发展还是有些作用的。
    刚才熊总,包括我们的肖秘书长、我们的陈主任、我们的崔处长都讲的很客观，我觉得现在大的问题就是说如果指望在很短的时间内来解决目前的配套设施建设速度不现实。政府也把它规划成了新区，我们崔局长说上个月李宪生市长和武汉市规划局开一个现场会，提出关于后湖的基础设施要加快建设速度规划要完善起来。但是我觉得在一两年之内、甚至在十一五内都不现实，如果那个位置大家都不去，他可能就是个湖。正因为在比较困难的情况下去进行了开发，所以我很同意我们的熊处长的说法，我们的报业集团搞了这个活动，我想我们应该把它引导好，来得越多力量越大，我们共同推进这个地方的基础设施配套，只不过现在政府要加大投资加快速度，这样我们的企业也好，我们后湖片区的居民也好，这是大家乐意看到的现象。

    【主持人】：胡总说的很直接，下面我们就请中鄂联公司的赵总讲一下。
  
    【中鄂联公司】：首先感谢湖北日报报业集团《楚天都市报》搞的这个研讨会，确确实实是给我们后湖片区开发商提供一个交流的平台，同时专家们也给我们介绍了一下后湖片区的发展前景。说实在话，后湖片区的发展前景通过我们听说的一些信息，再加上今天这些介绍，感觉还是蛮振奋的，让我们有了更大的信心。但是现在的幸福大道，我们进去的时候是灰尘尘，到目前为止还是这个样子，尤其是我们两家的门前，现在根本没有通路，我们的车全部只有大车才能进，小车根本无法进去。去年说了春节能连通，又说今年8月能连通，但是现在还是没有完全连通，所以我们希望领导和专家能够在这方面给我们加大支持。这是要从大的层面来解决这个问题。
    反正我们听了今天的领导的话以后我认为今后我们的前景还是不错的，所以我们有信心和我们的左邻右舍共同来把这个片区开发好！谢谢大家！

    【主持人】：赵总应该是客户方面有一定的优势，据说有一定的集团客户、大客户过来，压力不是很大，
   
    【中鄂联公司】：压力怎么说呢？现在我们的楼盘在最里面，而且前面的路还没有贯通，你说压力大不大？压力肯定是大，而且现在感觉来说主要是政策多少对我们是有一些影响的。

    【主持人】：下面请这条路上的邻居请百步亭的陈经理谈一下。
   
    【百步亭陈经理】：首先很感谢楚天都市报和金报请我们过来参加这个研讨会，我们“百胜春天”的项目在10月底会正式入市，大家都在谈这个规划我也讲一下，我觉得我们的项目还是有比较有竞争力的。整个是从78到120平方米的房子，比较具有性价比。

    【主持人】：下面有请凯恩斯置业公司的老总给我们讲一下。

    【凯恩斯置业】：刚才政府陈主任以及崔处长都讲了一些问题，我觉得政府是站在战功卓著的角度，站在一个比较宏观的角度去把握一些问题，那个实施起来可能不是一下两下的问题，但是有这个方向和决心，我们还是非常有信心的。
    在这里我就讲几点，刚才熊总讲的话，我也是希望湖北日报报业能不能给我们一份，还有一点就是说我当时找一些后湖方面的资料看过一些，两星两元十个居住布局，但是我不知道政府现在对后湖这边的控规和这边的新规划。有时候一些文字性的东西读起来比较难以把握的，我就不知道有这样的一些图片。我找过很多的网站，包括数字武汉都没有发现过，有南湖片区出来了，但是现在后湖这边还没有出来，如果现在没有出来，是不是未来可以出来供我们看一下。
    第二个我刚才讲了，开发商可能跟政府这一块相比之下是比较现实一点，现在就是一个交通问题。后湖就是道路很少，包括我们的门口有一条路到幸福大道，但是我们门口这边只有一趟575。好不容易贯穿了一条横路，然后又这么多人在这里，为什么公交的线路这么的不发达，这一块我想我还是把这个问题说出来。
   最后一下就是刚才说的竹叶山市场和汽车站要拆，刚才崔处长给了一个明确答复。其实关于这个我听过很多的版本，甚至说铁路都要移，但是这些东西都不是在一个广泛的场合里面得来的，都是在一个非正式的场合下。实际上我觉得不管怎么样，后期的销售只要有好的品质，后湖可能定位会比较高一点，所以我更重视这个汽车站和钢铁市场的拆迁的问题。最后表一个态，今天非常有幸跟这么多的兄弟公司见面，非常欢迎大家去中兴花园参观，也希望有机会一起沟通！
   
    【主持人】：刚才说到铁路要移，问下崔处长是不是有这个想法？

    【崔伟】：这个钢材市场和汽车站都要移。由于地理规划征地等原因，铁路是不移的。
   
    【主持人】：下面有请新地的冯经理聊一下。
 
    【新地置业】：感谢湖北日报报业集团邀请我们参加这个会议，非常高兴和荣幸！因为后湖这一块对我们来说是重大的问题，我们的新地置业是最早入住后湖的一个开发商，从1999年就开始了，在后湖扎根了7年。从开始的洞庭花湖到国家科技示范工程东方明珠，在这几年的时间里，我们新地置业产品组织方面可能是非常重视的，也得到了各界老百姓的一些认可，但是咱们的区域环境一直是老大难的问题。虽然从最开始的泥沼潭，从晴天一身灰、雨天一身泥的印象有所改善，但是现在制约客户在我们这边置业的一个非常大的问题还是整个后湖区域的基础设施建设，包括交通的问题。首先我也非常认同熊总刚刚说的需要各大媒体、报纸电视台、网络等第三方能够帮助我们把这方面利好的消息向老百姓宣传一下，增加大家的信心；其次我们也是特别地关注，就是政府部门能有一个实施方面能让我们尽快地看到一些改善.虽然现在从去年李宪生市长视察后对我们这里的重视也是提到很高的问题上来，我们也看到了一些积极的动作,但是作为开发商来说我们还是希望能够对后湖的基础设施的建设能够更进一步加强，包括金桥大道的刷黑也就到日月新城那一块，然后从竹叶山钢材市场到我们小区这边这一段问题非常突出，刚才也提到了一个涵洞的问题，还有一个交通的问题，还有钢材市场和车站都是非常制约我们的发展。不光是局限我们这一片的，包括对于幸福大道沿线的一些公司来说，这段路程对他们的影响也是非常大的。
    刚才讲的后湖片区这一块一些非常具体的规划建议，我们也非常的感谢，也非常有信心，相信我们的开发商也会尽自己最大的努力来配合政府的工作，同时也希望政府部门能够尽快地落实，我就说这么多，谢谢！

    【主持人】：大家每句话开头的时候都是感谢，搞得像奥斯卡颁奖一样……后湖的楼盘什么时候房子能卖得非常好的时候再说感谢会更好！各位老总已经谈了很多，后湖这边的情况也已经比较清楚了，现在我们有请华中科技大学地产版块研究方面的专家朱佳林教授。朱教授对整个武汉地产版块的研究有着比较深刻的认识，现在有请朱教授谈一下后湖版块和后湖版块的发展前景，有请朱教授！

    【朱佳林】：后湖的研讨我参加过很多次，我记得两年前湖北日报就组织过，当时来了很多开发商，这次会谈好象“始作俑者”是熊总。等一下我还谈到我的看法，今天大家谈的就是一个片区的问题，第一个是政策的问题，我们房产局的陈局长给我们讨论了国六条以后对我们武汉市特别是对我们后湖区整体上是一个利好的空间；第二个是规划，我们建委的陈主任做了详细而具体的未来规划投资情况，陈总今天的发言应该说还是相当令人鼓舞的，毕竟市长市委书记亲自过问了，媒体天天都在说今天的古田片，明天的金银湖片，没有市长市委书记如此重视不断检查落实资金落实项目的，恐怕还就是对后湖。从建委这个地方可能感觉更深一些，肖秘书长比较具体地分析了市场的一些基本问题。
    那么我们熊总对于片区的产品同质化的问题，企业、然后就是统一一个片区的企业联盟在竞争的背景之下，可以联合起来做的一件事，我们通常称之为联盟，就是现代经营企业对经营过去的一般的理解是优胜劣汰，到是90年代以后这个竞争已经发展到优胜不劣汰。优胜劣态是很残酷的，它会危害一大片人的事业，引发一系列青年社会问题，所以90年代以后本市竞争不劣态，所以这个企业在竞争和发展必然有它的优质资产，这些优质资产就可以采取另一种合作，比如他是一个汽车的整车制造厂，可以变成大企业的零部件制造厂，由经营管理强的企业来带动它。我们房地产媒体老说中小企业被淘汰，人家手里还有三千万、五千万的资金，人家做得很好，人家做不下去了，人们转移了，人家是战略转移，多难听啊。我接触很多的开发商找我要华工老师的专利，我出技术他出资金。老说淘汰淘汰，其实完全不是这么回事，人家做得非常好，人家主动地转移到实业领域。媒体应该是鼓励的态度，别老骂人家多难听，
    然后今天的发言我也学到很多的东西，这个从政策到规划，到市场，到产品，到企业，到竞争，到联盟……我想谈一些补充性的，简单地谈一些看法，第一个是政策问题，房管局的陈主任已经谈了国六条，我觉得宏观调控最大的影响就是从消费情绪理性话到消费行为的理性化，这个影响远远大于它的具体调整。这个市场有一个周期性的规律，由于在短期内住房消费的强大，住房消费的集中释放，这种释放的趋势还会延续，我们经常说一个年龄的时间段要解决三代人的住房问题，这个消费制度是在整个全国来讲都是相当强大的，短期内的强大的消费力会使得在多重条件综合平衡之后相互作用以下形成一个市场周期的高速上升期，98年到谷底，然后2000年到正常的水平，从2000年开始全国性的市场往上的力量很大，它们出来就是需求量很大，供应量很大。武汉的成交量从50到60万平方米到去年的800万平方，房价上涨得很快，从2000到3000也是两三年的问题。在市场周期快速上升期需求旺盛，供给不足，价格上涨，那么价格上涨很快那么对于广大的消费者来说会带来某种心理上的效应，就是一种恐涨心理，一种急躁情绪，他自己会透支消费，这是规律性的东西。这样一种情绪笼罩着市场，就会影响着许多人的消费行为，就会排队，就会抢购，市场难以解决这些问题。刚才陈主任讲了很多我也是同意的，它最大的影响是消费情绪的理化，和由此带来的消费情绪的理性化，人们的消费情绪可以使它背离消费人的合理决策，大家都在买，都在排队，那我也买。这个时候市场会有很多的问题，随着市场的理性化从消费情绪的理性化，到消费行为的理性化之后，这个时候就是你的产品定位是否符合特定的目标客户群的需求，这是第二个性价比。这个时候他会反复推敲你的产品是否有缺陷，什么样的产品适合他，什么样的物业适合他，他会去选择。

    其次，普通居民居住的四点聚焦定律，只有在消费情绪理性化的情况下，这些规律才会起作用，才会成为购买行为的决策性。第一个是方便，第二个是安全。一个很有名的小区，有一个朋友说他住在那里晚上没有烟抽了，他老婆说带一瓶醋回来，生活不方便，所以它的入住率很低。第二个是安全，这是最基本的，然后才是舒适，然后是工作点，他雇主的地方要方便，离他工作的地区要在他可承受的范围。第三个是子女教育，子女教育对中国人来说是非常重要的。家里有孩子的都知道这个情况，而且如果教育不足或者是长期不足的话必然会降低人气。其次是休闲娱乐的配置。四点聚焦他要找一个最合适的点，去选择他的购房的区间片区，或者购哪一个片。第三就是我们对于这个后湖片区来说，特别是肖秘书长刚才讲的我都同意，有非常突出的因素被某种因素制约。第一个是区位优势，我们房地产系的的主任就在后湖买了房子，两年前买的，他就觉得这个离市区最近。在他看来买了车以后是几分钟的时间，他没有选择别的片区。再一个区位优势，这个区位优势是可以大大宣传的。所以这个崔主任现在走了就是129亿的投资，有一个时间限制和边界效应的问题，能不能把129亿中先拿一部分钱，去把卡脖子的问题解决掉，这是投资的边界效应。比如涵洞的问题，花钱可能不多，对于129亿可能不多，先把它解决掉。比如幸福大道上面的半截路、尾巴路可能从这个时候确实有一个继续解决的问题。先解决，先投资，这个投入几乎每个开发商都提到了交通瓶颈点列出来了。花钱也不多就解决掉，恐怕对这个片区也是很重要的。第三个升值空间。刚才说是3200旁边，大概坐公共汽车十几分钟的地方就是4200，等到这个地方的几大问题都解决了，他就不是3200而是4200了，所以这里的升值空间、升值概念应该是很清楚的。它这里还有一些问题，所以它是3200，等到他各项的问题都解决了，就4200了。这个应该是很清晰。

    再一个是谈联盟的问题，开发商联盟联合解决三个问题。第一个说联合做结社，刚才陈主任的发言很典型的。先规划然后报，然后批谁出多少财政出多少、社会出多少，这钱不就有了，很多开发商可能等不及怎么办？有些继续解决的问题几家开发商先一起做做了以后政府来给我退税；
    第二个就是资源共享。每个小区都做配套；
    第三个就是项目定位的时间。熊总说的产品差异化不要同质竞争。在做产品的时候能不能开发商先通通气，能不能客户细分之后，根据适合经验资金优势，我取这个空间你取那个空间。联盟起来最忌讳的是做价格垄断。中国人民大学就有一个教授说中国的房价这么高就是开发商的价格垄断。这个是诚实的，开发商的联盟在竞争的背景之下去联合起来做一下片区建设，发展共同有利的事情，大家想想能不能这么做？我发言完了，谢谢大家！

   【主持人】：感谢朱教授，朱教授钢铁提到一个问题就是版块联盟的问题，我觉得也是不错的提议，我们现在每个开发商的桌子上都有一个我们都市报关于古田片区炒作的设想，这个设想是都市报家园周刊在延续上半年我们做了后湖的一个特刊，包括在研讨会的一个基础上，一个比较深入的设想，也可能一个规模更大的设想，可能报纸宣传一个社区的机会一次是不够的，肯定要有多个版和多次宣传才能把这个区推进消费者的心目中去。
    现在我们有请湖北日报报业集团地产部副主任陈军做一些介绍，征求一下大家的意见。

   【 陈军】：首先我代表我们《楚天都市报》家园周刊感谢房产局，以及我们诸位开发商的代表！刚才诸位开发商的代表第一句话都是感谢，其实我们作为媒体应该是首先要感谢媒体的报告，然后是感谢开发商跟我们的合作，这次实际上是一次小型的座谈会，大家都讲得非常充分和直接。我感觉后湖作为一个居住片区，目前还有一些基础设施方面的不足，但是我个人认为存在的问题也是希望，还有很多的空间问题存在，我相信还是有很多发展的前景在里面。
    各位手头上有一份古田的特刊是我们上周做的一张样报我们希望全方位地展示一个片区，通过诸多形式的一种饱和式的充分的报道来为这个片区的各个开发商，包括各个楼盘推进房地产项目的健康发展。这里还有一份方案，里面有一份后湖的特辑，向您展示全新的武汉后花园的报道方案，我们也希望在下一周，也就是在周五的时候，能够给各位推出来。类似的形式就叫后湖特辑。我想通过我们的努力，包括崔处长的一些重要的数据，包括肖秘书长陈主任的一些讲话，包括各位来宾的讲话，我们会有选择刊登，另外我们通过记者，包括荆楚网对后湖的现状和未来对市建委发改委包括房产局等各个方面的领导另外我们可能会去现场对各个项目的情况包括项目开发企业的老总都会做一个比较深入的访谈，我们希望通过这一期的座谈，为我们后湖片区的发展作出我们媒体应该做的努力！关于这个特辑，本身有什么问题的话，开发商老总可以跟我们的记者和相关的人员联系，欢迎大家就特刊本身提出建设性的宝贵的意见！看看各位老总对这个有什么意见，我们可能在下周特辑的时候，还恳请各位后湖开发商多多支持我们的工作，谢谢大家！

    【主持人】：2006年武汉后湖房地产发展研讨会我们今天就到这里了，今天只是一个开始，我们可能会持续多达两三期的关于后湖的报道，欢迎大家关注我们的版面！谢谢大家！