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买76㎡的房,凭什么付100㎡的钱?香港公摊面积兴废史

发布时间:2019年02月23日12:29 来源: 券商中国

说到底,还是利益之争。公摊,是大家买房、卖房,甚至租房过程里很关心的一个事。比如,下面是在网上搜随手的一张房产证图片。

建筑面积是100.12平米,套内建筑面积却只有76.49平米。两个数字相减,得到23.63平米,就是我们说的“公摊面积”。一般来说,电梯井、楼梯间、门厅过道走廊、管道井等,都算在公摊里。关键是,买房时,是按照建筑面积掏钱的。稍微关注下就会发现,公摊还是一个极具特色的东西,因为国际上一般都是按套内面积计算房子面积。但是,这却不是我们独创的。一般认为,公摊是学香港的。而更有意思的是,香港在5年多前已经完全废除公摊面积。1公摊“不公”:你得给小区垃圾道交供暖费和公摊密切相关的有个数字:得房率,计算公式=套内建筑面积/建筑面积。一般来说,买的住宅得房率75%~90%之间,高层低一些,多层的高一些。曾经有个奇葩,2014年时,山东高密楼盘“贵宾首府”,得房率只有48%,被戏称为“史上最牛”的公摊面积!买前看样板间是宽敞精致的小二居,厨卫俱全,收房时,拿到却是狭小简陋的一居室,只能放下一张床。面对维权,开发商也牛气“法律对于公摊上限没有规定。”甚至说:“你们一百年都退不了房。”

如果说,这是极端案例,退一步说,物业管理所有的费用本应面向室内部分,但交物业费,也是按照建筑面积交的。也就是说,连同电梯井、管道井、垃圾道、变电室等每个月也由业主交了物业费。如果再退一步,上面这些空间都是为业主服务的。但在供暖地区,供暖费也是按建筑面积收的。但,你家的管道井、垃圾道、变电室等公摊面积里,并没有供暖。最坑的是,现在越来越多开发商搞精装房,而且精装标准动辄就是三千、五千。而对精装房开发商仍然按照的是建筑面积出售,可实际上,不光业主不会傻到想给垃圾道精装一番,就是开发商在实际建造过程中,也不会这样做。2香港:公摊的发源地曾经很长时间,中国大陆都是福利分房,没有商品房、公摊等一系列市场化的概念、事物。但在改革开放后,我们学习对象除了欧美、日本等发达国家,还有两个地区特别受到重视,那就是香港和新加坡。因为,香港、新加坡文化、语言相通,交流起来方便,也更有针对性。比如,香港深深地影响了深圳、珠三角等地区的城市规划,北京、上海的轨道交通也受益于港铁。而在房地产领域,大陆学习香港的土地招拍挂、预售制度。还有一样就是:公摊。

香港的一处住宅区1950年代,在香港,房子都是整栋整栋出售的,能买得起的非富即贵,这样房地产开发就没法“高周转”,没法把更多人吸引到楼市里,市场就显得“有些小”。所以,香港的房地产商就想到一个好办法:一层一层卖,后来,干脆面积更小一些,一套一套卖,这样有就更多人能买得起房子了。问题来了,先前整栋卖,楼道等区域连同房子一个人一起买了。分层、分套卖,建设这些公共区域同样要花钱,总不能让房地产商掏钱。所以,把公共区域也平均摊到房屋面积里,买房人掏钱一起买了。这就是“公摊”。3惨不忍睹的40%得房率有了公摊之后,开发商造的房子,实际使用面积却不断“缩水”。2010年时,香港政府有关部门负责人拿4个不同年代的房子举例:1972年,约790呎实用, 有露台,建筑面积为850呎(1呎≈0.09平米);1986年,817呎实用,建筑面积907呎;1993年,732呎实用,建筑面积945呎;2010年,约780呎实用, 建筑面积约1000呎。实际得房率,92.9%、90%、88%、78%,一路下跌。

开发商在楼盘里建造越来越多的豪华会所、室内恒温泳池、空中花园、私人酒窖等设施,然后计入公摊了。不仅得房率越来越低,香港各个开发商都有自己的面积计算方法,甚至同一个开发商在不同时期的计算方法也不同。但多少公用面积算公摊,却完全取决于发展商的“良心”。买房人一不留神就买了“缩水楼”,但开发商的底线是:钱不能少赚。另外,而对于买房人来说,公摊面积很难测量,远不像室内面积那么容易量出来。所以,公摊问题上,透明度不够,由于得房率不同,不同楼盘之间比较起来也更加困难。买房人常常吃“哑巴亏。”

2006年,长实元朗四季豪园,业主售房后发现,得房率只有40%。经媒体曝光,全港哗然。所以,对“公摊”,在香港早就有废除的呼声,而且随着开发商越来越胆大,买房人怨声也越来越大。2008年,香港测量师学会产业测量组开始推动香港房地产行业采用“实用面积”(差不多相当于内地“套内面积”),当年10月,港府公布“实用面积”,并要求经地政总署新批出的预售楼花申请项目,必须在售楼书中采用统一的“实用面积”定义。但这只是第一步,明确了什么是“实用面积”,要求开发商在售房合同中写清楚“实用面积”。4“公摊”发源地,废除了“公摊”下一步,更加重要:要按照“实用面积”来计算房子的总价。2010年,香港立法会房屋事务委员会建议,在新房买卖中,去掉公摊面积,按照实用面积定价。取消公摊,废除建筑面积,按照“实用面积”计价,当时,香港官方咨询公众意见中,收到近1000份意见书,市民几乎一边倒叫好。反对声音也很大,而且主要来自开发商。

开发商提出“六大质疑”,比如,市场上的存量房(二手房)是按照建筑面积算的,如果新房按照实用面积算,会造成价格混乱,让买家“无所适从”。还比如,按照“实用面积”卖房,每平米单价会上涨。这个很容易理解。一套建筑面积100平,得房率80的房子,按照建筑面积每平卖4万,一共400万。按照“实用面积”算,就要卖到5万块,每平单价上涨25%,因为开发商该赚的钱,一分也不会少赚。完全一副为公为民的姿态。地产大佬梁志坚就在媒体上炮轰,政府在处理上太过仓促,错用民意,亦没有回应商会提出的意见。

地产大佬梁志坚眼看民意难违,代表开发商利益的“地产建设商会”表示,原则上支持。但随后就打起“拖延战术”,并说要提出“统一建筑面积的方法”,拖慢立法进程。明眼人,也看出开发商的心计。

部分香港网民的评论最终,在2012年12月,香港官方要求从2013年开始实行住宅物业销售新规,二手房销售先行提供“实用面积”。当年4月,《一手住宅物业销售条例》开始实施,新房只能用实用面积来标准面积,以“每平方呎/平方米”来表示售价。尤其是对于新房,不按照“实用面积”标注,还可能吃上官司,被罚款100—500万港币,判处3—7年监禁。对二手房,香港地产代理监管局强制要求,中介销售过程中向二手房购房者分别提供以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份售价资料。特区差饷物业估价署还准备了全港所有经评估的二手房“套内面积”资料,供公众查阅。新房计价标准逐步传导到二手房领域。从此,香港房地产销售由此彻底告别“公摊”。而地产商口中说的混乱,也并没有出现。本文授权转载自:正解局(ID:zhengjieclub)。正解局是一个有见识、有深度、有诚意的财经自媒体。正能量的局长专注原创,正说时势,解码财经,分享洞见,在这里,我们一起穿透信息的迷雾,发现真实的中国。

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