关注我们
荆楚网 > 新闻频道 > 房产频道 > 房产时事解读

一线城市房价整体微跌 核心城市房价涨速连降续3个月

发布时间:2019年07月29日10:01 来源: 中国网

2019年4月19日,中共中央政治局会议要求“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。为促进房地产市场平稳健康发展,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2019年6月纬房指数监测分析的基础上,结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究,完成了2019年7月《中国住房市场发展月度分析报告》。作为研究范式的创新,报告涉及的所有房地产数据均源于大数据挖掘分析。

一、住房市场运行最新动态

1.核心城市房价涨速连续3个月下降,二手房成交量较快下探

2019年6月核心城市房价基本停止上涨,总体实现房价稳定目标。反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示,2019年6月,纬房核心指数微升至105.82点。与5月的105.73点相比,房价环比仅上涨了0.09%。截至2019年6月,核心城市住房价格虽已经连续上涨5个月,但自4月份以来房价涨速持续下降。6月核心城市的房价涨速较2-5月进一步减缓,近1个月核心城市房价已经基本停止上涨。

从房价累计涨幅看,核心城市房价波幅也在减弱。2019年上半年核心城市的房价波幅,要显著低于2018年同期。纬房核心指数显示,与2019年1月的102.52点相比,2019年6月核心城市房价累计上涨了3.22%。与2018年1月100点相比,2018年6月核心城市房价累计上涨了8.29%。2019年的房价峰谷差距较2018年显著缩小。

从二手房成交量指数看,在房价趋于平稳的同时,核心城市二手住房成交量也继续快速下探。2019年6月,10大重点城市二手住房成交量指数为155.28,比5月下降了26%,但仍高于2018年同期成交量。从量在价先的一般性规律看,在其它条件不变的情形下,二手房成交量的快速下降,表明房价存在一定的下行动力。

2. 一线城市房价整体微跌,其中上海、深圳由涨转跌,北京、广州继续下跌

一线城市房价由结构性微涨转变为整体微跌。一线城市纬房指数监测显示,2019年6月,一线城市房价平均环比下跌0.615%,涨速比上月下降0.753个百分点。北京、广州房价继续保持稳中微降的态势,其中广州环比下跌0.86%,北京环比微跌0.48%。上海、深圳由小涨转为小跌,其中深圳环比下跌0.98%,上海环比微跌0.14%。

从2018年1月以来的累计涨幅看,近一年半以来一线城市房价也未出现显著上涨。一线城市中房价累计涨幅最高的深圳为2.92%,最低的上海为-6.29%,大体处于相对平稳区间。

3.准一线及二线城市房价涨速进一步下降

准一线城市房价涨速进一步下降,但房价上涨格局暂未出现逆转。准一线城市纬房指数监测显示,2019年6月,准一线城市房价平均环比上涨0.948%,涨速比上月收窄0.6个百分点。其中杭州环比上涨0.74%,涨速比上月收窄0.87个百分点;重庆环比上涨0.25%,涨速比上月收窄0.71个百分点;天津环比下跌0.8%。6月热点城市苏州环比上涨3.6%,涨速虽比上月下降1.21个百分点,但相对涨速仍然略高。

二线城市房价总体平稳。二线城市纬房指数监测显示,2019年6月二线城市房价平均环比上涨0.146%,涨速比上月进一步收窄0.114个百分点。二线城市中,宁波房价环比上涨0.96%居首位,青岛房价环比下跌0.76%居末位,涨跌幅均相对较弱。近年来房价出现较大涨跌波动的厦门,6月房价环比涨速降至0.58%,比上月降低0.93个百分点。西安、成都等曾经的热点城市房价均较为稳定。

4.三四线城市房价涨跌互现,总体较为平稳

三四线城市短期房价涨跌互现。三四线城市纬房指数监测显示,2019年6月,三四线城市房价平均环比上涨0.192%,涨速比上月略扩大0.061个百分点。118个三四线样本城市中,上涨的城市为65个,比上月增加15个,上涨城市占比为55%。2019年6月,作为环京风向标的廊坊(燕郊)房价环比下降2.41%,降幅与上月相近(2.64%)。

三四线城市房价总体较为平稳。从同比看,与2018年6月相比,2019年6月118个三四线样本城市中,同比上涨的城市为72个,上涨城市占比为61%。6月三四线城市房价平均同比上涨2.667%,比上月降低1.517个百分点。

5.核心城市住房租金缓慢上涨

反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示,核心城市住房租金在3月及4月季节性调整之后,5月及6月重拾上涨。2019年6月,核心城市住房租金指数为104.64,环比上涨0.39%,同比上涨1.17%。尽管租金再度上涨,但受经济形势等因素制约,租金涨速较上年同期大为减缓。在租金涨速不及预期的条件下,经营方式相对激进的长租公寓经营企业将面临较大的经营压力,部分长租公寓企业“爆雷”可能性增大。

二、发展问题分析

1.部分房地产企业延期交房及烂尾的风险增大,期房预售制度有待深化改革

房地产市场本质上是具有较强波动性的市场。我国房地产企业大多采取高负债经营模式,本身蕴含着较大的经营风险。在过去十多年,由于房价涨多跌少,开发企业资金链断裂风险被乐观的市场表现所掩盖。随着“房住不炒”的全面推进,住房市场趋稳成为常态,负债率过高或对市场预判过于乐观的房地产企业,将面临资金链紧崩甚至断裂的风险。

随着市场理性回归,房地产企业资金链趋紧,延期交房及烂尾的风险增大。在期房预售制度下,这也将极大损害购房者的权益。特别是在三四线及以下城市,行业监管力量薄弱,市场下行压力加大,相对更容易出现无法按期交房现象。为此,有必要加快推进现行期房预售制度的改革,降低期房烂尾及延期交付风险。

2.资金压力下,房地产企业倾向于快周转的经营模式

一方面,受限购及市场调整等因素的影响,商品房销售增速下降,房地产企业资金回笼出现不畅;另一方面,为避免土地市场过热,政策层面对开发企业的融资采取了一定的规范性管控措施,房地产企业融资成本升高。为了降低资金压力,房地产企业大都倾向于采取缩短开发及销售时间的快周转模式。由于生产周期的大力压缩,部分商品房产品的品质有所下降。

3.“房住不炒”成功稳定房价,买方市场考验政策定力

在“房住不炒”和地方政府稳定房价的主体责任成为政策共识的背景下,住房投资投机需求减退。只要“房住不炒”的方略能够坚持,不仅房价难以出现大幅上涨,部分城市还将进入买方市场。这虽然有利于降低宏观风险及平抑房价,但也会使当地的一些龙头开发企业面临经营困难。对土地财政依赖较大的部分城市,财政压力也难免增大。这些都将考验城市稳定房地产市场的定力。

三、短期预测

1.一二线城市短期房价轻微下跌

虽然一二线城市是中国高端产业的聚集区和人口的主要流入地,但是房价和购房政策门槛都相对较高。从调控政策看,一线城市房地产调控历史较长,调控机制相对完备,调控手段也较为严厉;二线城市房地产调控政策的严厉性及完备度虽然不及一线城市,但是市场调控机制也在不断地建立完善之中。多数一二线城市都设立了对外限购政策,住房投机炒作较为困难。随着2019年二季度以来一二线城市调控政策的收紧,房地产市场投机成份被不断挤出,房价波动性持续降低。2019年1季度的市场小阳春,也在一定程度上透支了下半年的市场需求,短期市场存在下调的动力。

2.如果没有进一步政策刺激,三四线城市住房市场将先后进入下行小周期

三四线城市总体缺乏高端产业和人才吸引力,房地产市场并不具体长期持续上涨的条件。2018年下半年以来,在政策刺激效力减退及房价“相对洼地”消失的背景下,三四线城市住房市场可能将先后进入下行小周期,房价稳中趋降。

四、对策与建议

1.从保护购房者权益出发,因地制宜稳妥推进住房现售或提高预售条件

随着住房市场由快速上涨转入总体趋稳,房地产企业短期资金压力将迅速增大,期房烂尾或延期交付风险可能较快增加。在期房预售制度下,这些风险都将转嫁给购房者。特别是在三四线及以下城市,购房者权益更难以得到保护。为有效保护购房者合法权益、维护社会稳定,有必要因地制宜稳妥推进期房预售制度改革。对于短期供应较为充足的城市,可以考虑推进现售及取消预售许可;对于暂不具备推进现售条件的城市,可以考虑提高预售条件,并要求开发企业就按期交房提供可靠的第三方担保。

2.继续维持对开发企业融资的合理管控,从源头抑制土地相关炒作

为避免信贷资金“脱实入虚”或违规流入房地产市场,相关金融管理部门对房地产开发企业采取了一定的融资管控措施。这一方面有效地抑制了土地市场过热、平抑了短期房价,另一方面也造成开发企业资金的紧张。有观点认为,开发企业作为商品住房的生产者,其资金不足将影响市场供给,不利于住房市场的长期稳定。但应当看到,房价的主体部分是地价而非建设成本。开发企业资金紧张,受影响的主要是地价,并不会造成商品房开发量紧缩的后果。为稳定土地市场预期,从源头抑制土地和房地产的相关炒作,可以考虑将对开发企业融资的合理管控措施制度化。

3.坚持“房住不炒”,保持调控政策定力

“房住不炒”虽然有利于降低宏观风险和提升居民住房水平,但与土地财政在短期内具有一定的内在矛盾。随着“房住不炒”的推进,部分城市不可避免地要面临一定的财政压力。为避免市场出现政策性波动,这一方面需要坚持政策定力,继续抑制住房投资投机,保持房地产市场的持续稳定;另一方面需要加大财政结构转型力度,降低对房地产相关收入的依赖度。


【责任编辑:蒙雪】

Copyright © 2001-2024 湖北荆楚网络科技股份有限公司 All Rights Reserved

营业执照增值电信业务许可证互联网出版机构网络视听节目许可证广播电视节目许可证

关于我们 - 版权声明 - 合作咨询

版权为 荆楚网 www.cnhubei.com 所有 未经同意不得复制或镜像