“监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了‘窗口指导’，要求控制房地产贷款额度，但对各家银行的具体要求各不相同。”上海某城商行相关人士莫以琛（化名）日前透露，上述举措的核心思想是控制房地产贷款规模。虽然没说完全冻结相关业务，只是各种指导、总行不批等情况陆续出现，那些住房按揭贷款规模增长太快的银行可能会受点影响。
另一方面，7月4日、5日两天，宁波银保监局开出39张罚单，对十多家银行开出总额约1275万元的罚金，其中近60%的罚单是针对房地产住房按揭贷款管理不规范和房地产授信业务不审慎等行为。
分析人士指出，上述举措或意味着继部分房地产信托暂停外，银行的房地产信贷也将放缓。这对于负债率高、手头没有太多流动资金的开发商而言，会是一个考验。
银行收紧房地产贷款
一方面是部分银行被“窗口指导”，另一方面是近日监管机构开出多张地产贷款罚单。对此，同策集团首席分析师张宏伟称，上述情况是房地产政策阶段性收紧的表现。“阶段性规范和整治，目的是让市场预期平稳。”张宏伟说。
莫以琛认为，目前的阶段性整治可以看成是5月份“整治乱象”的落实。
今年5月，中国银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号，简称“23号文”）。对于银行而言，在房地产行业政策方面，23号文指出，整治的重点是表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。
分析人士指出，对照上述监管要求就不难理解，为什么宁波银保监局开出的“行政处罚决定书”中，“违反房地产行业政策”、“房地产授信业务管理不审慎”、“住房按揭贷款管理不规范”、“对所在机构住房按揭贷款管理不规范行为负有直接管理责任”等是主要的违法违规事实（案由）。
某股份制银行行长表示：“只要信贷放松，银行就会加大房地产信贷投放力度。今年以来，这种迹象很明显，尤其是在土地市场。这也很容易理解。房地产项目，银行从上到下都看得懂，批得快，知道风险点在哪。我们有些支行上报的医药企业贷款，就很不容易通过审贷会。因为以前做得少，没有合适的风险评估指标。”
该行长介绍，他所在银行目前倾向于跟央企背景的开发商合作。上海地区的按揭贷款门槛也没有提高。“只要符合之前的规定都还能办。”该行长称，目前看来，房地产相关贷款还是银行的主要业务。其他行业对这块的替代性不强。
房地产信托迎“窗口指导”
从上周开始，监管部门已经对部分信托公司开始了“窗口指导”。华东某信托经理汪芳（化名）告诉中国证券报记者，她所在的信托公司的确被要求控制房地产信托的规模。“控制住房地产融资规模就控制住房地产行业了，每年控制一点点。对这个我们有预期，也能接受。”汪芳称。
实际上，最近几个月以来，汪芳已经明显感觉到相关信托产品又开始好卖了。“房地产信托收益高，投资者也认可。不过房地产信托一开始热卖，我们就预计到离监管不远了。”汪芳笑称。
汪芳介绍，和同行交流下来，这次针对个别公司的“窗口指导”可以概括为：房地产信托规模不超过2019年6月30日的规模；已备案项目不影响发行及成立，未备案项目一律暂停；符合“432”的通道类业务也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停；地产公司并购类也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停；城市更新类旧改项目暂时不受此次窗口指导影响；房地产企业的供应链金融和购房尾款类项目暂时不受此次窗口指导影响。
有信托经理认为，本次“窗口指导”是与这一轮土地市场转热有关：一二线城市最近供地较多，三四线疲软，地产公司回归一二线拿地幅度比较大。到上半年为止，地产项目增得太快，相应的调整其实在意料之中。
实际上，信托行业的监管口径和银行基本一致。
“23号文”指出，在信托领域的整治重点是向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款；违法违规向地方政府提供融资；违规要求或接受地方政府及其所属部门提供各种形式的担保；违规将表内外资金直接或间接投向“两高一剩”等限制或禁止领域是整治的重点。
下半年房企到期债券达1706亿元
上海中原地产市场分析师卢文曦介绍，今年上半年的确有违规资金流入房地产市场的现象，“23号文”发出的“整治”信号说明监管已经意识到了其中的问题。“风向”的转变对于负债率高、流动资金不足的房企而言，今年下半年会是一个挑战。
克而瑞研究中心的数据显示，2019年上半年95家典型房企融资总额为7169.2亿元，同比下降3.6%，环比则增长了16.4%。克而瑞研究中心分析师房玲指出，这是因为今年一季度延续了2018年11月开始的融资回暖趋势，融资额达到2016年以来的峰值，同比增长15.6%；而二季度融资环境再收紧，使得房企在二季度的融资总量大幅减少，达到近两年以来的较低值，从而使得上半年整体的融资额也同比有所下滑。
从95家典型房企债券类融资监测的情况来看，2019年上半年房企境内外债券类融资总额4286亿元，相当于2018年全年的59.3%。其中，境内发债1402亿元，占2019年境内外发债总量的33%；境外发债2883亿元，占比67%，相较于2018年上升了19个百分点。
房玲指出，这主要是由于2018年5月发改委以及财政部出台相关政策限制境外债用途，导致2018年下半年境外发债量骤减，而2018年底2019年初，由于境内环境持续收紧，且房企在2019年面临偿债高峰期，房企不得不再次向海外举债。
另外一个值得关注的情况是，从房企的债券到期情况来看，2015年公司债及中期票据发行量较大，多数企业债券的期限在3年-7年间，2019年房企面临偿债高峰期，2019年上半年到期债券2108亿元，是2018年全年到期债券的93%，大部分房企不得不再次举债偿还旧债，这也是2019年上半年房企发债量上升较大的主要原因。2019年下半年，房企的到期债券为1706亿元，到期债券总量也属高位；到2020年下半年或2021年上半年，房企的偿债压力进一步上升，到期债券均突破3000亿元人民币，届时房企将面临更大的偿债以及融资压力。
克而瑞的数据显示，2019年上半年房企债券类融资成本7.25%，较2018年年末上升了0.77个百分点。其中，境内发债的平均成本为4.97%，较2018年全年下降0.91个百分点，主要是大型房企发债结构性的影响；境外发债的成本8.34%，相对于2018年全年上升了1.19个百分点。2018年以来境外债的发债成本便一直居高不下，特别是2018年10月境外发债成本破8%，之后均在7.50%以上，而2019年多数企业迎来偿债高峰期，即使成本走高，企业也不惜代价进行发债。
一些业内人士认为，在房地产整体调控维稳的情况下，预计下半年房企融资也将持续维稳为主，针对部分企业的融资限制或将持续。
