“存量时代”，商办资产如何重新创造价值——铁狮集团三年盘活武汉40万方商办的观察样本

9月18日，住房城乡建设部在国新办发布会上明确，我国房地产进入存量时代，“十五五”时期将大力实施城市更新、创新存量资源盘活机制。 当盘活存量上升为国家战略，商办资产如何重新创造价值，成为行业绕不开的课题。

铁狮集团用三年时间给出了一份观察样本——在武汉盘活商办楼宇约40万平方米，全国在管规模达60万平方米，招商率长期保持在95%以上。从单纯的空间出租走向精细化运营，这家企业的实践，为观察商办资产管理模式的转型提供了一个切口。

铁狮控股大厦（实景图）

高空置率倒逼行业转型

存量时代的商办市场压力，数据可证。世邦魏理仕数据显示，2025年第四季度全国办公楼空置率升至24.7%；戴德梁行2025年度报告显示，截至2025年末，大中华区21个主要城市甲级写字楼存量约9921万平方米，净吸纳量较2021年峰值回落57%。

落到武汉市场，戴德梁行2026年二季度报告显示，武汉甲级写字楼空置率达38.8%，核心商务区存量规模350.1万平方米，年内预计新增约25万平方米优质办公供给。

居高不下的空置率、持续收缩的市场吸纳量，揭示出行业核心现实：供需格局发生深刻调整，如何激活存量商办资产、实现持续价值创造，已是所有资产运营方必须直面的核心命题。

系统化盘活：五个环节一条闭环

面对存量商办资产价值重塑这一行业课题，铁狮集团跳出行业内存量盘活常见的“重硬件更新、轻产业前置策划”的惯性模式，顺应 AI 智能、科创及 Token 相关产业链发展浪潮，构建起环环传导的五步闭环资管体系：赛道基底研判、产业场景适配、存量载体更新、链群集聚导入、产业生态运维。

这套体系内核为策划前置、以终定始，将产业链逻辑贯穿资产盘活全链条：通过赛道基底研判把握区域产业机遇，锚定 AI 智能、数字科创、Token 经济等重点赛道，以此反向约束产业场景适配与存量载体更新，破解硬件禀赋束缚产业发展的行业难题。改造完成后楼宇实现精装交付，支持企业拎包入驻，推动闲置楼宇在数月内转型为适配新兴产业的运营载体。

载体成型后，围绕既定赛道实施链群集聚导入，定向引入产业链上下游市场主体，完成业态集群落地。在这套闭环体系中，租户签约只是资产激活的中间节点；最终依靠产业生态运维持续响应 AI 与科创产业迭代，兼顾企业服务、产业链协同和资产价值提升，实现存量资产价值长效释放。

运营深化：产业、服务与数智化三条线

一是产业端深度协同。紧扣前期赛道研判成果，结合楼宇禀赋与地方产业规划导向，系统性导入产业链资源，贯通产业规划、工程设计施工、招商管理、企业服务、投融资协同、产业基金配套六大关键环节，推动楼宇深度嵌入区域产业网络，为属地培育新的产业增量。

二是全周期企业服务赋能。面向入驻企业搭建完整服务矩阵，提供政企对接、政策申报、法务财税、投融资对接、产业沙龙等配套支持；同时配置共享会议室、路演厅、党群服务中心等公共功能空间，每年落地各类产业交流活动超 200 场，为科创、AI 及 Token 领域创新创业主体搭建交流成长平台。

三是数智化底座赋能运营。集团已建成成熟的楼宇智慧管理体系，覆盖空间管理、安防通行、能源管理、设备运维等核心模块，沉淀运营数据反哺招商策略与楼宇精细化管理。在建的铁狮滨江服务式公寓将进一步推进数智化迭代，计划落地配送、接待、清洁类服务机器人，让智能化能力从后台运维延伸至用户服务前端。

项目落地：从个案到规模化的验证

依托五步闭环资管体系，铁狮集团实现存量盘活模式从单点项目向规模化复制落地。三年间，集团累计投入约 5 亿元深耕城市存量资产焕新，先后与湖北宏泰集团、国铁投资集团、武汉城投集团、武汉城建集团、武汉地铁集团、中海集团、庭瑞集团、公交置业等多家平台及产业企业达成合作，在武汉落地运营城建・坤璟大厦、国铁城投中心、铁狮控股大厦、铁狮科创中心、云悦邸商务中心等一批代表性商办标杆载体。

城建·坤璟大厦（实景图）

其中，城建・坤璟大厦 2025 年度税收贡献突破亿元，成功跻身亿元经济楼宇行列，招商率达 96.2%；铁狮控股大厦创下 100 天 98% 的快速招商落地纪录；铁狮科创中心锚定 AIGC、数字经济赛道，招商率 97%；体量达 17.3 万平方米的国铁城投中心，定位高铁科技产业总部载体，是集团存量盘活实践中的标杆项目。

国铁城投中心（效果图）

此外，落子二七滨江国际商务区、正处于设计改造阶段的铁狮滨江服务式公寓，拟整合高端酒店、服务式公寓、商业配套、Token 科创载体及 OPC 科创社区多元业态，着力打造集品质居住、科创办公、高阶商务、流量社交、产业展示于一体的二七滨江标杆型复合产业地标。

武汉二七滨江国际商务区（效果图）

其中，项目规划约 6000 平方米打造 OPC 科创社区，重点服务 “AI＋超级个体（一人公司）” 创新创业群体，同时承担江岸区 Token（词元）产业载体功能。作为全国首个全域布局 Token 经济的城区，江岸区正聚力建设 “中央科创区”，加速培育 Token 经济全新赛道。该社区将定向招引 Token、人工智能领域创新主体，为 Token 经济产业集聚提供优质物理空间与发展土壤。

与此同时，项目规划配置二七城市空中会客厅、党群服务中心等公共功能场景，承接产业资源对接、高层次人才交流、党建服务以及企业综合服务等多元功能。

完成焕新升级后，这一存量载体将进一步丰富二七滨江国际商务区高端商务与科创配套，持续导入数字经济企业与优质创新人才，赋能区域就业增长，助推产城深度融合。

铁狮滨江服务式公寓（效果图）

从单点项目探索起步，铁狮集团持续打磨存量资产运营能力，逐步构建起多点布局、跨业态联动、多楼宇协同的运营矩阵，为存量盘活模式的规模化复制与迭代落地，沉淀出可落地、可复用的实践样本。

观察与启示

纵观不动产行业迭代大势，商办资管已彻底告别传统 “租金收益” 的单一模式，全面迈入产业赋能、生态增值、数智驱动的存量竞争新阶段。能否精准匹配城市新兴赛道、构建可持续的产业运营能力，成为决定存量资产价值高低的核心标尺。

铁狮集团三年深耕武汉存量市场的规模化实践，凝练出适配 AI 科创、Token 经济新赛道的存量盘活核心逻辑，为行业提供三大核心借鉴：

第一，产业前置是存量焕新的根本前提。优质存量盘活不再是硬件翻新的工程改造，而是基于区域赛道研判的精准定制，空间改造、业态导入、持续运营全链条服务于区域产业布局，真正做到资产适配产业、场景承接创新。

第二，标准体系＋属地深耕是规模化复制的核心支撑。依托成熟的存量操盘范式，结合不同项目区位禀赋、产业定位做本地化适配，实现项目从单点成功到集群化落地，破解行业 “单项目亮眼、难复制扩张” 的普遍痛点。

第三，从空间运营走向生态运营是价值跃迁的关键。存量楼宇的核心竞争力不再是建筑面积与硬件品相，而是能否依托全周期企业服务与数智化底座，将物理楼宇升级为科创人才集聚、Token 产业孵化、产业链协同的生态平台，实现资产价值、产业价值、城市价值三重增益。

存量时代的商办竞争，本质是精细化、产业化、数智化运营能力的竞争。铁狮集团在武汉从传统商办到 AI、Token 科创新载体的迭代实践，为国内城市更新与存量资产价值重塑，提供了一个值得关注的行业样本。