记者 孙蔚
“这个项目现在基本是现房了，购买者对哪个户型感兴趣都可以亲自看看，所见即所得，这样看了再买心里也踏实。”11月24日，正在北京门头沟某楼盘现场看房的刘先生对记者说。
近年来，房地产市场迎来了一系列重大变革，其中现房销售政策的推进备受瞩目。今年以来，全国至少有30个省市发布推进现房销售试点相关文件，不少城市明确表态，将向现房销售逐步过渡，现房销售时代加速到来。
全国多地积极推进现房销售
近日，银川市九部门联合印发《银川市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》，加大现房销售配套政策支持，明确新出让土地项目按照不少于30%建筑面积实行现房销售，鼓励在建项目未售楼栋实行现房销售，延长房屋供应时序。
不仅是银川，今年以来，全国至少30个省市发布了推进现房销售试点相关文件。
江西省九江市武宁县印发《关于进一步促进武宁县房地产市场良性循环和平稳健康发展的若干措施》，提出支持商品房现房销售，积极探索商品房现售试点。武宁县城市规划区内，自文件印发之日至2024年12月31日期间签订商品住房现售合同且完成契税缴纳的个人，可享受100%购房契税补贴优惠。
湖南省衡阳市发布的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施（试行）》提出，引导房地产开发企业采取现房销售模式，鼓励商业银行按市场化、法治化原则提高现房销售项目开发贷额度、延长开发贷期限、降低开发贷利率，对现房销售项目购房业主的首套按揭优先受理、优先审批。
辽宁省营口市对现房销售表现得更为积极，该市相关部门发布公告称，为防范化解房地产市场风险，推动房地产项目“去库存”“去烂尾”“去存量土地”和“保交房”等工作，计划从2025年起对新挂牌土地及已供地未办施工许可项目，全部实行现房销售。
一线城市中，北京在土地竞拍时已经试点要求部分地块进行现房销售；深圳土拍也开始出现“竞现房销售面积”条件，甚至全部现房销售地块。比如，10月8日以66.65亿元成交的机场东A219-0080居住用地，其楼面价为每平方米2.3万元，该地块是今年深圳市场第三宗全现房销售地块，将采取全现房销售方式，实现“交房即拿证”“所见即所得”。
现房销售占比逐步提高
“自1994年11月《城市房地产管理法》颁布以来，内地期房销售模式已经实行了30多年，该制度在减轻房企资金压力、促进房屋市场活跃等方面发挥了积极的作用。”易居研究院副院长严跃进对记者表示，随着2022年部分房企爆雷现象的出现，关于期房的交易风险越来越受到人们的关注。2023年以来，各地方政府主要是从防范烂尾楼风险、防范房企金融风险蔓延等角度出发，对现房销售这一房地产发展新模式进行了积极探索。
中国房地产业协会副会长丁祖昱对记者表示，目前现房销售的推进速度比想象中要快。
根据国家统计局数据，2024年1—9月，全国商品住宅现房销售面积达到1.56亿平方米，而同期全国商品住宅销售面积为5.88亿平方米，现房销售面积占比约升至26.5%，较2023年末约增长7.8%。
数据显示，近10年来，现房销售的价格整体低于期房价格，尤其2022年以来，两者价差逐渐拉大。克而瑞研究数据显示，2024年前8个月，商品住宅期房销售均价为10984元/平方米，而现房价格比期房低了23%，为8463元/平方米。
对此，丁祖昱表示，从现房销售价格可以看出，当前一些现房房源是由期房时期滞销的房源和尾盘转化而来的，进行了降价销售，并非开发商主动选择现房形式，这是推动现房销售占比走高的重要原因。
“房地产开发需要2到3年的时间周期，因此目前绝大多数的现房销售试点项目还在建设施工阶段，预计到2026年左右，将迎来现房试点项目的集中入市高峰期。”严跃进表示，预计届时现房销售在市场中的占比将进一步增加。
现房销售模式仍存挑战
现房销售，即房屋在已经竣工、即将交付的情况下直接售卖给购房者，不再采用预售的方式销售未建成的期房。这一政策对于保护购房者合法权益、促进房地产平稳健康发展、加快构建房地产发展新模式具有深远的意义。
近几年来，关于全面推行现房销售的呼声不绝于耳，那么，期房会退出历史舞台吗？对此，业内人士表示，现房销售政策的实施也面临一些挑战和困难。
丁祖昱认为，现房销售对房地产企业的资金实力要求比较高，增加了企业的资金压力，需要企业具备较强的融资能力。同时，各地的市场环境和发展阶段不同，政策的实施效果也会有所差异，需要根据具体情况进行调整和优化。
此前，住房和城乡建设部副部长董建国曾表示，已有的房地产发展模式是经过长期发展逐步形成的，所以新模式的构建需要一个过程，重点之一就是有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发模式，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。
据记者了解，为激发房企现房销售的积极性，各地纷纷出台了各类配套支持政策。在企业端，针对现房销售项目提供融资支持、缓缴土地出让金、简化审批手续、规费税费减免、允许规划调整、支持带押过户等，减轻开发商资金压力，提升房企现房销售的积极性。
在需求端，主要是以公积金政策倾斜为主，激励购房者选购现房产品。比如福建省泉州市对使用住房公积金贷款购买现房的，贷款额度可以上浮5万元；购买现房销售全装修住宅的，贷款额度可以上浮10万元。
