□楚天都市报极目新闻记者 刘闪
继2023年9月武汉市出台稳定楼市发展的“汉十条”后，今年5月6日，武汉市房管局等七部门又联合发布了新版“汉十条”——《关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，从10个方面提出了有关政策措施，进一步满足居民刚性和多样化改善性住房需求。
首批103个项目可使用消费券
《通知》提出，要加大对新城区支持力度。具体措施有：统筹推动新城区城市基础配套设施建设，各相关区、市直相关部门集中优质教育、医疗等公共配套资源支持新城区重点区域发展；2024年12月31日前，购买新城区特定商品住房项目的家庭，可通过公共服务平台申请购房消费券用于购房；各新城区可结合辖区实际，对于各类人才、多子女家庭、非本市户籍居民家庭购房，进一步制定支持住房消费措施；东湖高新区、武汉经开（汉南）区、长江新区参照执行。
《通知》所说的“重点区域”，包括哪些范围？武汉市房管局在政策解答时回复，相关区重点区域主要有：东西湖区将军路板块、径河板块，黄陂区盘龙城板块，江夏区大桥板块、五里界板块，新洲区邾城板块、双柳板块，蔡甸区蔡甸街北、东、南板块、大集板块、奓山板块，东湖高新区光谷中心城板块、未来科技城板块、花山板块，经开（汉南）区沌口板块、军山板块、纱帽板块，长江新区谌家矶板块、武湖板块、阳逻板块等。
购房人如何申领购房消费券？据介绍，2024年12月31日前，购房人可通过“安居链”APP的“房展会专区”申请领取5万至10万元购房消费券。相关新城区、东湖高新区、经开（汉南）区、长江新区的商品住房项目向“安居链”平台提出申请，经武汉市房管部门审核备案，可以参与使用购房消费券。武汉市第一批参与使用购房消费券的商品住房项目共有103个，具体项目清单可在“安居链”APP查询。
如何使用消费券？2024年12月31日前，已在“安居链”APP领取购房消费券的购房人，可通过线上或线下在参与使用购房消费券的商品住房项目中选房。购房人完成选房并与开发企业达成认购意向后，开发企业协助购房人在线锁定房源，核销购房消费券，并完成网签手续，购房消费券直接抵扣房屋总价款。
公积金实行“认房不认首次贷”
《通知》提出，强化住房公积金贷款措施。优化住房公积金个人住房贷款套数认定标准，实行“认房不认首次贷”，即仅使用一次公积金贷款的缴存人家庭，名下在武汉市无住房，再次使用公积金贷款购买住房时，执行武汉市首套房公积金贷款政策。阶段性调整异地贷款使用条件，取消住房公积金贷款户籍地和缴存地限制，即2025年4月30日（含）前，公积金异地贷款对象范围扩大至全国各城市公积金缴存职工，取消借款人（含配偶）须武汉市户籍的限制条件。
调整家庭首套住房贷款套数认定标准。在武汉市仅有一套住房且正挂牌出售的家庭，办理新购一套个人商业性住房贷款时认定为首套住房。2024年5月6日起在“武汉市二手房交易服务网”办理挂牌出售手续后再购房的，购房人办理银行商业贷款时，应委托商业银行向武汉市房产信息中心申请家庭住房套数认定。
同时，新版“汉十条”推行“卖旧买新”交易新模式。2024年12月31日前，对出售自有住房并在6个月内购买新建商品住房，或购买新建商品住房后12个月内出售原自有住房的家庭，由购买新建商品住房所在区财政部门对其出售原自有住房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助。组织金融机构提供长期低息贷款，支持符合条件的企业收购置换购房家庭的自有住房，用于市场化租赁住房、保障性租赁住房、拆迁安置住房等。鼓励房地产开发企业、房地产经纪机构、购房者三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”。
同时，新政优化了购房落户手续，预计将于5月实施。在武汉市购买新建商品住房的家庭，暂不具备办理房屋所有权证（不动产证）条件的，可凭经备案的《商品房买卖合同》及缴费凭证等合法稳定住所证明材料、个人办证承诺，申请提前办理辖区购房落户手续。此外，新政要求提升房屋交易服务水平，持续举办线上线下房交会，全力推行“放心购”“安心购”“省心购”服务，开展“15天无理由退房”试点，确保平台新建商品房项目“真房源、真价格、保质量、保交付”。
《通知》还提出，调整保障性租赁住房配建方式、盘活商办类用地和项目、优化房地产开发企业“白名单”管理、优化新建商品房项目审批服务等举措，加快构建房地产发展新模式。
■ 专家解读
在需求端和供给侧同步发力
中指研究院（华中）市场研究中心主任李国政表示，在需求端，新版“汉十条”支持库存较大的新城区，推出首批重点板块的103个项目，在“安居链”平台可以申领5万至10万元购房消费券；再次放宽商贷的首套房认定标准、公积金贷款实行“认房不认首次贷”与贷款额度最高上浮20%，这些措施都能直接降低买房人的购房成本；凭借购房合同就能落户，可以解决子女对口入学等公共服务问题，减少购房家庭的后顾之忧；“15天无理由退房”等放心购措施，可以提振市场消费信心。
“新版‘汉十条’在供给侧力度更大。”李国政说。调整保障性租赁住房配建方式，由住宅项目分散配建，改为集中建设或存量转化，一方面有助于高品质住宅建设，另一方面可盘活市场存量，规模化运营也能提升保障房服务水平，更好推动租购并举；鼓励“卖旧买新”，通过发放增值税补助，推动平台公司、市场化机构参与等方式，实现新房、二手房良性循环，促进改善性住房需求释放；针对商办房存量和去化问题，加大“商改租”“商改住”措施有效落地，同时，库存过大区域暂停商办用地供给，治标与治本兼顾。
李国政认为，新版“汉十条”对优质企业的发展支持力度尤其突出。一方面，根据企业信用等级，商品房预售资金实行0.6-0.8的差别化监管系数，提高优质企业的资金使用效率；同时，大力推行“拿地即开工”，预售许可最低规模不小于栋。对于中心城区、东湖高新区、武汉经开（汉南）区的项目，在今年底前，主体结构施工形象进度达到±0，满足相关条件，就可提前办理预售许可，显著缩短建设周期，减轻企业资金压力。这些措施，可以帮助更具产品力、品牌力、规模优势的优质企业，在武汉实现更有效率、更高水平的发展，对市场稳定发展起到“风向标”作用。
“总体来说，新版‘汉十条’根据目前市场发展的新情况、新形势，在需求端和供给侧同步发力，并在去年的基础上，做了进一步的优化提升，相关措施更具针对性和创新性。”李国政说。这主要体现在两个方面：一是新版“汉十条”延续了相关优惠措施，降低了购房成本，继续加大刚需和改善性住房消费的支持力度，可有效提振消费者的积极性；二是实行差异化市场监管，提升审批服务，通过“卖旧买新”、租购并举、盘活存量等措施，构建奖优惩劣的机制，有助于优秀企业实现高效经营，从而进一步促进武汉市房地产市场平稳高质量发展。
