楚天都市报极目新闻记者 陈红
对于不少手头有房贷的市民来说，9月25日是一个值得期待的日子。这天起，多家银行将开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率水平。记者了解到，此次调整分为首套房和二套转首套两类情形。对于首套房贷利率调整，客户不需要任何操作，银行将主动批量调整。
你家月供因此减少了么？“二套转首套”该如何申请？极目新闻记者对此进行了采访。
此次调整平均降了80个基点
根据中国人民银行、国家金融监督管理总局发布的通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。而对于首套房贷利率调整，银行将主动批量调整。
极目新闻记者了解到，目前不少商业银行已开放存量房贷利率调整情况查询通道，包括工商银行、农业银行、中国银行、兴业银行等。有银行首页设置了“存量房贷利率调整”专区，一键点击即可知晓拟调整后的利率。根据个人情况，调整后结果也有不同，多为4.3%左右。
记者在工商银行手机银行看到，点击首页“利率调整”模块，可以看到个人住房贷款，里面显示这笔贷款是不是符合条件的首套贷款。如果是符合条件的首套贷款，则不需要个人去向银行申请下调利率，银行会在9月25日主动批量调整，并把结果通过短信方式通知本人，新的利率水平当天生效。
此外，农业银行也已经在掌上银行、贷款经办行、营业网点、“中国农业银行微银行”等渠道开通存量首套住房贷款利率调整有关情况查询服务。中国银行手机银行已上线“存量房贷利率调整”功能，可以查询个人住房贷款的贷款金额、本金余额、当前执行利率、利率计算方式、发放时是否首套房贷等信息。
农业银行的房贷用户高先生告诉记者，他此前的贷款利率为LPR上浮83.5个基点，即5.135%。“今天银行发了调整短信。通过手机银行查询，我的房贷符合首套住房标准，已纳入本次调整。25日开始我的房贷利率就将执行LPR基准利率不上浮，调整后执行利率是4.3%。”
目前来看，各家银行调整规则基本一致。总体而言，从此次全国范围来看，调整的平均幅度大约为80个基点。
二套转首套审批后下月调整
对于贷款时为非首套房但现在已符合所在城市首套政策的购房家庭，也就是“二套转首套”的房贷利率申请，多家银行表示，由于“因城施策”原因，各城市二套房认定的情形复杂多样，无法通过银行系统直接识别，所以需要借款人向银行提供首套房贷款相关证明资料。
中国银行曾在月初发布的调整公告中如此表述：“对二套及以上房贷且符合调整条件、固定利率或基准利率定价且完成LPR转换、不良贷款归还积欠本息的房贷客户，可于2023年9月25日至10月22日（含当日）向银行提出申请。银行将于10月25日对已受理并审批通过的进行集中调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。”
对于申请时间，多家银行统一为2023年9月25日至2023年10月22日（含）；对于申请方式，农业银行此前明确，可登录掌上银行，自助发起首套住房利率标准认定申请，线上提交贷款经办行认可的承诺书、家庭住房套数查询结果等相关证明材料。客户也可线下向贷款经办行提出申请办理并提交材料。对于该批主动申请调整的存量房贷，银行将在收到申请后，对调整申请逐笔进行人工审核，并于10月25日对审核通过的业务进行统一批量调整。
如果错过了10月22日之前的集中申请期，之后还能申请吗？对此，多家国有大行明确，集中申请期后，借款人仍可以继续提交利率调整申请。银行审批通过后即时进行调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行。
提前还贷潮正在逐步降温
“在收到银行的调整短信后，我算了一下，此次房贷利率调整以后，我家月供每月少了500多元。”房贷用户王女士说，这大大减轻了家庭的负担。
记者从武汉一名银行从业人员处了解到，目前提前还贷潮已逐步开始降温。此前，银行提前还贷需提前3个月线上申请，目前提前还贷的排队等待时间已经缩短至1个月，预计随着存量首套房贷利率的调整，提前还贷的压力将进一步减轻。
他也同时提醒说，此次调整主要是针对首套房贷利率调整，对于二套房的房贷用户来说，提前还房贷依然要注意勿入转贷“陷阱”。根据相关监管规定，经营贷须用于生产经营周转，且经营贷的期限较短，本金大多需一次性偿还，借款人若无稳定的资金来源，贷款到期后不能及时偿还本金，可能产生资金链断裂风险。借款人若有提前还贷或者其他金融业务需求，应向银行等正规金融机构咨询了解情况。
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部分房贷用户仍然对存量房贷利率调整有各种疑问，工商银行在其微信公众号进行了解答。
1、我的房贷是LPR改革（2019年10月8日）前办理的，利率能降多少？
答：自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。同时自2020年3月1日起，金融机构已与贷款客户协商，将之前存量房贷原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。
案例1：小张在2019年6月签订首套个人住房借款合同，期限20年，利率是贷款基准利率的1.1倍（4.9%×1.1=5.39%，2019年6月基准利率为4.9%），按中国人民银行公告[2019]第30号转换成LPR定价后，小张的房贷利率5.39%转换为LPR（4.8%）加59个基点（或0.59%）。假设小张当时所在城市的首套房贷利率政策下限与全国保持一致，按利率调整规则小张的房贷利率可以调整为LPR，实实在在下降59个基点。
案例2：因房贷利率每年重定价一次，利率重定价日定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。对于小张调整后的具体LPR值，与小张贷款重定价日相关。今年6月20日发布的5年期以上LPR由4.3%下调至4.2%，如小张的房贷重定价日在2023年6月20日（含）之前，则调整后小张的房贷利率为4.3%；如小张重定价日为2023年6月20日（不含）之后且在利率调整前已重定价，则调整后小张的房贷利率为4.2%。
案例3：小王在2016年6月签订首套个人住房借款合同，期限20年，利率是贷款基准利率的9折（4.9%×0.9=4.41%，2016年6月基准利率为4.9%），转成LPR定价后，小王的房贷利率4.41%转换为LPR（4.8%）减39个基点（或0.39%）。随着贷款利率重定价，小王当前执行利率为重定价日相对应的LPR（4.3%或4.2%）减39个基点，由于小王的房贷利率水平已低于LPR，因此本次将不作调整，利率仍维持LPR减39个基点。
2、我的房贷是LPR改革（2019年10月8日）后新发放的，利率能降多少？
答：您的房贷利率能降多少，取决于两个关键因素：贷款发放时间，以及所在城市首套房贷利率政策下限。
案例4：小李在2020年6月签订首套个人住房借款合同，期限20年，发放时利率是LPR加50个基点，假设小李所在城市首套房贷利率与全国下限一致，这次利率最低能调整到LPR，可下降50个基点。
案例5：小赵在2020年6月签订首套个人住房借款合同，期限20年，发放时利率是LPR加105个基点，小赵所在城市北京“因城施策”，首套房贷利率政策下限为LPR加55个基点。这次利率调整最多可降50个基点，降到签订合同时北京首套房贷利率政策下限，即LPR加55个基点。
