“现在银行的活期利率、定存利率都下调了，今天央行政策利率也降了，估计这个月的LPR也会降。这些利率都降了，什么时候轮到存量房贷利率？”6月13日，读者张先生一边看着最新的金融资讯，一边发出疑问。
2021年，张先生在江苏贷款120万买房，利率高达6.4%，每月7000多的月供让他压力山大。最近两年，随着LPR走低和各地房贷政策的放宽，新买房的人房贷利率越来越低，存量房贷的加点却雷打不动，二者差距越来越大，让张先生这样的“高位站岗”者愈发郁闷。北京青年报记者注意到，近期银行存款利率再次集体下调后，不少房贷老客户和业内人士再次呼吁，希望尽快下调存量房贷利率。
国有大行和股份行近期再次下调存款利率
6月8日，工行、建行、农行、中行、交行和邮储银行六大国有银行先后更新人民币存款挂牌利率情况，活期存款利率和两年期及以上定期存款利率均有所下调，下调幅度为5-15个基点。调整之后，六大国有银行的存款利率全部低于3%，进入“2”时代。
6月12日，11家全国性股份行集体宣布下调人民币存款挂牌利率，下调项目和幅度与国有大行一致。
这是继去年9月15日以来，国有大行再次集体调降利率。本次存款利率下调的一个背景是银行的净息差迅速下降。银保监会披露的数据显示，2022年末，商业银行整体净息差为1.91%，同比下降了17个基点。今年一季度商业银行净息差进一步降至1.74%，单季下降17基点，创下2017年二季度以来最大降幅。
众所周知，银行收到的贷款利息与付出的存款利息之间的净息差是其主要盈利来源之一。简言之，存款利率不变的情况下，银行下调贷款利率，会显著减少净息差，影响银行盈利。而存款利率下调，则会减少银行的负债成本，增加银行下调贷款利率的自发动力。
招联首席研究员董希淼认为，存款利率下调之后，对银行来说有助于保持息差的稳定，银行负债成本降低之后，传递到资产端，有助于推动贷款利率稳中有降，进而提升银行稳健发展能力和服务实体经济能力。
居民存量贷款利率居高房贷客户负担沉重
2019年8月，根据国务院部署，人民银行改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，LPR成为金融机构贷款定价的主要参考。当年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。
2020年8月，存量贷款定价基准转换也如期完成。根据央行披露的数据，94%的存量房贷转换为参考LPR定价。根据合同约定，存量房贷客户每年的实际房贷利率只与利率重定价日前最近一期的LPR有关，但是加点部分就不能再变化。
不少存量房贷客户前几年买房时买在了利率高点，至今还在“高位站岗”。北青报记者曾对读者进行一个小调查。42位来自全国15个省市自治区的读者中，有40人都选择浮动利率，其中30人的加点数超过100基点，最少108个基点，最高达到180个基点。
去年LPR已累计下降35个基点。即便如此，加点超过100基点的30位读者今年适用的最新利率依然在5.38%-6.10%的高位（目前最新的5年期以上LPR为4.3%）。
与此同时，新购房的首套房贷客户的利率却一降再降。2022年以来，多地房地产市场下行压力加大。作为提振需求、促进市场回暖的有力抓手，房贷利率政策多次调整优化，新发放房贷利率的加点下限一路走低。今年1月，新发放首套个人住房贷款利率政策动态调整长效机制正式建立。根据最新通知，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
贝壳研究院监测显示，2023年5月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%，较上月微降1BP；二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。
根据中指研究院最新监测，2023年以来全国已有超过40个城市调整首套房贷利率下限至4%以下，肇庆、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房贷利率下限，珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷最低利率已经降至3.7%。
还是以张先生为例，他当初买房的城市一年多后首套房贷利率就降至最低4.1%，现在也还是这个水平。如果张先生晚一年买房，房贷利率就能少2.3个百分点，120万元的贷款每月月供能少1700多元。一想到这个事实，他就懊悔不已，感觉自己成了“冤大头”。
存量房贷利率会降吗？业内人士看法不一
面对居高不下的房贷利率，存量房贷客户也想办法减轻自己的利息负担。
很多人选择提前还贷。去年下半年以来，提前还贷难频频登上热搜，受到广泛关注。不少银行的存量客户都要像抢春运火车票一样抢预约额度，即使预约成功也要等好几个月才能还款。
还有一些人铤而走险，违规使用利率更低的经营贷来还置换房贷，有人甚至因此遭遇不良中介掉进诈骗陷阱。
北青报记者还发现，去年以来，全国各地大批存量房贷客户都在互联网平台上呼吁有关方面能下调存量房贷的加点数。这些购房者多在2019年至2021年的利率高位期间买房，加点多超过100个基点，贷款年利率多在6%以上。
这些存量房贷客户的呼声也得到了不少专业人士的支持。比如，董希淼曾建议，相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。这将引导居民将储蓄转化为消费和投资，将为恢复和扩大消费、促进经济社会加快复苏提供有力支撑。
然而，无论是监管部门还是银行都没有对这些调整存量房贷利率的呼声作出正式回应。最近，各银行再次下调存款利率让大家看到了希望。
6月9日，知名经济学家任泽平在微博建议，下调普通储户的存款利率时，应同步下降贷款利率，对于几年前过高的存量房贷利率也可以降降。
北青报记者注意到，也有一些业内人士认为，要谨慎对待存量房贷利率的调整。
民生证券首席宏观分析师周君芝曾在研报中指出，调整存量房贷利率是“治标”不“治本”。其一，降低存量房贷利率只能解决当下短期问题。调整存量房贷利率的逻辑，是通过缩小房贷和经营贷之间套利空间，从而遏制居民的套利行为。但是，如果未来经营贷利率继续下行，那么房贷不得不继续跟随下调，这表明调整存量房贷利率并不能解决根本性问题。同时，房贷利率被动跟随企业贷款调整，还会削弱地产政策的调控作用。
其二，降低存量房贷利率并不能解决居民部门缩表（是指央行缩减资产负债表规模的行为）的问题。下调存量房贷利率可以抑制“借新还旧”的违规操作，但在经济增长尚未企稳，资产收益普遍低迷的情况下，居民仍有提前还贷的冲动。
在周君芝看来，从源头上遏制提前还贷，政策最需要的是稳定地产价格并撬动经济增长。在地产价格企稳的情况下，违规转贷行为也会减少。经济增长也会带动各类资产收益率回升，居民提前还贷的机会成本抬升，这才可以真正遏制居民提前还贷的现象。
