中房网讯 （曲涛/文）随着房地产市场进入盘整筑底阶段，政策工具箱频频发力。
9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
央行方面表示，这一政策措施的出台，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。
这无疑是对当下低迷的房地产市场注入一针“强心剂”。
从时间来看，金融主管部门选择在9月29日深夜出台政策可谓用意明显。一方面，为地方和金融机构预留政策调整时间。另一方面，临近“银十”，正值传统营销旺季，也给房地产市场和房地产企业以及购房者，留出政策消化时间。
阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限
根据通知，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
从上述内容来看，主要是针对部分当前房地产市场疲软的城市，进行阶段性的政策调整。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示，此次政策充分说明房贷利率依然是提振楼市行情的重要工具。当前正值央行房贷放松一周年之际，从2021年9月份房贷政策大拐点以来，各类宽松政策不断，充分体现了央行等部门用好房贷工具的导向。
事实上，对于上述政策的出台，市场也基本有一定预期。
8月31日召开的国务院常务会议上，曾提出要“支持刚性和改善性住房需求，地方要‘一城一策’用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策”；9月28日召开的稳经济大盘四季度工作推进会议上，提出要“因城施策运用政策工具箱中的工具，支持刚性和改善性住房需求”；就在人民银行货币政策委员会近期召开的2022年第三季度例会上，也提出要“推动降低个人消费信贷成本，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”。
哪些城市有望“入围”？
此外，中房网根据上述政策的执行条件，结合国家统计局发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》整理后发现，有23个城市符合此次政策要求。
其中，天津为直辖市，石家庄、哈尔滨、武汉、昆明、贵阳和兰州6个城市为省会城市，大连为副省级市。其余的15个城市均为三四线城市，分别是秦皇岛、温州、泉州、泸州、大理、岳阳、宜昌、北海、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。
上述被列出的城市，普遍属于当前房地产交易疲软、房价跌幅过大或持续时间过长的城市。
通知明确，按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
根据全国银行间同业拆借中心9月20日公布的贷款市场报价利率，5年期以上LPR为4.3%。
央行、银保监会曾于5月15日联合发文，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。基于此，目前首套房贷利率最多可以低至4.1%。
那么这也意味着，后续个人住房贷款利率在此基础上，将会有一定幅度的下调空间。对此，严跃进认为，今年三季度尤其是7-8月份房地产市场行情较为疲软，颇受高层关注。此类政策势必使得银行的自主权增大，四季度将迎来新一轮房贷降息潮，有助于降低房贷成本和提振市场交易行情。
另一方面，房地产政策环境持续改善，整体宽松导向不改。根据中房研协测评研究中心监测，2022年1-8月份地方共出台房地产调控政策630条，其中宽松类政策多达495条，占比接近八成。在地方继续践行“保交楼、稳民生”的同时，部分核心一二线城市房地产政策也有不同程度放松。
可以预见的是，随着中央和地方政策的逐步落地，刚性和改善性住房需求将会得到更好的支持，购房成本有望进一步降低。这对于当前恢复房地产市场信心，以及市场预期的企稳都将起到积极作用。
