党中央、国务院高度重视住房和城乡建设工作。去年，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，今年政府工作报告指出“加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”，推动住房和城乡建设高质量发展迈上新台阶。
推进保障性租赁住房建设、加快发展长租房市场是实现全体人民住有所居的重要途径。近日，作为住房和城乡建设部主管的行业权威新闻单位，中国建设报社成立“中国城市住房租赁”智库。该智库的目标是，做以人民为中心发展思想的践行者、百姓住有所居的圆梦者、城乡美好人居环境的建设者、城市安全运行的守护者、建筑历史文化的传承者、国家经济发展的贡献者，围绕长租房市场精细化管理、规范化运营、创新化拓展等内容进行深入研究，就党中央总体部署落地“最后一公里”过程中的难点痛点，政策要求和企业发展的结合点、市场需求和群众呼声的着力点深度研判，理性分析，共同推动公共政策改革创新，助力住房租赁行业行稳致远。
值得关注的是，“中国城市住房租赁”智库联合自如研究院发布了上半年长租房市场数据，从成交总量、业主委托模式与需求变化等角度对上半年长租房行业情况进行阐述。
上半年长租房 成交量持续增长
今年年初以来，北京、上海等重点城市疫情反复，让普租市场与长租市场的分化愈加分明。
从成交量数据来看，普租市场上半年呈现显著“U”型波动。贝壳研究院数据显示，进入3月，受疫情影响，春节后租赁旺季不“旺”，4月全国百城租赁市场成交量环比减少20.4%，5月各地复工复产，全国百城租赁成交量环比增加近20%，6月环比增加超过30%。
长租房成交量在2月~6月呈逆势持续增长趋势。中国城市住房租赁智库数据显示，上半年长租房成交量在2月开始走高，3月~5月增速有所放缓但仍保持稳增趋势，6月全国成交量大幅提升，环比增长超过40%。
在稳中走高的成交数据表现之下，长租房机构的租金水平也更趋平稳理性，市场波动幅度更小。
根据克而瑞等机构数据，4月上海个人房源租金环比上涨3%，5月上海个人房源租金环比上涨6%，以每平方米破百元的租金价格排在全国55城之首。此外，根据贝壳研究院北京市房产租赁市场月报数据，2022年，北京市新增挂牌房源均价较去年有明显上涨趋势，在高校毕业季来临之前，4月的租金挂牌价就已逼近2021年的峰值水平。诸葛找房研究院数据显示，今年5月，一线城市平均租金同比上涨4.03%。
中国城市住房租赁智库数据显示，上半年长租房机构全国重点十城租金同比去年仅有微幅波动。分城市看，上海成交租金同比上涨3.6%、成都同比上涨2.8%；北京、武汉、天津租金与去年同期基本持平；深圳、杭州、南京等城市租金同比均微幅下降。其中，在4月~6月成交旺季，长租房机构续约价格同比平均涨幅仅2.5%~3%。
房东倾向将房源 委托给专业长租房机构
从业主委托量来看，今年上半年长租房业主委托量有所提升。自如“增益租”作为长租房行业的业主委托新模式，今年上半年的业主委托量同比去年增长超100%，其中，一季度同比增长420%，二季度即使受疫情影响，仍保持了同比近50%的增长；从自如空间产品看，整租的“心舍”产品、豪宅线的“曼舍”产品，集中式公寓的“自如寓”“自如里”等，新增业主委托房源数量同比增长均超过50%。
今年是“增益租”模式推出的第二年，其“无差价、无空置期、收益有保底”三大核心特点，受到业主群体的广泛认可。而该模式在出租价格透明化、收益“有保底、超额分成”的创新机制下，实现了长租企业与业主在收益稳定、风险共担方面的新平衡。
在今年疫情下，“增益租”模式能够提升房子品质，对租客群体来说具有房源竞争力；对业主群体来说，能够保障持续收益，增加市场的抗风险能力。新模式也在不同产品层次、不同居住形态方面获得市场验证与认可，为更多长租企业破解经营困局提供了借鉴。
业内人士认为，新模式的成功不仅因为长租企业立足市场需求创新了供给，也是因为疫情让业主重新思考与租客、平台的关系，开始重视长期稳定性和房源的持续收益等。以“增益租”为代表的长租委托新模式，将成为长租行业下一个十年的主要模式。
毕业租房需求延迟释放 整租时代或开启
3月~4月，上海、北京因疫情开启区域管控，自如等企业在疫情期间积极行动。自如为上海近19万租客累计退还服务费近2000万元；500多名北京、上海员工参与360个社区抗疫志愿工作；推出六大安心举措，客户签约优惠房源69270间，34960名租客VR、视频看房超6万次，为25929名租客提供原价续约，为3260名租客提供免费换租。
毕业季是住房租赁行业的传统销售旺季，但在疫情影响下，今年的毕业租房需求姗姗来迟。今年的高校毕业生人数首次突破千万，延缓释放的租房需求在进入6月后集中释放，形成了“延迟+集中”的特殊毕业旺季景象。
此外，面对毕业生群体“短期资金紧张、品质要求较高”的租住需求特点，自如等长租房机构纷纷推出毕业生专项支持计划，帮助毕业生顺利过渡。以自如为例，面向应届毕业生提供“0押金、月付”的专项支持计划“海燕计划”于4月底上线以来，已吸引超过20万毕业生参与，参与人数同比提升24%。
值得一提的是，从专项支持计划的参与数据来看，新一线城市展现出了对毕业生的强劲吸引力。数据显示，上半年成都、武汉“海燕计划”毕业生参与量同比分别提升101%、75%；上海、北京两地虽受疫情影响，但6月复工复产后成交量迅速回升，上海毕业生成交量环比上涨超过70倍，全国毕业生成交量环比增长超过200%。
受疫情影响，租客对生活安全感、品质感、私密性、独立性的需求在不断增长，开始倾向租住整套房源、独立生活。以上海为例，自如数据显示，二季度以来整租房源的入住率、续约率均高于合租房源，其中，6月上海复工复产后，上海合租升级换租为整租的成交量同比增长超过100%。
专家表示，整体来看，住房租赁市场受疫情影响较大，需求释放滞后。但是，结合6月数据来看，随着毕业生群体租房需求释放、各大城市疫情防控向好，住房租赁市场的复苏回暖已经开始，下半年将持续升温，对人才吸引力较强的一线、新一线城市以及都市圈核心城市、省会城市住房租赁市场将显著升温。各大长租企业和从业者应该对行业未来发展保持信心。
面对未来市场向好趋势，专家建议，应当从盘活存量方面填补政策空白，通过降低合规成本、降低税收成本、增加金融支持，增加对供给端的支持。在优化政策环境的同时，应加大力度培育专业化住房租赁机构，提高企业运营效率。对符合条件的专业住房租赁机构给予金融、税收、财政补贴等支持，在确保金融安全的前提下，赋予租赁物权，提升企业参与积极性。
专家观点：
民盟中央经济委副主任、北京市西城区政协常委 冯 奎：
“住”是一个大问题。经济社会领域，尤其是民生领域的一个政策重点，就应是逐步解决部分收入较低的市民、近年毕业的高校毕业生、进城农民工等群体的住房问题。
2022年政府工作报告提出“加快发展长租房市场”，这释放出指向性很强的信号。发展长租房，特别是机构化长租房，有多种好处，得到市场认可。租赁市场最近的走向也验证了这点。今年长租房机构的业务成交量从春节后往上走，6月份复工复产、大学生毕业等各类需求叠加，比上月增长39%。
长租房市场的需求不仅是短期的，更可能是长期的。短期需求能不能变成长期需求？这还取决于一些条件。现在看，供给侧方面需要加大培育力度。比如，需要从存量、增量两方面保证较多的房源供给；还应制定一些税收、财政补助方面的政策，吸引更多的供给主体，尤其是机构主体参与。未来这个领域应有一些响当当的大品牌，能够提供高品质的服务。同时，业内人士还需要进一步探讨，“细水长流”的长租房业务类型，应如何形成“多赢”局面等。
这一领域的发展，还涉及到青年大学生、农民工等群体在城市各项公共服务权利能否完整实现的问题。因此，长租房对个体来说是“衣食住行”几大件之一；对城市而言，是产业、人口等发展模式的问题；对国家来说就是社会稳定、中等收入群体培育成长等问题。这些问题值得在行政管理、法律制度上进行更多探讨。
中国宏观经济研究院投资研究所房地产室主任、研究员 任荣荣：
在疫情防控常态化背景下，今年的高校毕业生群体首次突破千万。这批新市民、青年人步入劳动力市场，将为我国经济增长注入新生力量。同时，其在城市的就业与安居问题也得到党和政府的高度重视。
一方面，各级政府正相继出台稳岗稳就业的举措，推动“稳就业、保就业”政策切实落地；另一方面，在关乎毕业生居住的租房市场上，机构化、专业化的长租房企业在面对毕业生“租房品质高标准、短期资金压力大”的情况，推出了“免押金、月付房租”的优惠举措，切实减轻了毕业生租房压力。
未来一段时期，人口向城市群及中心城市流动仍是大趋势。在“租购并举”的背景下，规模庞大、年轻、受教育程度高的新市民，住房观念逐渐从“在城市落脚”向“在城市长住”进行转变。因此，加快发展长租房市场，尤其是培育壮大机构化长租房市场，不仅能让新市民、青年人“拎包入住”快速融入城市生活，同时在经济能力范围内，享受稳定的品质租住生活。
瞭望智库研究院副院长 姜铁英：
在“房住不炒”“租购并举”“加快发展长租房市场”等一系列政策指导下，我国的住房租赁市场取得快速发展。市场经济发展经验多次证明，任何一个行业要建立起规模性经营能力，都要走机构化发展道路。
从这个层面看，市场化、机构化长租房要逐步成为住房租赁市场的主力，不断盘活存量住房，发挥房屋本身应有的居住功能，才能全面提高租赁住房供给，满足不同类型人群的多元化租房需求。
今年上半年的住房租赁市场数据表明，相对于普租市场的“U”型走势，以长租房机构为代表的长租房市场则突显韧性、逆势维稳，成交量在2月~6月保持稳定提升，租金水平保持平稳，彰显出“机构化”的稳定特质。
面向未来，从顶层设计上，要从满足人民对美好居住生活的需要出发，加大机构化长租房的高质量供给，提高租赁机构的服务能力。
相关部门在充分发挥指导和支持作用的同时，对长租市场保持审慎监管的态度，通过“划定红线、守住底线”，赋予专业化长租机构更多自主权，推动长租机构进一步满足租客便捷消费、快速入住的需求，降低房东管理成本，切实解决好供需错配等突出矛盾。
盘古智库高级研究员 江 瀚：
住房问题关乎民生福祉，各级政府紧密围绕“住有所居”取得了丰硕成果。
今年政府工作报告提出“加快发展长租房市场”释放出更具明确性、指向性的信号。长租房市场在过去一段时期里，已取得重要的发展成果，特别是发展机构化长租房，已成为相关部门完善住房租赁体系建设、解决城市居住问题的重要思路，不仅利于保障民生安居、社会稳定、市场管理，更有利于城市吸引人才、留住人才、包容人才，助力城市区域经济发展。
从上半年住房租赁市场情况来看，在疫情等不确定因素影响下，以机构化为主的长租房市场展现出强劲韧性，在解决租房刚需上发挥积极作用，不仅成交量持续增长，租金水平也保持在合理的波动区间。
下一阶段，进一步平稳满足年轻人租住刚需，不断提升租赁住房供给的“量”与“质”的水平，是城市建设领域的系统性民生工程。这更要求相关专业化长租机构发挥市场化经验和优势，在促进存量房改造流通、稳定匹配供需关系、强化房屋的居住属性上持续精进。
