“加快发展保障性租赁住房”是党中央、国务院为缓解新市民、新青年住房困难作出的重要决策部署，也是“十四五”时期住房建设的重点任务。
近期，多地发布保障性租赁住房项目认定或运营管理办法，对保障性租赁住房建设或改造质量等准入条件进行明确。
2022年保租房将迎来240万套大爆发，大批保租房项目将进入运营，保障性租赁住房政策也在加速落实。由于保障性租赁住房的保障属性，必须让保障性住房变得可负担，让新市民、青年人获得高性价比的租赁住房，低租金成了保障性租赁住房的一个显著特点。各地对保障性租赁住房租金定价标准和规则也成为了社会关注热点。
01
屡迎政策利好
保障性租赁住房供给不断扩大
2022年初，支持保租房发展政策暖风不断。2022年2月，央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，中国银保监会、住房和城乡建设部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，鼓励国家开发银行、商业银行、保险机构、信托公司等加大保障性租赁住房金融支持力度。
政策护航下，各城市纷纷制定“十四五”保障性租赁住房供应目标。除住建部重点监测的40个城市外，部分省份还增加了重点发展保障性租赁住房的地市，全国目前已有超60个城市被纳入，估算“十四五”期间全国新增保障性租赁住房将在800万～900万套之间。
表：部分省市“十四五”时期新增保障性租赁住房供应目标（万套/间）
02
保租房项目认定与管理办法发布
“十四五”目标保质保量完成
当前租赁住房数量目标已基本确定，2021年多地超额完成年度供应计划，2022年各地将加速推进保障性租赁住房供应，住建部表示全年将建设筹集保障性租赁住房240万套(间)。
为加快保租房筹建进度和规范保租房市场健康稳定发展，上海、广州、南京、青岛等城市陆续发布保障性租赁住房项目认定办法与管理办法，明确保障性租赁住房项目准入条件、运营标准、退出规则以及审批事项和环节等，构建联合审查、快速审批的工作机制，确保“十四五”保障性租赁住房目标按时保质保量完成。
表：保障性租赁住房项目认定与运营管理相关政策
保障性租赁住房准入标准主要包括面积标准、租金标准、对象标准、规模标准、建设标准、运营期限等，各城市结合本地住房供需结构，在准入条件上有细微差异，但整体上差异不大。
面积标准：建筑面积以不超过70平方米的小户型为主，以宿舍形式建设的保障性租赁住房建筑面积标准在20-45平方米。
租金标准：租金接受政府指导，整体上按照租金低于同地段同品质市场租赁住房租金执行，年度租金涨幅不超过5%。
对象标准：关于保障性租赁住房准入对象上各城市存在较大差异，具体可以分为本市社保+无房、本市无房、城区无房、一定区域内无房、符合住房困难标准五大类。
表：部分城市保障性租赁住房准入对象标准
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规模标准：多地表明保障性租赁住房应为集中式租赁住房，房源规模原则上不少于10套、30套、50套（间），各地不同。
建设标准：保障性租赁住房纳入工程质量安全监管，对质量结构安全、消防安全等进行重点监管。保障性租赁住房建设应符合集中式租赁住房建设使用标准，要提供简约、环保的基本装修，具备入住条件。
运营期限：市场化长租企业是参与筹建保障性租赁住房的重要主体，保租房项目运营期限是企业比较关注的问题，目前已有地市作出明确规定，消除参与企业的担忧。
退出标准：多地规定有以下情况将撤销保障性租赁住房项目认定书，撤销后项目将不再享受保障性租赁住房的相关支持政策，建设单位或运营单位应退回已减免的规费和已领取的补贴。（1）上市销售或变相销售保障性租赁住房的；（2）对于不符合标准的，拒绝整改或限期整改后仍达不到标准的；（3）运营期限未达到规定年限，因破产清算、征收拆迁等其他原因确需退出的。
03
保障性租赁住房项目认定加速
纳管项目稳步推进
1、联合审查、集中认定，加速发放保障性租赁住房项目认定书
为加快落实保障性租赁住房筹建工作，多地纷纷成立保障性租赁住房工作领导小组，建立部门联审机制，召开保障性租赁住房联合审查会议，对申请保障性租赁住房项目进行集中研究讨论。2021年底至今，多个城市陆续发布完成了本市首批保障性租赁住房项目集中认定工作，据克而瑞不完全统计，13个地市发布已认定的保障性租赁住房房源超32万套（间）。2022年保租房将迎来爆发式增长，保租房项目认定工作也将加速推进。
表：部分城市公布的保障性租赁住房认定房源量
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2、多渠道筹集保租房房源，人才公寓成为首批重点纳管项目
各城市为如期完成十四五保障性租赁住房目标，提出切实可行的多元化筹集路径，可以利用新供应国有建设用地、集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋（包含非居住和居住）等，采取新建、非住宅改建、存量盘活等多种方式、多渠道筹集房源，帮助新市民、青年人等群体缓解阶段性住房困难。
从目前各地公布的纳管项目来看，人才公寓和企事业单位员工住房成为各地首批保障性租赁住房重点纳管项目。上海市除将企事业单位自建租赁住房纳管为保障性租赁住房，地方政府还通过与长租企业合作、纳管市场上优秀的长租公寓项目。如轻松寓新金桥店凭借扎实的产品与优秀的运营，现已被上海金桥经济技术开发区管理委员会纳管，作为金桥管委会及金桥人才中心审批通过的纳管公寓，将给予注册地及税管地都在金桥的企业1000元/人/月（至多领取两年）的住宿补贴。
表：部分城市公布的保障性租赁住房纳管项目
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04
大部分城市租金接受政府指导
各地明确程度和折扣力度做法不一
2021年7月初国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。随后各地方政府在发布的保障性租赁住房实施意见或征求意见稿中纷纷将“低租金”这一标准进一步细化和明确。
目前上海、北京、杭州、南京、厦门、西安等50多个省市已经发布关于加快发展保障性租赁住房实施的政策文件，克而瑞租售在整理中发现，大部分城市均明确保租房租金接受政府指导，租金标准按低于同地段同品质市场租赁住房评估租金执行，年度租金涨幅不超过5%。但具体到各省市租金标准仍存在较大差异，根据对租金标准的明确程度和折扣力度可以分为四个层次：
（1）仅明确保租房租金接受政府指导。如广州省要求地市建立保障性租赁住房租金定价与监控机制，对保租房项目租金实施监控指导，定期公开周边市场租金参考价。并未明确指出保租房租金要低于市场租赁住房租金。
（2）明确保租房租金低于同地段同品质市场租赁住房租赁租金。浙江省、山东省、河北省、江苏省、湖南省、河南省、江西省、福建省、云南省，以及厦门市、赣州市、杭州市、石家庄市、邯郸市、天津市、东莞市、太原市、洛阳市等省市沿用国办22号文表述，即“租金标准按低于同地段同品质的市场租赁住房评估租金执行”。
（3）明确保租房租金不高于同地段同品质市场租赁住房评估租金的95%或90%。海南省、安徽省、吉林省，以及南昌市、南京市、西安市、长春市、南宁市等省市将租金标准进一步量化，数值区间大致低于市场价的5%~10%。
（4）明确保租房租金不高于同地段同品质市场租赁住房评估租金的80%或85%。武汉市、嘉兴市、兰州市、青岛市将租金标准进一步降低，租金大致低于市场价的15%-20%。
表格：部分城市保障性租赁住房租金定价标准
具体来看，出租金标准分类定价的两大显著特点：一是政府、国有企事业单位投资筹建的保障性租赁住房，租金标准更低；二是面向本园区、本单位、本系统职工定向供应的保障性租赁住房，租金价格可更低。
中央支持大力发展保障性租赁住房，但保租房政策不会一刀切，而是强调因城施策。各地对于保障性租赁住房的认定标准，特别是对于产品规划、租金水平的控制，会是根据城市特点，因地制宜。
“十四五”时期保障性租赁住房将大规模爆发，数字目标确定之后，各地加速出台相关配套支持政策，多地出台的保障性租赁住房项目认定办法与运营管理办法，不仅能够加速保障性租赁住房的筹建进度，而且能够保证保租房产品品质、规范相关企业的运营行为，促进保障性租赁住房市场健康稳定发展。当前保障性租赁住房定价机制还有待完善，保障性租赁住房租金应综合考虑承租对象经济承受能力、项目建设运营成本、物价变动水平和房地产市场发展状况等因素确定。
