汉阳雅丽花园一期改造后与改造前对比
荆楚网（湖北日报网）记者李欣 王博璨
5月24日，位于武汉市汉阳区鹦鹉大道357号的长航新村，老旧小区更新工作正如火如荼进行：屋顶防水改造解决漏水老大难，搭起脚手架改造老化的外立面，挖开电缆沟将电线从天上改到地下……已有40年历史的长航新村小区，即将迎来崭新的面貌。
这是汉阳区老旧小区改造工作的缩影之一。来自区住房保障和房屋管理局的数据显示，“十四五”开局之年，汉阳区拟投入5.5亿元，改造包括长航新村在内的23个老旧小区，惠及居民约1.6万户。目前，该区老旧小区改造已全面进场开工。
小区老、房屋旧、设施缺、环境差，是老旧小区的通病，也是城市管理的“老大难”，而居民的不同诉求，也为改造工作增加了难度。
如何有效推进老旧小区改造？带着这一问题，记者来到汉阳寻找答案。
“老旧小区改造，要形成共建共治共享新格局。”汉阳区住房保障和房屋管理局总工程师、区老旧小区改造指挥部办公室（专班）主任戴军告诉记者，该区一手抓老旧小区改造“硬件”提升，一手抓“红色物业”托管老旧小区“软件”建设，务求实效，取信于民。
长航新村：开十次对话会征集民意
长航新村属于汉阳区洲头街道建港社区，整体建于上世纪7、80年代，以6层高的多层板式住宅为主，是原武汉港务管理局的职工福利分房，平均已有40年历史。该小区纳入汉阳区今年的改造工程，分为屋顶防水，楼道、立面粉刷，地面公共设施优化等方面，涉及33栋楼，1900户——其中70%以上为65岁以上的老人。
楼栋数量多、改造范围广、居民年龄大，旧改如何改？前期征集民意的工作十分重要。
在洲头街道的支持下，建港社区成立工作队，举行了10次居民对话会，并挨家挨户拜访，收集对小区改造的建议和需求。在将居民集中诉求反馈给汉阳区房管局后，得到其大力支持，对原有改造项目进行提档升级，增加了立面粉刷和排水优化。
同时，由于小区户型多在50-60平方米，部分居民早年为满足个人及家庭生活需求，在楼顶等地方修盖“违章建筑”，对屋顶防漏施工造成了负面影响。
长航新村开始外立面改造
为解决该问题，建港社区一方面动员下沉党员，成立入户宣传工作组，另一方面发动小区在职党员，共同做居民的思想工作，晓之以理，动之以情。在取得居民同意后，社区用2天时间清理违章建筑26处，总计3000平方米。
5月24日记者在现场看到，小区内多个老旧改造项目同时进行。部分工人在楼顶进行防水施工；北侧临两湖路的一栋楼搭建了脚手架，受附近高压电线杆限制，工人配合升降机对立面进行粉刷；小区内，工人正开挖路面，为电线入地做准备。
工人开挖电缆井为电线入地做准备
三代居住于此的居民王安娜，此前一家人的生活备受屋顶漏水困扰。看到旧改施工队进小区的她开心地说：“相信经过老旧改造，房屋会变得更坚固，而消除漏水隐患后，一家人可以住得更舒适。”
建港社区党委书记吴磊介绍，自施工队4月开始施工，目前屋顶防水改造进度过半，预计7月可以完工。全部改造工程预计需要用时一年。
“改造完成后，我们将修建一个近700平的党群服务红色驿站，集党员驿站、居民活动中心、物业服务中心和志愿者活动区等功能为一体，方便居民生活和办事。”吴磊告诉记者。
南苑小区：党员志愿队挨户做工作
晴川历历汉阳树，芳草萋萋鹦鹉洲。
与洲头街相邻的鹦鹉街道，此次有自力社区南苑小区和桥机四小区纳入旧改。
自力社区南苑小区建于90年代，位于地铁6号线马鹦路站北侧，与西大街小学隔街相望，共12栋楼，近900户居民。
南苑小区加装脚手架准备施工
5月25日，记者在小区看到，12栋楼外围皆已加装脚手架，工人趁梅雨来临前，抓紧时间对外墙渗水进行修复，并粉刷黄色和深咖啡色两种防水涂料。
鹦鹉街道自力社区党委书记袁莉介绍，本次老旧小区改造，社区南苑小区分屋顶防水，外墙渗水修复及粉刷，居民楼雨阳篷、晾衣架整体更换，空调外机罩更换等几个方面。其中，在居民集中反馈意见后，晾衣架改造方案变更为“拆一换一”。
在前期民意调查中，除合计100多户空房及租户外，社区共回收调查问卷700余份，并发动成立于2005年、人数近30的“党员老年志愿队”，挨家挨户上门，给违建户做思想工作。
“通过反复做居民的思想工作，告诉他们集中反应的漏水问题可以通过老旧小区改造解决，最后获得了他们的支持，违建全部拆除。”袁莉说。
自力社区党委书记袁莉上门做民意调查
向南约两公里，是分批建于上世纪80至90年代，属于原铁道部大桥工程局桥梁机械制造厂职工福利房的桥机小区。
桥机小区共5个小区，建面在50-60平方米左右，以6层高的多层板式住宅为主，地块较为零碎。2020年9月，桥机三小区6栋楼进行老旧小区改造；今年3月，桥机四小区3栋楼开始改造，涉及84户。
桥机三小区改造效果宣传图
桥机社区居委会副主任曹璐介绍，在前期民意调查工作中，社区工作人员一边发放调查问卷，一边上门挨家挨户发放自制的宣传册，内容包括改造项目、效果图，其他小区改造前后对比图等等，逐步取得了居民的理解和支持。
桥机社区工作人员展示自制的宣传册
目前，桥机四小区3栋楼已搭建脚手架，进行屋顶防水、立面粉刷改造施工。针对居民关心的楼道灯安装等问题，将在后续工作中完成。
已改小区：旧貌换新颜房价还涨了
“十三五”时期，“起步早、覆盖广”的汉阳区即投入逾10亿元，对全区包括芳草园小区、墨水湖小区、雅丽花园一期等在内的121个老旧小区进行了基础改造，共计房屋917栋，住户46127户，取得了显著成效。
汉阳芳草园小区改造前后对比图
汉阳区住房保障和房屋管理局总工程师、区老旧小区改造指挥部办公室（专班）主任戴军介绍，老旧小区“硬件”改造，主要遵循以下思路。
一是基本改造先行。解决居民急盼解决的小区环境“脏乱差”、出行难、停车难、管网堵塞等老大难问题，主要改造内容包括道路整修、二次供水、雨污分流、绿化提档、管线序化、平安创建等。
二是坚持连片改造。将鹦鹉街、洲头街沿鹦鹉大道沿线老旧小区与建桥街钟家村古城亮点片区项目有效对接，将五里墩街、琴断口街、江汉二桥街沿汉阳大道沿线老旧小区与王家湾商圈城市功能形象融为一体。
三是传承历史文化。突出汉阳造、知音、归元文化特色，坚持 “一个小区，一个对应的方案”，改造方案贴合各街区的历史文化风貌，不搞千篇一律。同时将各项目有机整合，形成风格特色，不搞“花样百出”。
改造后的老旧小区，旧貌换新颜，小区环境变美了，群众居住的心情也更好了。“我们社区好几个小区改造后，房价已经出现了5%以上的增幅，居民们看在眼里，乐在心里。这也为下一步老旧社区收取物业管理费奠定了基础。”雅丽花园所在的五里墩街道相关负责人告诉记者。
旧改经验：软硬都要抓两手都要硬
老旧小区改造，是城市更新的重要组成部分。
党中央、国务院高度重视城镇老旧小区改造工作。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》提出，加强城镇老旧小区改造和社区建设。
国务院办公厅于2020年7月印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，要求到2022年基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
作为原国有企业集中的老城区，汉阳区走在武汉市老旧小区改造前列。
改造后的琴断口街七里一村社区
来自汉阳房管局的数据显示，在“十三五”期间完成121个小区基础改造的基础上，“十四五”期间，该区计划对剩余的62个老旧小区完成综合提升改造，涉及房屋443栋、25056户，建筑面积169.17万平方米，投资总匡算约10亿元。
除了“硬件”改造，“软件”建设也要跟上。这就是戴军面对记者采访反复提及的“两手抓”。
汉阳区安居兴业、正阳两家区属国有物业公司，对全区已改造的老旧小区实现“红色物业”托管全覆盖。同时，社区工作者全部进入小区网格，组建红色工作队服务群众。该区建成349个小区党群服务驿站，集成党群服务、物业服务、志愿服务、民调服务进小区，解决好老百姓家门口的矛盾和问题，努力做到小事不出小区，大事不出社区，难事不出汉阳区。
“软硬”改造结合，汉阳老旧小区改变的不仅是物理面貌，更有精神面貌。
改造后的五里墩街雅丽花园一期
对此，湖北省房地产经济学会专家委员李国政认为，武汉市老旧小区改造已进入第二阶段，需要从更高的文化层面、社区服务、智能化等方面来优化提升。“老旧小区结合地域文化特点进行改造时，也要考虑居民的建议、想法和对文化的理解。这样既能贴合人心，又能符合实际需求。从这点看，汉阳区走在了武汉市的前列。”
全国人大代表、孝感市水利勘测设计院院长许方盛，从基层治理的角度看待老旧社区改造：“老旧小区改造是一项民生工程，同时也是有效的稳投资举措。应该把这项好事办好，为推进基层社区治理体系和治理能力现代化打下坚实基础。”
省住建厅二级巡视员张晓曦指出，湖北省对老旧小区改造不搞“一刀切”，要求各地因地制宜，稳步推进。目前，各地遵循的总体原则是，将水、电、气设施改造作为基础类需求，绿化、健身器等公共设施作为普惠类需求，外立面美化、防盗网和空调架安装等作为提升类需求，依次实施。对于加装电梯，则是以居民自筹经费，市场化运作为主。
全国政协常委、住房和城乡建设部副部长黄艳此前在接受媒体采访时表示，老旧小区改造，必须体现以人民为中心的发展思想。改不改、改什么、怎么改？还是要坚持居民自愿、尊重居民意愿，激发居民参与的积极性。改得好不好，也是由居民来评价。改后怎么管，仍要引导居民协商确定。
从这些视角看，汉阳区老旧小区改造践行的“政府出资、广听民意、物业覆盖”的成功经验，为武汉市乃至湖北省同类问题的解决，提供了有益的样本。
