荆楚网（湖北日报网）讯（记者 王博璨、文放、李欣）春阳渐暖。走进地处武昌区中南路街的凯乐花园，眼前绿意茵茵，多年生的乔木在小区公园内错落有致。三两位老人坐在路边的长椅上聊天，小孩子们则追着玩具车奔跑……这一切，多么惬意、和谐。就在2021年3月，因小区管理能力和服务水平深得居民肯定，凯乐花园小区业委会和物业管理工作，被武昌区政府办公室通报表扬。
然而，谁能想到，这曾是一个登上武汉电视问政，业主、业委会与物业对簿公堂的问题小区？
绿化整治后的凯乐花园
如今，经过多方努力，凯乐花园已蜕变为基层治理示范小区。物业费收取率从49%提高到94%，小区居民满意度高达85%，并获得武汉市园林小区、武昌区优秀业委会等荣誉称号。
昔日的一枚“学渣”，四年时间逆袭为“学霸”，如此鲜明的对比，不禁让人好奇，凯乐花园里发生了什么？
乱：小区矛盾重重上了电视
交付于2007年5月的凯乐花园，拥有高层住宅9栋，住户1506户，常住人口5000余人。在业委会成立前，小区根据前期物业服务协议，一直由开发商自持物业——武汉凯乐丰垠物业管理有限公司（以下简称凯乐丰垠）管理。
2013年4月14日，凯乐花园首届业委会成立，并于5月在武昌区房管局物业管理科备案。随后，在没有召开业主大会的情况下，业委会通过个人推荐，更换过三个主任，且皆主张更换物业公司。
12月，业委会发布满意度调查。在公布的结果中，业主对于“是否同意原物业公司凯乐丰垠继续服务”一项，268户同意，754户不同意，9户不做选择。
来自法院的记录显示，2014年7月18日，业委会召开业主大会，选聘新的物业公司并公布投票结果，以票数和面积均过半数，决定聘用武汉美好物业管理有限公司（以下简称美好物业）。与此同时，部分支持凯乐丰垠的业主，置疑业委会存在捧高踩低和拉票等不公正行为，将业委会告上法庭。
工人在修补小区路面
2015年1月，武昌区人民法院判决撤销业委会于此前作出的《选聘物业服务公司表决结果公告》。10月，业委会再度进行物业服务公司的选聘，美好物业得票和面积再次超过半数。
在此期间，一李姓业主因拖欠物业管理费，被凯乐丰垠告上法庭。该业主随后以凯乐丰垠不开发票、多收水费、因管理不当导致其家中多次失窃等多条主张进行反诉。
眼见业主、业委会、物业公司之间的矛盾日益紧张，负面消息不断，2015年底，凯乐花园登上第五期武汉电视问政。
时任武汉市民政局局长罗时春在节目中指出：“凯乐花园小区的问题，实际上是业委会不作为、乱作为。街道和社区应该履行管理职能，发动业主联合，中止业委会的职权，取消它的资格。同时应举一反三，对业委会人员进行教育和培训，建立服务制度。”
2016年4月，小区第一届业委会届满，为这场“你方唱罢我登场”的闹剧画上句号。同时，也留下了门禁改造27万余元、电梯维保费用14万元——合计41万的债务，以及消防隐患、电梯维修等亟需解决的公共安全问题。
改：多方联动共推小区治理
谁来组成新一届业委会？怎么正确履行业委会职能？如何解决小区公共事务和历史遗留问题？这些是摆在凯乐花园的业主们面前、需要凿穿的重重“大山”。
越是关键时刻，越需要党员发挥主心骨作用。
2016年6月，在武昌区组织部门的号召下，社区党员积极响应，通过业主大会选举，组成了以党员干部为主体的第二届业委会，成员7人，其中党员4人。武昌区卫健局局长、时任武昌区卫计委主任张国松，当选业委会主任。
新业委会上任后，利用工作之余的时间，迅速对小区展开调查摸底，积极开展工作。
首先解决消防隐患问题。针对小区被武汉市消防部门“挂黄牌”、列为消防重点隐患整改单位的情况，业委会数次召开“多方联动会议”，邀请区消防大队、区房管局、区质监局、中南街办事处、中南派出所、洪山坊社区等职能部门，为小区整改支招。
当年10月，业委会本着“花小钱办大事”的目标，在9家公开参与投标的施工单位中，现场开标确定施工单位，并将质保期从1年争取到了3年。
工人疏通下水管道
经过消防整改，凯乐花园成功达标摘牌，设备运转正常良好，保障了小区业主生命安全。此次整改，共使用公共维修基金209万元。
接着解决的，是电梯维保问题。2016年11月，第二届业委会和美好物业，委托武汉市特种设备监督检验所对小区20部电梯进行安全评估检测，得出综合安全状况等级四级的结论——即建议电梯立即停用，采取安全措施消除风险后方可使用。
2017年3月，经过9次“三方联动”会议，凯乐花园正式启动20部电梯的大修工作，使用公共维修基金59万元。
业委会还将小区公共收益设立对公账户，单独开户建账，并定期进行公示。同时，业委会还争取到中南街道和洪山坊社区的支持，在小区业委会办公室安排了一名驻点社工。社工每周一、三、五值班，代表业委会接待业主和对接物业。三年里，社工共接访57次，其中解决问题54个，结案率达94.4%。
社工李荣清楚地记得，自己接待过一位因为和物业产生纠纷而手指受伤的李姓老人。老人来到业委会办公室寻求帮助，她在听取完老人的讲述后，将情况反馈给业委会，再一同向物业了解情况。经过沟通协调，最终老人与物业达成和解。
面对记者采访，李荣认为：“聘请社工接访，一方面减轻了业委会的工作压力，另一方面良好地协调了业主与业主、业主与物业之间的关系，发挥了润滑剂作用。”
社区、业委会、美好物业举办长者生日会
说起小区这些年的变化，业主们纷纷竖起大拇指。对此，第二届业委会主任张国松接受记者采访时说，作为一位党员，在单位要起到模范带头作用，在小区治理中也要起到模范带头作用，与社区和物业公司一起，发现问题，面对问题，解决问题，最终实现小区善治。这种善治，到头来会惠及每一位社区居民。
第二届业委会在三年任期中，主动作为，承担责任，通过活用社区、物业、业委会“三方联动机制”，实现了小区治理良性循环。
业委会先后解决小区积压的消防隐患、电梯安全、活动空间等公共问题，提升了小区业主的幸福感和获得感，并一举解决上一届的债务问题，公共收益结余超过17万余元。2017年，第二届业委会获评“武昌区优秀业委会”。
传：业委会传递红色接力棒
2020年1月8日，凯乐花园第三届业委会换届成立，成员7人。其中在职人员6人，中共党员4人，第二届业委会留任3人。武昌区委组织部常务副部长孙娅莉当选主任，省农业事业发展中心干部胡振留任，担任副主任。
这是一次新老交接的过程，同时也是“红色接力棒”传递的过程。而随着2020年初新冠疫情突然爆发，危难中更见红色担当，夷险处践行初心使命。
在社区党委倡导下，业委会以身作则，一方面积极响应党员干部下沉到社区参与疫情防控工作号召，另一方面作为小区业主的“代言人”， 发动业主组织成立42人的疫情防控志愿者团队。其中党员41人，组建成临时党支部。
疫情期间检测往来人员体温
团队成员中，年龄最大的近60岁，最小的20岁出头。他们通过开视频会议、微信群牵头连线等方式，多方克服困难，为小区业主购买了9100个口罩等防护物资，并上门分发蔬菜药品等生活必需品。业委会、美好物业还协助社区，筹集6000多只医用口罩、600余件防护服、200余件隔离服等防护物资，送到武汉市第五医院。
志愿团队一边协调物业公司落实消杀，保障小区进出大门有效封闭等防控措施到位，一边开展对小区住户的拉网式大排查。在业委会的带领下，“但凡家门口有生活垃圾的，都不放过；但凡水表电表有运转的，必然留意；白天核查不在，傍晚见到灯光后马上查漏补缺。”
经过严密排查539户，2249人，发现咳嗽1人，属于新冠病毒密切接触者，志愿团队迅速上报社区，社区当晚立即安排集中隔离，消除了疫情隐患。
在业委会、业主、物业、社区等多方共同努力下，凯乐花园在2020年3月就成为了无疫情小区。
志愿者团队清理小区积雪
疫情结束后，工作和生活逐渐恢复常态。业委会在前一届打下的良好工作基础之上，将维护电梯安全、小区楼顶补漏、安装监控设施、增加停车泊位，作为接下来需要解决的突出问题，大力开展工作。
通过多次召开三方联动会议，会商解决办法，目前四项问题都已制定好解决方案，正在逐步推进中。
截至2020年12月30日，凯乐花园公共收益结存614295.36元。业委会本着“取之于民，用之于民”的初衷，经业主大会表决同意并公示后，使用公共收益为小区业主发放了千余份价值百元的防疫“新春健康包”，受到广泛欢迎和好评。
领：红色引领聚合民心民意
小区环境越变越好，公共收益节节增高，业委会、业主、物业之间矛盾消失，其背后的根本原因是什么？
第三届业委会主任孙娅莉认为，在小区自治过程中，首先，党员要冲锋在前做表率，做红色引领的旗帜；第二，业委会成员要有一颗公益之心，工作从为公的角度出发；第三，社区治理需要人人积极参与，互相理解，增加互信。
“我非常赞同孙主任的总结。我最深的体会是，基层治理需要有人无私奉献，没有私心。”胡振说，“三年多的时间里，我们没有使用公共收益吃一顿饭，抽一包烟，喝一瓶水，没有发一分钱，无私奉献、竭我所能。业委会开支办公费用仅用3500多元。”
“没有私心，无私奉献，是党员的优势，也是党员参与组建红色业委会的优势；群众的眼睛是雪亮的，党员做的事，他们看在眼里，记在心里，打内心深处信服，减少了很多扯皮的事情。”洪山坊社区党委书记文小娟对此表示高度认同。
美好物业凯乐花园项目总经理万晶晶，在多个小区做过物业管理工作，“从我的亲身经历看，有党员的业委会，跟没有党员的业委会，确实不一样。”面对记者采访，万晶晶有感而发。
三方联合举办学雷锋志愿服务活动
2020年8月，在社区党委的领导下，凯乐花园作为试点，以深化“双报到、双报告”制度为抓手，成立了凯乐花园小区综合党委，下设五个功能型党支部，根据居民需求，成立了“乐帮、乐治、乐艺、乐建、乐安”“五乐”志愿服务队。
社区党员根据各自特长加入相应的队伍中，组建志愿服务团队，定期为小区的居民提供治安、文体、治理、环保、助残五个方面的服务，以此发挥小区在职党员优势特长，积极参与社区治理，办好办实身边每一件民生实事。
时任武昌区委书记刘洁，对凯乐花园的做法给予了高度评价，并希望将这些好的做法、好的机制相互借鉴，推陈出新，科学总结，形成中南样板、“武昌模式”。
党建引领下，凯乐花园的另一架“马车”是充分使用三方联动制度。
武汉市社科院研究员黄红云表示：“三方联动机制中，三方是合作伙伴关系，社区居委会是倡导者、推进者，推进业委会成立；物业公司是市场主体，按企业、市场规则行事；业委会是自治组织，业委会主任代表业主监督物业，督促物业服务。三方联合起来，共同满足业主的诉求。”
如今，凯乐花园第三届业委会根据成员的特长、职责等，按维修类、环境类、治安类、内务类进行了相对分工。对小区内维修更换事项，建立起物业公司提出、现场勘察、拍照留存、建立维修档案的工作流程。
业委会每月召开１－２次联动会议，根据议题需要邀请相关方面，集中研究解决小区的一些重要问题。在遇到重大事项时，会临时举行会议，平日里也做好微信群内沟通工作。
针对社区居民关心的小区进账的每一笔公共收益，业委会加强账户管理，认真审核合同和收费标准，确定了收费开票流程。对确需花费的经费，反复思量，货比三家，慎重研究支出渠道（公共收益或维修基金）并将支出公示公开，尽量节约业主的每一分钱。
对于凯乐花园这些年的变化，武汉市物业管理事业指导中心主任韦锋一直看在眼里。韦锋介绍，2021年，武汉市将深入贯彻落实关于深化党建引领加强基层治理的相关要求，不断推进“红色物业”拓面提质和“红色业委会”建设，为促进全市物业服务质量和小区治理水平提升贡献力量。
“凯乐花园之所以有今天的良好治理局面，归根到底是党建引领下的三方联动工作做得好，做出了特色。”韦锋说，我们需要更多的凯乐花园，把基层治理、小区善治推向深入。
编后：
由武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市物业管理事业指导中心和荆楚网（湖北日报网）共同策划推出的大型年度报道“为理站台——武汉小区治理焦点问题面对面”，今起上线。报道聚焦小区治理中的焦点难点问题，总结经验，宣传典型，为推动基层治理、小区善治提供借鉴，敬请关注。
