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富力地产如此“开源节流” 李思廉有多少试错机会?

发布时间:2020年12月03日14:23 来源: 中金在线

魔幻的2020,进入倒计时。房企分化之态,耐人寻味。

  2020年1-10月,TOP30房企销售完成情况大相径庭:恒大、招商蛇口、阳光城、雅居乐等达到预期目标,8家完成率在77%-80%之间;5家为70%-75%之间。

  01三红压顶 销售掉队 富力“万达”之思

  有一家不足70%,即“华南五虎”之首---富力地产。累计至10月底,总权益合约销售金额约1026.8亿元,销售面积871.13万平方米,同比分别下降3.71%、12.28%。按1520亿元的年度目标,完成率为67.55%。

  销售掉队,最直观影响是业绩。

  10月30日,富力地产发布2020年第三季度未经审核季报:营收500.38亿元,同比下降0.96%;归属于母公司股东的净利41.22亿元,同比减少9.14%。基本每股收益1.18元,去年同期1.41元。货币资金359.50亿元,较上年末减少6.47%;流动资产3245.78亿元,较上年末微增0.28%;流动负债合计2381.04亿元,较上年末增加16.54%。同时,流动比率由2019年末的1.58下落到1.36。

  营利双降、流动性堪忧,基本面难言光鲜。“房住不炒”大基调下,出现周期性波动,倒也不奇怪。

  只是,面对三红重压,情况则大大不同。

  2020年8月,住建部、央行召开重点房地产企业座谈会,明确融资“三条红线”。即:1.剔除预收款后的资产负债率大于70%;2.净负债率大于100%;3.现金短债比小于1倍。

  房企由此被分“红、橙、黄、绿”四挡。三线“红档”,有息负债规模不得增加;二线“橙档”,年增速不得超5%;一线为“黄档”,不得超10%;三线均未中为“绿档”,增速不超15%。

  截至2020年9月30日,富力地产短期借款93.48亿元,较上年末减少34.41%;应付票据34.36亿元,较上年末增加44.47%;一年内到期的非流动负债659.23亿元,较上年末增加29.55%。以此计算,现金短债比约0.46,净负债率179.73%,踩中两红。

  值得注意的是,由于其三季报中并没显示预收款项金额,因此无法计算第三条红线资产负债率。而据投资时报分析,富力地产资产负债率仍保持高位水平,约81.33%,即超监管要求。

  也是在8月底,标普下调富力地产评级,将其及子公司富力香港的长期发行人信用评级从“B+”调至“B”。

  惠誉亦认为:富力地产流动性承压且再融风险受制,评级展望从“稳定”调至“负面”。

  Wind数据显示,自2016年至2019年,富力地产净负债率已由159%升到202%。其2020年三季度净负债率下落22%,但离监管线仍甚远。

  若营利双降不改,叠加有息负债规模被卡,“两头难拿钱”的窘境或加速富力掉队之势。

  观点指数数据显示,房企TOP30门槛已达1174亿元,TOP20为1607亿元,TOP10门槛更高达2425亿元。

  可见,洗牌加强了头部聚集效应。规模化市场,一旦掉队,结果又是什么?

  截止11月30日收盘,富力地产股价9.97港元/股,相比开年的13.81港元,下跌超近30%。

  看看“老朋友”万达,一目了然。

  从历史轨迹看,如今富力地产,面临市场、资本两失意困局,是否与2016-2017年的万达有相似度?

  2016年,王健林承认的万达总负债4205亿。2017年,万达商管营收1355.67亿元,同比仅升4%,增长几乎停滞;归母净利润200亿,更同比下降34%。

  当家人言论,也能说明问题。

  2018年初,王健林工作总结指出,降低企业负债定为2018年一大任务,两到三年降到绝对安全水平。

  在今年8月的业绩会上,富力地产董事长李思廉也表示:“2020年到2021年度,我们还是会再减轻负债,因为要做完一些减轻负债,评级才有得升......”

  越强调的,往往越薄弱。2019年大举降债的王健林,个人身价是从2018年福布斯排行榜的第4位,跌至14位。

  背后是万达业绩之颓。万达商管2019年财报显示:营收786.56亿元,同比减少26.18%。归属于母公司股东的净利243.98亿元,同比减少17.28%。

  也是本月,万达清空了海外地产项目。业务被资本裹挟后的翻雨覆雨,想必大佬王健林也有唏嘘感叹。

  那么当下,李思廉境况是否更有压力呢?

  要知道,万达面对危机时,并没“三红”新规,房市亦有不少腾挪空间。地产本质就是金融,若关键的流动性被卡,无疑命门受制,翻身难度可想而知。

  诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为,当前市场环境,尤其是房地产融资环境逐渐趋严,“三道红线”新规出台,富力地产债务压顶,加上销售进度并不理想,业绩完成情况一般,未来压力重重。“随着越来越多城市加入调控大军,政策环境趋严,对于房企来说环境更加严峻,销售与回款存在诸多不确定性。加上富力拥有大量重资产沉淀,未来发展前景不明。”

  02白衣骑士救赎 透支未来?

  想来,一切因果,皆有定数。

  当年王健林债务压顶时,正是李思廉等人担当了“白衣骑士”。

  2017年7月19日,万达与融创集团、富力地产在京签订战略协议。

  富力以199.06亿元收购万达商业77个酒店全部股权。77个酒店的酒店管理合同继续执行至合同期限届满。融创以438.44亿元收购西双版纳万达文旅项目等13个文旅项目的91%股权,并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。

  汝之蜜糖,彼之砒霜。因此断腕,万达缓过劲来,富力地产却由盛转衰、开始渡劫。

  亿翰智库研究报告分析认为:富力地产的高负债,与历史沉淀致负债率高位徘徊,环节未通为主因。富力地产之所以持续盘踞高位,更多是历史积累之因,与其投资模式,销售走势和多元化业务安排密不可分。集中式进行土地投资和酒店投资,大量消耗资金。

  国盛证券分析师杨业伟表示,曾居榜首的富力地产几次战略性失误后不断被其他房企超车,已被挤出2020年克尔瑞销售榜单Top20之外。经营败退的同时又临债务压顶,目前该公司境内存续债券15只,规模339亿元,境外存续债券10只,规模54亿美元。根据其统计,其中,一年内到期境内债96.6亿元,含回售305.5 亿元,境外债15 亿美元,“未来三年境内债券到期均在100亿以上。”

  是否77家酒店胃口太大,导致消化不良,不做评论。

  但不得不说,酒店文旅项目仍看上去很美:短期耗资巨大、周期长、回款慢,且对运营专业性要求也高,这也是目前行业鲜有成功者的原因所在。

  接手万达酒店后,2017至2019年,富力地产酒店业务亏损额分别是1.46亿、4亿、10亿。

  真金白银换来巨亏,可谓“赔了夫人又折兵”。

  不过至今看,李思廉的收购仍是一笔划算买卖。

  77家酒店占地面积约28.6万平方米,房间总数23000间,且地理位置处于各大城市核心地段,当时估值至少336多亿元。李思廉的收购几乎白菜价抄底。

  问题在于,相比前期价格,后期持有更重要。突然暴涨的体量,考验其运营专业水平。

  要知道,2013年到2019年,富力酒店已连亏7年,运营能力并不及格。

  大体量,也带来大烦恼。富力大手笔接手看似风光,实则不乏万达当年“买买买”的激进之感?

  想来,“三红”压身早有伏笔。

  遗憾的是,李思廉吞下万达“苦果”,谁又是其白衣骑士?

  黑石吗?

  11月9日晚间,富力地产宣布:拟以44.1亿元出售广州国际机场综合物流园70%股权,交易对方为黑石集团。

  富力地产表示,此次交易所得款项用于降低负债及一般营运资金。

  不同于文旅酒店的亏损,物流园可谓富力优质资产,黑石俨然摘桃者。

  据悉,富力空港物流园搭建了以普仓、冷库相结合的综合性仓储平台,可出租面积约88.98万平方米,已成华南地区最大的医药物流基地。聚集国药物流、华润医药、中国移动、顺丰速运等众多知名企业。

  一只手紧握亏损的文旅酒店业务,另一只手变卖极具成长性的物流园,李思廉的操作令人疑惑。

  短期化解债压,长期影响不可不察。

  2019年,万达将37家百货门店卖给苏宁易购,尽管缓解了自身资金压力,但也损失了“盈利奶牛”,导致2019年业绩大降。

  除“卖资”偿债,“借新还旧”也“6到飞起”。

  11月12日,富力地产公告发行一笔3.6亿美元的优先票据,按年利率12.375%计算。所得款项净额用于一年内到期之中的长期债务再融资。

  利率之高,足够刺眼。而借新还旧,也只是一时缓压。相应成本短期侵蚀业绩、长期堆积高杠杆风险。这种透支未来,延缓危机的隐忧不可不察。

  还是看万达,大举降债的第三个年头仍卖资渡劫,可见复杂难度。万达也曾坦言,近年有息负债稳步下降,但整体规模仍相对较大。

  2020年4月17日,万达商管拟公开发行总规模不超98亿元的公司债。

  据《证券日报》统计,从2020年6月5日到2020年11月16日,万达商管将有近270亿元规模的债券到期。4月17日拟发行的债券规模正好覆盖“15万达01”、“15万达02”共计98.06亿元的公司债。

  病来如山倒,病去如抽丝,去债去杠杆,又何尝不如此。

  03如此“开源节流”

  富力地产曾表示,缓解债务压力可总结为“开源节流”。

  “节流”方面。

  近期,有消息称富力地产将于明年裁员30%,并已暂停所有招聘活动。

  11月18日,富力集团对此坚决否认。

  然财报还是透出了一些信息:对比2019年和2020年半年报,截至今年6月30日,共有员工39,244人,去年6月30日为59,021人。

  换言之,一年内富力地产减少了19777人。

  都是主动离职吗?如此大规模变动,对企业未来发展影响几何?

  留给时间做答。

  想来,富力地产也有苦衷。

  或受制于高企债务,早在2019年,富力地产就被爆出内部文件:2019年下半年原则上暂停拿地动作。

  2020年的中期业绩会上,李思廉再次强调:“招拍挂方面接下来会放慢一点”。

  行业分析师李晨表示,调控加剧,企业业务谨慎可以理解。不过,随着三红融资新规明年正式实施,房企“囤粮”窗口期正逐渐关闭,尽管富力地产目前土储相对充足,但长期发展势能几何,犹未可知。健康的“开源节流”应是优化标的配置、加速去化回款,通过提升企业运营效率来降低成本。

  那么,富力地产这条路是否走偏了?

  “开源”方面,也值考量。

  卖资还旧、借新还旧,是在缓解压力,还是透支未来?

  并非夸大之言。

  对富力这样的大型房企而言,牵一发而动全身。发力重点、布局方向关乎企业未来。

  依上所文,富力地产营利双降、年度完成率也拖TOP30整体后腿,除了疫情影响,往期一些粗放激进之态,是重要内因。

  比如房屋质量方面。2020年11月5日,浙江温州市龙湾区滨海富力城“豆腐渣”房屋,新房漏水、高楼外部墙体多处鼓包,使得近百位业主集体维权。

  2020年7月30日,大众网·海报新闻报道,东营富力铂悦府开发商多项违法、违规行为外,还包括一系列建筑质量问题。比如地下车库渗水严重、洗手台面有裂纹等问题。

  “房住不炒”,房屋住宅属性回归。富力地产如此品质,去化如何能讨喜?

  更值玩味的是,大量员工流失同时,高管却赚的盆满钵满。

  中国房地产业协会官方网站-中房网发布的2020上市房企"薪酬百强榜"显示,富力地产前五名高管平均薪酬5242.02万元,与去年相比增长12.9%,高居行业第二。

  换言之,富力地产的“节流”,并不包括高管层。

  客观而言,周期性下行,为挽回颓势,企业裁员瘦身也好、发债也罢,本不可厚非。但关键在于长远规划性,一方面高利率发债,一方面去化不顺利,一方面员工大规模离职,一方面高管高薪酬,这些做法是否在透支未来?短视、短利呢?

  04大不代表强

  表面看,富力由盛转衰,与贸然吞下万达酒店不无关系。

  深品,当家人对新时代、新趋势的认知才是关键。

  时势造英雄,地产亦如是。

  细梳,华南五虎之首富力、商业地产之王万达,除了自身实力,踩中时代节点也是关键。

  然时代逻辑,不可能一成不变。若只沉浸在固有模式、经验路径中,淘汰只是时间问题。

  任泽平曾言,房地产周期长期看人口,中期看政策,短期看金融。当下现状就是二胎不够、房地产政策收紧、金融去杠杆。

  呼啸来去中,行业风向已变。大不代表强,调控向严、向细趋势中,往期粗放逐利、三高打法已成过去时。

  换言之,李思廉驾驭的富力之船降速、降温、瘦身在所难免。而渡劫亦或蝶变的成败关键,在于是否真正顺势而为、实操是否高效精准。

  毕竟,市场或竞品不会给其多少试错机会。              


【责任编辑:李欣】

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