魔幻的2020，进入倒计时。房企分化之态，耐人寻味。
2020年1-10月，TOP30房企销售完成情况大相径庭：恒大、招商蛇口、阳光城、雅居乐等达到预期目标，8家完成率在77%-80%之间；5家为70%-75%之间。
01三红压顶 销售掉队 富力“万达”之思
有一家不足70%，即“华南五虎”之首---富力地产。累计至10月底，总权益合约销售金额约1026.8亿元，销售面积871.13万平方米，同比分别下降3.71%、12.28%。按1520亿元的年度目标，完成率为67.55%。
销售掉队，最直观影响是业绩。
10月30日，富力地产发布2020年第三季度未经审核季报：营收500.38亿元，同比下降0.96%；归属于母公司股东的净利41.22亿元，同比减少9.14%。基本每股收益1.18元，去年同期1.41元。货币资金359.50亿元，较上年末减少6.47%；流动资产3245.78亿元，较上年末微增0.28%；流动负债合计2381.04亿元，较上年末增加16.54%。同时，流动比率由2019年末的1.58下落到1.36。
营利双降、流动性堪忧，基本面难言光鲜。“房住不炒”大基调下，出现周期性波动，倒也不奇怪。
只是，面对三红重压，情况则大大不同。
2020年8月，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，明确融资“三条红线”。即：1.剔除预收款后的资产负债率大于70%；2.净负债率大于100%；3.现金短债比小于1倍。
房企由此被分“红、橙、黄、绿”四挡。三线“红档”，有息负债规模不得增加；二线“橙档”，年增速不得超5%；一线为“黄档”，不得超10%；三线均未中为“绿档”，增速不超15%。
截至2020年9月30日，富力地产短期借款93.48亿元，较上年末减少34.41%；应付票据34.36亿元，较上年末增加44.47%；一年内到期的非流动负债659.23亿元，较上年末增加29.55%。以此计算，现金短债比约0.46，净负债率179.73%，踩中两红。
值得注意的是，由于其三季报中并没显示预收款项金额，因此无法计算第三条红线资产负债率。而据投资时报分析，富力地产资产负债率仍保持高位水平，约81.33%，即超监管要求。
也是在8月底，标普下调富力地产评级，将其及子公司富力香港的长期发行人信用评级从“B+”调至“B”。
惠誉亦认为：富力地产流动性承压且再融风险受制，评级展望从“稳定”调至“负面”。
Wind数据显示，自2016年至2019年，富力地产净负债率已由159%升到202%。其2020年三季度净负债率下落22%，但离监管线仍甚远。
若营利双降不改，叠加有息负债规模被卡，“两头难拿钱”的窘境或加速富力掉队之势。
观点指数数据显示，房企TOP30门槛已达1174亿元，TOP20为1607亿元，TOP10门槛更高达2425亿元。
可见，洗牌加强了头部聚集效应。规模化市场，一旦掉队，结果又是什么？
截止11月30日收盘，富力地产股价9.97港元/股，相比开年的13.81港元，下跌超近30%。
看看“老朋友”万达，一目了然。
从历史轨迹看，如今富力地产，面临市场、资本两失意困局，是否与2016-2017年的万达有相似度？
2016年，王健林承认的万达总负债4205亿。2017年，万达商管营收1355.67亿元，同比仅升4%，增长几乎停滞；归母净利润200亿，更同比下降34%。
当家人言论，也能说明问题。
2018年初，王健林工作总结指出，降低企业负债定为2018年一大任务，两到三年降到绝对安全水平。
在今年8月的业绩会上，富力地产董事长李思廉也表示：“2020年到2021年度,我们还是会再减轻负债，因为要做完一些减轻负债，评级才有得升......”
越强调的，往往越薄弱。2019年大举降债的王健林，个人身价是从2018年福布斯排行榜的第4位，跌至14位。
背后是万达业绩之颓。万达商管2019年财报显示：营收786.56亿元，同比减少26.18%。归属于母公司股东的净利243.98亿元，同比减少17.28%。
也是本月，万达清空了海外地产项目。业务被资本裹挟后的翻雨覆雨，想必大佬王健林也有唏嘘感叹。
那么当下，李思廉境况是否更有压力呢？
要知道，万达面对危机时，并没“三红”新规，房市亦有不少腾挪空间。地产本质就是金融，若关键的流动性被卡，无疑命门受制，翻身难度可想而知。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，当前市场环境，尤其是房地产融资环境逐渐趋严，“三道红线”新规出台，富力地产债务压顶，加上销售进度并不理想，业绩完成情况一般，未来压力重重。“随着越来越多城市加入调控大军，政策环境趋严，对于房企来说环境更加严峻，销售与回款存在诸多不确定性。加上富力拥有大量重资产沉淀，未来发展前景不明。”
02白衣骑士救赎 透支未来？
想来，一切因果，皆有定数。
当年王健林债务压顶时，正是李思廉等人担当了“白衣骑士”。
2017年7月19日，万达与融创集团、富力地产在京签订战略协议。
富力以199.06亿元收购万达商业77个酒店全部股权。77个酒店的酒店管理合同继续执行至合同期限届满。融创以438.44亿元收购西双版纳万达文旅项目等13个文旅项目的91%股权，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。
汝之蜜糖，彼之砒霜。因此断腕，万达缓过劲来，富力地产却由盛转衰、开始渡劫。
亿翰智库研究报告分析认为：富力地产的高负债，与历史沉淀致负债率高位徘徊，环节未通为主因。富力地产之所以持续盘踞高位，更多是历史积累之因，与其投资模式，销售走势和多元化业务安排密不可分。集中式进行土地投资和酒店投资，大量消耗资金。
国盛证券分析师杨业伟表示，曾居榜首的富力地产几次战略性失误后不断被其他房企超车，已被挤出2020年克尔瑞销售榜单Top20之外。经营败退的同时又临债务压顶，目前该公司境内存续债券15只，规模339亿元，境外存续债券10只，规模54亿美元。根据其统计，其中，一年内到期境内债96.6亿元，含回售305.5 亿元，境外债15 亿美元，“未来三年境内债券到期均在100亿以上。”
是否77家酒店胃口太大，导致消化不良，不做评论。
但不得不说，酒店文旅项目仍看上去很美：短期耗资巨大、周期长、回款慢，且对运营专业性要求也高，这也是目前行业鲜有成功者的原因所在。
接手万达酒店后，2017至2019年，富力地产酒店业务亏损额分别是1.46亿、4亿、10亿。
真金白银换来巨亏，可谓“赔了夫人又折兵”。
不过至今看，李思廉的收购仍是一笔划算买卖。
77家酒店占地面积约28.6万平方米，房间总数23000间，且地理位置处于各大城市核心地段，当时估值至少336多亿元。李思廉的收购几乎白菜价抄底。
问题在于，相比前期价格，后期持有更重要。突然暴涨的体量，考验其运营专业水平。
要知道，2013年到2019年，富力酒店已连亏7年，运营能力并不及格。
大体量，也带来大烦恼。富力大手笔接手看似风光，实则不乏万达当年“买买买”的激进之感？
想来，“三红”压身早有伏笔。
遗憾的是，李思廉吞下万达“苦果”，谁又是其白衣骑士？
黑石吗？
11月9日晚间，富力地产宣布：拟以44.1亿元出售广州国际机场综合物流园70%股权，交易对方为黑石集团。
富力地产表示，此次交易所得款项用于降低负债及一般营运资金。
不同于文旅酒店的亏损，物流园可谓富力优质资产，黑石俨然摘桃者。
据悉，富力空港物流园搭建了以普仓、冷库相结合的综合性仓储平台，可出租面积约88.98万平方米，已成华南地区最大的医药物流基地。聚集国药物流、华润医药、中国移动、顺丰速运等众多知名企业。
一只手紧握亏损的文旅酒店业务，另一只手变卖极具成长性的物流园，李思廉的操作令人疑惑。
短期化解债压，长期影响不可不察。
2019年，万达将37家百货门店卖给苏宁易购，尽管缓解了自身资金压力，但也损失了“盈利奶牛”，导致2019年业绩大降。
除“卖资”偿债，“借新还旧”也“6到飞起”。
11月12日，富力地产公告发行一笔3.6亿美元的优先票据，按年利率12.375%计算。所得款项净额用于一年内到期之中的长期债务再融资。
利率之高，足够刺眼。而借新还旧，也只是一时缓压。相应成本短期侵蚀业绩、长期堆积高杠杆风险。这种透支未来，延缓危机的隐忧不可不察。
还是看万达，大举降债的第三个年头仍卖资渡劫，可见复杂难度。万达也曾坦言，近年有息负债稳步下降，但整体规模仍相对较大。
2020年4月17日，万达商管拟公开发行总规模不超98亿元的公司债。
据《证券日报》统计，从2020年6月5日到2020年11月16日，万达商管将有近270亿元规模的债券到期。4月17日拟发行的债券规模正好覆盖“15万达01”、“15万达02”共计98.06亿元的公司债。
病来如山倒，病去如抽丝，去债去杠杆，又何尝不如此。
03如此“开源节流”
富力地产曾表示，缓解债务压力可总结为“开源节流”。
“节流”方面。
近期，有消息称富力地产将于明年裁员30%，并已暂停所有招聘活动。
11月18日，富力集团对此坚决否认。
然财报还是透出了一些信息：对比2019年和2020年半年报，截至今年6月30日，共有员工39,244人，去年6月30日为59,021人。
换言之，一年内富力地产减少了19777人。
都是主动离职吗？如此大规模变动，对企业未来发展影响几何？
留给时间做答。
想来，富力地产也有苦衷。
或受制于高企债务，早在2019年，富力地产就被爆出内部文件：2019年下半年原则上暂停拿地动作。
2020年的中期业绩会上，李思廉再次强调：“招拍挂方面接下来会放慢一点”。
行业分析师李晨表示，调控加剧，企业业务谨慎可以理解。不过，随着三红融资新规明年正式实施，房企“囤粮”窗口期正逐渐关闭，尽管富力地产目前土储相对充足，但长期发展势能几何，犹未可知。健康的“开源节流”应是优化标的配置、加速去化回款，通过提升企业运营效率来降低成本。
那么，富力地产这条路是否走偏了？
“开源”方面，也值考量。
卖资还旧、借新还旧，是在缓解压力，还是透支未来？
并非夸大之言。
对富力这样的大型房企而言，牵一发而动全身。发力重点、布局方向关乎企业未来。
依上所文，富力地产营利双降、年度完成率也拖TOP30整体后腿，除了疫情影响，往期一些粗放激进之态，是重要内因。
比如房屋质量方面。2020年11月5日，浙江温州市龙湾区滨海富力城“豆腐渣”房屋，新房漏水、高楼外部墙体多处鼓包，使得近百位业主集体维权。
2020年7月30日，大众网·海报新闻报道，东营富力铂悦府开发商多项违法、违规行为外，还包括一系列建筑质量问题。比如地下车库渗水严重、洗手台面有裂纹等问题。
“房住不炒”，房屋住宅属性回归。富力地产如此品质，去化如何能讨喜？
更值玩味的是，大量员工流失同时，高管却赚的盆满钵满。
中国房地产业协会官方网站-中房网发布的2020上市房企"薪酬百强榜"显示，富力地产前五名高管平均薪酬5242.02万元，与去年相比增长12.9%，高居行业第二。
换言之，富力地产的“节流”，并不包括高管层。
客观而言，周期性下行，为挽回颓势，企业裁员瘦身也好、发债也罢，本不可厚非。但关键在于长远规划性，一方面高利率发债，一方面去化不顺利，一方面员工大规模离职，一方面高管高薪酬，这些做法是否在透支未来？短视、短利呢？
04大不代表强
表面看，富力由盛转衰，与贸然吞下万达酒店不无关系。
深品，当家人对新时代、新趋势的认知才是关键。
时势造英雄，地产亦如是。
细梳，华南五虎之首富力、商业地产之王万达，除了自身实力，踩中时代节点也是关键。
然时代逻辑，不可能一成不变。若只沉浸在固有模式、经验路径中，淘汰只是时间问题。
任泽平曾言，房地产周期长期看人口，中期看政策，短期看金融。当下现状就是二胎不够、房地产政策收紧、金融去杠杆。
呼啸来去中，行业风向已变。大不代表强，调控向严、向细趋势中，往期粗放逐利、三高打法已成过去时。
换言之，李思廉驾驭的富力之船降速、降温、瘦身在所难免。而渡劫亦或蝶变的成败关键，在于是否真正顺势而为、实操是否高效精准。
毕竟，市场或竞品不会给其多少试错机会。
