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销售降温开发商要“全员卖楼”?负债房企下半年资金压力大

字号: 2017-06-12 12:38 来源:广州日报 我要评论(0)

“每个人都有任务,考核任务都比较重。”在2014年开发商出现全员销售的一幕正在当下出现。6月8日,主体认证为“大连万达集团股份有限公司”的微信号“万友引利”发布消息称,有个“秘密武器让你与万达一起赚大钱。”而这个武器就是基于朋友圈的全员营销平台。

有分析认为,该“武器”既是销售的一次创新,但也在一定程度上折射出楼市的波动。数据显示,今年5月份,开发商销售集体降温,而且资金利率走高影响越来越大。这意味着,部分负债偏高的开发商今年下半年资金压力比较大。

“万友引‘利’,火‘利’全开,万友引利全员销售平台,让你获‘利’慢慢。”这是该武器的功能介绍。“这个基本上就是个全员销售动作。”一位不愿透露身份的开发商人士称。实际上,早在三年前,也有不少开发商重推全员销售。最新数据显示,5月份全国主要房地产开发商销售纷纷回落。

这位开发商告诉广州日报全媒体记者称,由于目前网络发达,信息传播较快,很多开发商在销售难度提升的时候,就开始打员工朋友圈的主意,“正常情况下,开发商的销售主要是依靠销售部门,但在特殊时候,就启动全员销售模式。就是说,只要是员工或者公司的某个部门,都有销售任务。当然业绩考核也不一样,比如说多给一些提成,或者给买家打折等等。总之,就是把销售业绩搞上去。”这位开发商人士表示。

广州日报全媒体记者梳理发现,在一系列调控引导下,开发商销售开始放缓。

高负债房企下半年压力大?

在具体开发商中,万科、碧桂园等龙头房企单月销售金额均出现环比下跌。万科5月份实现销售金额358.9亿元,在4月份的基础上继续环比下降14.32%,而且比去年同期也略微下降。碧桂园5月份合同销售刚超过400亿元,环比骤减逾百亿元。保利地产5月实现销售面积178.51 万平方米和销售金额248.93 亿元,环比下降3.54%和5%。

“根据我们了解,当前很多房地产并没有多大的压力,但随着政策效果逐步显现,银行放贷利率提升,销售回落后,开发商资金压力也会显现出来。”深圳一位券商资深房地产行业分析师称。有金融机构人士也预计,在当前金融去杠杆环境下,若销售恶化,下半年部分高负债率房企或将面临资金压力。

在上市房企中,近期股价表现强势的中国恒大负债率也偏高,根据同花顺ifind数据,2016年年底,中国恒大总资产1.35万亿元,负债合计1.16万亿元,资产负债率超过85%。

有媒体报道称,近期部分城市银行上浮首套房最低按揭贷款利率至基准利率的1.1倍,且多家银行都表示贷款额度非常紧张。有开发商人士表示,从今年3 月份开始,信贷收紧不仅包括首付比例,同时实际贷款利率开始上升,过去第一套房按揭利率优惠在15%,最近优惠缩小到5%甚至没有优惠,而二套房之前利率需要上浮10%,现在有部分上浮达到20%。

兴业证券最新发布一份研究报告显示,万科董秘朱旭在近期兴业证券的一次电话会议中也指出,在金融去杠杆的背景下,无论是开发企业还是消费者信贷都在收紧。“房地产融资方面未来趋势比较紧,审批需要的时间增加,房地产企业通过券商资管通道融资基本被叫停,地产企业资金流会更加紧张。”朱旭称。从万科的数据来看,去年只有10%的客户一次性付款,今年5 月份这个比例上升至20%,使用按揭客户比例由90%下降到80%。客户按揭平均的首付比例也明显上升,去年的平均首付比例是三成,而今年5 月份平均首付比例达到四成。

养老地产能否成功突围?

或许众多房企已经意识到单纯的住宅销售时代已经过去,纷纷试图突破成长瓶颈。其中,养老服务虽然在国内尚未有成熟的模式,但已经成为各大房企的争夺点。有行业人士就表示,养老地产能否帮助开发商成功突围还有待观察。

这也吸引了一大批房地产大佬或资本大佬进入。有市场分析人士指出,从理论来看,养老地产未来发展空间确实诱人,但目前并没有一个成功的模式。深圳一位资深房地产观察人士称。

Tags:力大 全员 负债 开发商 资金 销售 房企

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