房产频道 新闻焦点 正文

土地强力降温 今年地价走势将平稳地王料难现

字号: 2017-01-12 09:21 来源:中国证券报 我要评论(0)

业内人士认为,去年四季度以来多地出台的房地产调控新政显示了“防‘地王’”和“控地价”的政策取向,2017年“地王”现象将受到遏制。受“地王”数量减少和房企加速跑量的影响,预计房价上涨将受到遏制。

溢价率或保持低位

克尔瑞地产研究中心报告显示,2016年30多个城市出现约340宗“地王”,数量创历史新高。

不过,2017年新年伊始,地价呈现明显降温趋势。日前上海新年举行的首次土地拍卖中,碧桂园斥资22亿元获得宝山区罗店镇老镇区C1-2、C5-5地块,楼板价16405元/平方米,溢价率为3%。

此前的热点城市厦门和苏州对地块均设置了价格上限。中原地产研究报告指出,厦门成交的4宗住宅用地达到50%的溢价率上限,转为竞报无偿移交政府的居住建筑面积。世茂地产竞得的2宗地块实际楼面地价均超过37000元/平方米,而周边区域目前房价约为32000元/平方米。在苏州,住宅用地的出让不仅地价受到限制,个别地块的未来销售价格也受到限制,售价超出限价部分的70%须上缴政府。

2016年12月以来,受政策约束、土地出让条件变化的影响,全国高溢价地块明显减少。中原地产首席分析师张大伟表示,12月以来,全国土地市场成交量降温,成交金额超过10亿元的共109宗,溢价率超过100%的只有23宗。

从溢价率看,2016年全国300个城市土地平均溢价率为43%,较2015年上升27个百分点。其中住宅类用地平均溢价率为55%,较2015年上升34个百分点;商办类用地平均溢价率为14%,较2015年上升7个百分点。预计2017年这些城市的土地平均溢价率将降低。

地价走势将平稳

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为,2017年许多城市在制定土地出让调控政策时,要确保不出“地王”,特别是热点城市,因此土地出让低溢价率是必然的。例如,竞价达到一定水平后,开发商就必须配建、自持,或者有关部门在土地拍卖前就与有意向的开发商沟通。由此来看,今年地价走势会较平稳。

明源地产研究院副院长刘策认为,2017年在政策调控预期持续收紧下,房企销售、回款会面临一定压力。由于资金面状况不如2016年,房企整体策略将是慎投资、控开工。不过,一些地区土地市场“僧多粥少”的格局尚未改变。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从2017年初各大城市的土地交易数据来看,存在竞拍房企少、溢价率低的特点,说明地方政府在土地供应方面注重结构性调整和价格管控。此时土地交易数据会显得相对平稳,这是房企新一年战略扩张较好的机会,因为拿地成本不高。

土地市场在降温的过程中也要谨防风险。李宇嘉认为,一是前期产生的“地王”可能有套牢的风险。从2012年楼市调整的历史经验来看,2010年和2011年产生的大量“地王”在2012年被套,2017年也会出现类似情况。二是当下成交量萎缩较明显,可能恶化市场预期,出现土地流拍的情况。三是2017年收紧房地产的金融杠杆,特别是收紧房企通过非销售收入的融资来拍地的渠道,这对房企资金链是很大挑战。虽然2016年拿了地,但2017年不一定会进入开发状态。

中国指数研究院报告指出,土地市场调整步伐将加快,从而进一步加大已成交地块未来开发环境的复杂性。

供地结构有望优化

严跃进认为,热点城市供地节奏势必加快,这符合中央提出的房价上涨过快城市允许增加土地供应的要求。过去土地市场较热的城市依然会成为土地交易的热点城市,但会发生一些变化。例如,中部地区如武汉、郑州等地的土地市场热度可能进一步提高。北京市住建委日前表示,2017年将进一步调整用地结构,合理提高住宅用地比例。

二线城市的推地节奏将加快。李宇嘉认为,2017年土地市场的区域分化将比2016年更明显。都市圈内的土地供应会增多。尽管一线和热点二线城市的高地价短期内难以明显下降,但都市圈内的三四线城市面临拿地的好时期,如佛山、东莞、惠州、昆山、廊坊等地。

在热点城市加快供应的同时,有关部门将注意盘活存量用地。大城市的新增用地供应集中在外围,对于缓解中心区住房的紧张状况存在一定难度,需要盘活存量工业用地,从而增加土地的有效供应。此前,国务院发布住房租赁新政,商用房改租赁后,土地用途可转为居住,但盘活工业用地尚需相关制度的明确。

对于今年房价是否会由于土地市场的降温而有所下降,刘策表示,房价下降不一定来自土地成本下降的传导,因为现阶段土地成本的下降反映到房价上至少要过一年时间。目前房价下行的压力更多地来自政策收紧后需求端的收缩、开发商基于资金压力降价跑量。

严跃进表示,“地王”数量的减少会影响市场预期,导致房价上涨幅度收窄,这是积极管控土地市场的正面效应。(彭扬)

Tags:土地 地价 地王 2017年

更多

查看心情排行你看到此篇文章的感受是:


  • 支持

  • 高兴

  • 震惊

  • 愤怒

  • 无聊

  • 无奈

  • 谎言

  • 枪稿

  • 不解

  • 标题党
更多>>

精品楼盘

最新开盘

4月

广电兰亭盛荟

待定

汉阳

7月

庭瑞新汉口

待定

金银湖

1月

福星惠誉榜YOUNG

15000

后湖

6月

华发外滩首府

待定

永清

6月

蓝光林肯公园

12000

古田

4月

万科汉口传奇悦庭

21000

唐家墩

5月

绿地香树花城

7800

青山

5月

世茂林屿岸

9000

洪山

5月

武汉恒大龙城

7000

黄陂

6月

阳逻金色港湾

4380

阳逻

6月

沿海菱角湖壹号

19000

江汉

6月

恒大御景湾

13500

汉阳

6月

融园国际

5500

东西湖

7月

融科天域

待定

光谷

6月

保利上城

待定

洪山

6月

越秀国际金融汇

待定

江汉

6月

华侨城墅区

23000

武昌

6月

万科花山紫悦湾

8500

花山

6月

楚天都市沁园

8000

洪山

6月

国博天墅

待定

汉阳

6月

复地海上海

10000

汉阳

6月

福星惠誉红桥城

9800

江岸

6月

顺民宜盛花园

9000

光谷

荆楚看房团报名

房产五证查询

小调查

毕业季武汉房租上涨,你怎么看?

上月武汉住宅租金稍涨,尤其是交通便捷的地铁周边及大学附近,其中武昌涨幅最大。