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融创孙宏斌:做地产不像卖电脑

字号: 2014-02-25 08:32 来源:经济观察报 我要评论(0)

核心提示:孙宏斌(融创中国董事长):把产品做好,把地买好,政策就是做生意的边际条件,它能影响什么呢?

经济观察报:对2014年的调控形势有什么样的预判?

孙宏斌(融创中国董事长):把产品做好,把地买好,政策就是做生意的边际条件,它能影响什么呢?无非是土地供应多一点少一点,总体也不会差太多;至于限购限贷,你把它看成一个边际条件就可以了。批价格是短期的事,政府也是没辙,也不愿意的。土地都卖得这么贵了,加上有了自住商品房以后,政府的态度很明显,就是把高端放开,把低端控制住。

经济观察报:如果农展馆项目的预售许可因此批不下来怎么办?

孙宏斌:不批就不卖了呗,本来就是想让它卖得久一点,并且一直定的就是卖现房。

经济观察报:融创拿地有什么硬性指标吗?

孙宏斌:我们有非常严格的拿地流程把控,一直要求毛利率不能低于30%,净利率不能低于15%等等。

北京农展馆的地,7万,要是开10万,一定是日光盘,卖到15万很容易。在现场举牌的有4家超过7万,说明大家对这个价格没有分歧,我不拿,别人拿了也会是这个价。

你没有这个判断的话,你就不能做这个行业了,不管哪个行业,一定要看到未来。

经济观察报:那么未来的区域扩张规划是怎样的?

孙宏斌:我们看了很多城市,南京、济南、青岛、深圳、成都、厦门等等,也要比较机会成本,有时候进入一个新的城市还不如在上海拿块地。2008年之前,上海涨价高于北京,2008年之后,在奥运和四万亿的带动下,北京涨得非常厉害,走在了上海的前面,现在北京开发商的地都卖得差不多了,又要开始涨了,上海的上涨要比北京晚半年,有了这个判断,我们可能就要在上海多看看了。

我们总结顺驰教训时说,没有必要进入那么多的城市,因为每个城市都完全不一样,如果是10个以内的城市还能照看得过来,城市太多,管理团队一年去不了一次,这不像卖电脑,全国都一样,是要在当地买地建造,只靠报表和数据不可能把城市管好的。

规模不应该是最重要的东西,持续才是更重要的。规模那么大,城市那么多,管理难度很大,风险很大,而且也未必挣钱。

经济观察报:对负债风险的把控有什么安排?

孙宏斌:风险是综合的事,不能都落在负债率上。在房地产行业里,现金流是三部分组成的,一部分是销售回款,占比最高;一部分是应付土地款或者应付工程款;一部分是你借的钱,所以负债率只是一部分。当你房子卖得不好的时候,即使你的负债是零,你也会出问题。

2013年,我们的销售目标定在450亿,是留有余地的,最后是卖了570亿。实际上,即使450亿完不成,完成70%也是安全的。

经济观察报:产品定位会不会因为企业规模的扩大有所调整?

孙宏斌:在上海拿的地已经上7万了,在北京拿地均价是四五万,我们也希望把重心往下移一点,能够有五六万的房子,总体来说,企业有规模的话,还是需要对房屋总价有一个控制,比如杭州,过了1000万,可能就是一个坎。

北京现在要么是只能卖2万的自住型商品房,要么就是8万以上的,缺的是能卖四五万的房子。这样的地,我们要坚决拿,因为供应特别少,会比较好卖。

经济观察报:2014年最着力要提高的一件事是什么?

孙宏斌:物业服务。其他都是按部就班的,物业服务是我们一件新事。 

Tags:融创 孙宏斌

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