持续蔓延楼市的“拐点论”，不仅打击了人们的置业热情，加重了商品住宅市场的萧条，也引发了持房待售一族的不安。今年会不会出现房价走跌的拐点，手中多余的房产该尽快出手还是继续持有，成为围绕在众多房主心中的难题。本报记者展开大型调查采访，在深入了解各类型房产持有人心态的同时，吸纳房产专家建议，并给出市场行情数据作为判断后市的客观依据，相信会对处于抉择中的房主们有所帮助。

　　记者调查：八成受访者 看好后市不卖房

　　如果你除了自住以外还有住房，今年是卖还是不卖？围绕着这个问题，记者展开调查。调查结果显示，在随机抽取的50位年龄从25岁至58岁不等的房主中，选择在今年卖房的仅有9位，占总样本的18％。而另外的41位受访者均对后市持乐观态度选择“不卖”。

　　调查数据显示，打算今年卖房的房主中，由于担心房价会在今年出现走跌拐点，或者担心政策变化增大持有成本的有2人，占22.2％；因为当初贷款买房，如今利息增加，还款压力过大影响生活质量的有3人，占33％；打算住宅升级“以小换大”，或因其他原因急需用钱的人最多，有4位，占44.4％。

　　选择目前不卖房的41位受访者中，认为房价还会继续上涨，持有房产未来收益更高的人最多，占比超过6成；不急于用钱，不担心政策风险和还款压力，认为房产将长期保值升值的，占了27.5％。其他12.5%的受访者则是因为担心眼下楼市萧条，现在不易出手，卖不出好价钱而暂时放弃出售。

　　实例采访：

　　●受访对象：程小姐 28岁 报社编辑

　　●房产状况：父母出资为其购买了一套经适房。原有一套57平方米商品住宅，买入价6000元/平方米，今年年初以总价72万元出售。

　　●目前心态：收益颇丰，既消除了月供压力，又解决了新房装修和今年结婚花费，还余闲钱小型投资，感觉“卖得非常值”。

　　2005年，程小姐以6000元/平方米的价格买下三环边一套57平方米一居。去年程小姐的父母又为其购置了一套经济适用房。由于月供压力大，去年6月，程小姐通过中介出售一居房，报价55万元。不错的位置户型吸引了不少客户，但一直没成交，因为二手房首付高，而买房的多是积蓄少的年轻人。

　　随着房产价格上涨，市区内的小户型更稀缺了。今年春节后程小姐不断接到约定看房的电话。几天前两对小夫妻同时来看房，其中一家报价68万元，付全款。另一家贷款买，报价69万元。看到程小姐犹豫，两对小夫妻竟抬价竞争。“我越劝他们争得越厉害，最后抬到72万元。真的是很赚了，我就出手了。”程小姐说，卖了这套房后，不仅消除了月供压力，又解决了新房装修和今年结婚花费，还余闲钱小型投资。“现在出手还是非常合算的。”

　　●受访对象：刘先生 38岁 某企业部门负责人

　　●房产状况：2005年贷款购买了一套新房，并将原来在大兴的住宅对外出租。2006年以3400元/平方米的价格出售了大兴旧房，还清新房贷款。

　　●目前心态：没想到这两年大兴房价涨得这么快。当时觉得卖得合算，现在觉得亏了，应该一直出租等涨起来再出手。

　　2005年，刘先生以4300元/平方米的价格贷款40万元买下市区内一套117平方米三居。入住后，他将此前大兴的一套67平方米住宅对外出租，月租1200元。刘先生觉得，新房月供2600元，旧房月租不够新房利息，便以3400元/平方米的价格将旧房卖了。

　　
“当时觉得挺合算，现在想想卖亏了。”刘先生说，他没有想到大兴房价能涨到现在的水平。如果现在出手的话，至少可以卖40万元，新房贷款也能全还了。“不过，如果旧房还在手上，今年也肯定出手。”刘先生说，“毕竟离市区那么远，还能卖到每平方米小一万，确实有点过了，后市不看好。"

　　●受访对象：龙先生 46岁 私营企业主

　　●房产状况：2002年以每平方米7000多元的价格，在二环内购入一套150平方米大户型。目前挂牌价已达到20000元/平方米。

　　●目前心态：地段好早卖晚卖都不亏。除非价格特别好，否则不卖。目前持有，不打算出售。

　　“海归”龙先生回国后在市中心买了好几套住宅。其中一套位于簋街附近。拿钥匙时售楼员告诉他，可以转手卖11000元/平方米，但要付3％的佣金。龙先生觉得佣金太高，自己又不急需用钱，就没转手。

　　2005年，龙先生新房装修后，一名外国人通过物业找到龙先生，想以14000元/平方米的价格买下。“当时周围楼盘都在涨。有的都卖到3万多了。我这套房户型朝向非常好，又在二环内，靠近大使馆，价格一定还会涨。”龙先生又没出手。

　　去年下半年，物业问龙先生18000元/平方米是否愿意出手。这时龙先生更有信心了。“虽然不少人说2008年以后房价会跌，但好地段的大户型越来越少，即使价格不再飞涨，也不可能下跌。除非价格很好，否则我不会今年卖掉它。不过，其他几套房产中朝向和户型不太好的我会卖掉降低风险。”

　　●受访对象：陈女士 51岁 大学教师

　　●房产状况：2003年以4000元/平方米的买入第二套房（经适房）。2007年因担心未来政策和市场风险，打算出让。目前该房源挂牌价已达到10000元/平方米。

　　●目前心态：未来价格预期继续看涨，持有风险小。今年不出售。

　　2003年，陈女士以4000元/平方米的价格买下四惠一套180平方米经适房，装修后没入住也没出租。

　　随后两年国家陆续出台政策控制经适房自由交易。先是交易年限从2年变5年，接着是市场遍布“经适房政府回购”疑云，陈女士逐渐感受到政策风险，加上房产价格涨了不少，便打算出手。但去年上半年这套房价格涨得更快,已从最初6000元/平方米的报价涨到了9000元/平方米。陈女士又犹豫了。“周围一手楼盘都超过1.5万元了，等这套房超过5年按商品房卖，价格肯定更高。可是不卖的话万一政府回购，岂不是亏了。”就在陈女士为难时，新的经适房管理办法出台，老房按老办法执行，也就是说陈女士这样的房产不受回购制影响。于是陈女士坚定地选择继续持有这套房。“以后再卖肯定收益更高，即使不卖留着自住也不错。”

　　数据论市

　　眼下究竟是不是房产出手的好时机，是该尽快变现还是持房观望？每套房产，每个持有人情况不同，因此还需根据自身情况权衡决定。不过不可否认，对于后市的预期，仍然是房产持有者做出决定的重要依据。在此，我们客观呈现近年来的市场成交行情数据，也许可以助犹豫中的您一臂之力。

　　专家建议：卖不卖房谨记四原则

　　链家地产副总经理金育松认为，在当前的存量房市场中，由于累次加息房贷利率处于上升通道、房贷政策紧缩、当前二手房价格涨幅放缓未来房价升高预期有所走低等几个主要因素影响，部分多套房产持有者面临着释放房源尽快变现的问题。但是在出售房产前还应按照以下几个原则，权衡比较决定。

　　首先，持有成本与房产升值空间之间的比较。例如一些受轨道交通利好影响未来房价将明显走高的房产，比较其持有成本和未来出售收益，再选择适合的出售时期；

　　其次，持有的房产是否有其他契机冲抵掉持有成本并获得一定收益。例如奥运场馆周边房可以预计奥运期间短租可获得高额回报，那么出售时期是否可以延后；

　　第三，将房产政策走向与自身持有房产类型相结合。例如未来预计征收物业税是否必然波及到自己的持有房产，预计增加的成本是否在可接受范围内，再决定是否应该提前出售；

　　第四，未来房产“区域化”现象将愈加明显，衡量持有房产价格涨跌应具体到区域特点。如果预期涨幅较小，与持有成本比较后，考虑是否应该提前出售。本版撰文 晨报记者 杨舒萌

　　声 音

　　2008年以后，房价只会涨不会跌，而且会涨得更快！

　　——任志强

　　任志强日前在接受媒体采访时表示，“没有必要把奥运会和房价的起落联系起来。因为奥运会对房价的影响很小，甚至可以忽略不计。目前大量建设造成房屋供过于求，所以需要一个时间来把多出来的这部分‘消化’掉。为了缩短‘消化期’，房价会出现一定的回落。但是这种情况在中国完全没有可能出现。”

　　任志强介绍说，“北京有400万平方米的建筑体量与奥运会直接相关。这个数字相当于悉尼或者巴塞罗那等城市两年的建筑体量。而对于北京来说，却仅仅是个零头。由于北京在中国版图内拥有巨大的辐射性，有很多外地人涌到这里来谋生、创业，直至安家落户。这些人加上北京本地人的住房需求使北京房地产市场的整体需求早已达到数千万平方米。与之相比，因奥运会增加的400万建筑量根本无法累积出所谓的‘消化期’。”

　　“目前，国内、国际的经济形势存在很大的压力，尤其是中国在高通胀的压力下，还要实施从紧的货币政策。我认为，针对房地产市场中房地产开发企业的调整已经近在眼前。”

　　——潘石屹

　　SOHO中国董事长潘石屹日前在接受媒体采访时表示，之所以说我国针对房地产企业的调整近在眼前，原因就在于房地产行业资金紧张的情况越来越严重。“假如投资与炒作退出市场，那么国内的房地产市场一定会发生根本性的变化。这就是当前中国房地产市场的大势所在。”

　　对此经济学家易宪容认为，随着个人住房按揭贷款门槛的提高，购买住房的成本在不断增加。而随着对未来房地产市场预期的改变，不仅市场中的投资者、炒作者会纷纷离场，而且消费者也会逐步改变住房需求。

　　在过去几年内有的地区房价存在泡沫。现在，越是泡沫大的地区，越有可能面临大的调整！

　　——樊纲

　　经济学家樊纲日前表示，从去年下半年开始，房地产市场调整的迹象已隐约显现。从国家一系列金融调控政策的出台，到开发商对房价拐点的争论，再到某些区域市场出现的降价现象，整个房地产市场的调整已经在不断推进。