房价"疯"涨的若干理由

　　当前楼市的需求主要可分为刚性需求、投机型需求和跟风型需求三大类。刚性需求包括新增家庭的住房需求、拆迁户的需求、改善居住条件的需求、外来人口落户的需求、理性的投资需求等，它是支撑楼市并且推动房价稳定上行的支柱性力量，是各类需求中相对健康稳定的因素。而投机型需求与跟风型需求则是造成房价疯涨的最大动力，它们极大程度上打破了供求相对平衡的局面，形成了阶段性需求空前旺盛乃至供不应求的市场格局，在相当程度上推动了房价的上扬，同时也坚定了开发企业提价的信心。

　　尽管社会大众对房价上涨诟病无数，但不可否认的事实是，开发企业在不断地为市民提供更加优质、更加舒适的居住产品，产品品质的不断升级是价格上涨的基本前提。

　　从开发成本看，撇开建筑材料上涨的因素，地价的飙升是导致房价上涨的直接原因，地价的上涨幅度与速度，造成了部分开发企业对后期拿地开发无望的判断，现有项目的开发利润就成了他们"最后的晚餐"，价格的上调也就在所难免。另外，部分开发商跟风加价所导致的集体抬价，以及各种或直接或间接的捂盘现象的出现，不仅加剧了住宅供需矛盾，更人为地促成了房价的上扬。

　　此外，当前房价的上涨与政策影响也有一定关系，业界甚至有"越调控越涨价"之说。单纯的一个政策并不能使市场发生翻天覆地的变化，重要的是它代表的调控方向，无论是已推出的二套房贷首付比例　提高，还是传闻中的年前银行房贷暂停，抑或是尚且遥远的开征物业税都表明了政府抑止非理性购房需求的方向，各方政策的累加效应以及政策导向对市场各方判断方向的影响将成为决定后期楼市走向的关键力量。

　　房价的周期性调整不可避免

　　与其他众多普通商品不同，房地产市场的发展具有比较明显的周期性特征，虽然周期变化会受到偶然事件或阶段性宏观经济发展的影响，但是长期处于上升态势的武汉市房地产市场无疑也面临着何时进入周期性下调轨道的质疑，特别是在近期市场的猛然上升之后，下滑的风险性也随之急剧上升。

　　房价的整体调整将不可避免，快则3个月，慢则6个月，武汉市房价将出现一个向下调整的过程。这一轮调整不是偶然的，将对市场产生实质性的效果。长期来看，由于国民经济整体稳定高速发展、国民财富不断增值、大型市政配套建设的投入、城市人口增加、通货膨胀等因素的影响，楼市螺旋上升的发展趋势不可逆转，但从短期来看，一方面随着房价在短期内的急速上涨，可供投机者赚取的上涨空间已经受到挤压，投机购房者的热情会逐步降低，另一方面恐慌性购房人群购买力的提前释放也将导致后期市场购买力的疲软，市场消费力在短期内已被严重透支。近期统计数据上已明显表明成交量难以为继，紧跟的下一步可能将是房价的回落。

　　房价回调的影响

　　随着政策调整和市场自动调整的效果显现，自住型需求将重新占据市场需求的主导地位，3-6个月内市场将出现整体转冷趋势，这种趋势将形成住宅一二级市场的联动。

　　可以预见，此轮调整中首先受到打击的将是部分低质跟风楼盘，部分前期跟风跳涨而又缺乏产品、品牌或独特性支撑的楼盘将成为本轮价格下调中的"重灾区"，将踏上"价值回归"的漫漫长路。这些楼盘的新推单位以及二手房单位将不得不以更低的价格出现在市场上，也将不可避免地受到市场的质疑与排挤，最先成为被市场遗弃的对象。

　　房价的回调可能将直接导致新一轮的市场与行业大清洗。房地产开发企业本就良莠不齐，市场调整归根结底是对开发商竞争力的考验和评判，一部分开发企业将在本轮调整中退出市场竞争的行列，而能够坚持下来的企业也必然获得更大的上升空间。调控的目的不是打压和抑制需求，而在于打击和限制投机性需求，稳定恐慌性的购房需求，使市场恢复理性状态，让行业能够稳定规范前行；调控的对象是各类非理性的短线投机行为和不规范的开发行为，而不是居民的正常需求和符合市场需求的合理供应。由于房地产变现周期较长，部分盲目跟进的投机客在来不及退出的情况下或将受到重创。

　　"上帝让人灭亡，必先使其疯狂"，大起大落从来就是房地产行业的常态，优胜劣汰也是市场竞争的必然法则。作为房地产市场的参与者，自住客户也好，投资客户也罢，或是作为供给者的房地产开发企业，面对当前市场的急剧变化与政策的交替更迭，要作出对自己最为有利的选择和决断，更需要多一些冷静与独立，少一些焦躁与盲从。