● 拐点到来，还是深度调整？

　　"一降价就说是拐点到来，一调整就说要崩盘"这样的悲观论者从楼市存在以来就大有人在，但对于开发商来说，从来都没有所谓的"拐点"，而只有市场发展到一定时期的调整。对于降价的原因，不应只看表面，而应该分析其背后的深层原因，研究楼市的走向，很重要的一点是要看到其后市承接力的存在，要看到是否有市场需求，这才是楼市发展的支撑所在。

　　对话嘉宾之一深圳海力地产董事朱力为认为，这一轮的楼市变化是在政策收紧、利率提高以及限制外资进入的大背景下，是政府转向经济手段调控后的深度调整。广州部分房价的回落，属于高位回调，是房地产市场多年高速发展后的必然整顿，近期的价格变化属于正常的市场行为，是开发商根据市场变化做出的价格调整，是为了保证市场下一阶段的健康发展。

　　虽然目前广州楼市观望严重，购房者的"预期上涨"心理有所变化，导致买卖双方的深度博弈，但应该看到住房本身的居住需求旺盛，市场刚性需求的支撑仍在，广州距离香港很近，经济发展活跃，楼市发展的大趋势是不会变的。

　　再者，地产发展的地域性特征较强，深圳、广州两城地产有其自身特殊性，一段时间内的走向并不具有全国代表性。

　　● 市场疲软下的理性回归？

　　广州房地产市场一度号称全国最成熟、最理性的楼市，楼价合理稳定、产品丰富多样，但广州地产在2005－2007三年内，楼价的升幅为商品房销售有史以来最高，楼盘价格上涨少则30%、50%，多则高达100％、130％，连续的高速上涨和疯狂抢购中，市场的非理性购房比例明显增加，投机成分加重，因此，在遭遇这一轮的密集政策调控后，极易显示出"虚弱"的疲软状态，"成交量萎缩下滑"、"折扣重现江湖"、"广告投入加大"等等，就是市场疲软的显著特征。

　　论坛上，与会嘉宾认为，近几年年广州的楼价升幅已经透支了楼市5－10年的升值潜力，处于极端不理性的发展状态，如果楼价还继续升，继续偏离市场规律，楼市不但将无法良性发展，还将引发潜在的严重危机，造成十分危险的态势。

　　在市场疲软的情况下，楼价的适度回调正是市场回归理性的表现，是有利于市场的理性发展的。在此情形下，有两类楼盘最容易出现回调的可能，一是市中心的豪宅，其本身价格可能存在虚高成分，价格严重背离价值，如上海的汤臣一品；二是郊区大盘，其自身的商业生活配套严重不足，不适合居住生活，住宅的最终价值是要回归到居住本身，离开了居住，房子就无价值可言。

　　● 除了降价，还有何救市妙方？

　　在新一轮调控政策的作用下，短短几个月内，开发商似乎就已告别了过去"一推盘便被哄抢一空"的美好时光，面对楼市的低迷和购房者的观望，如果选择咬紧牙关死扛楼价，很多企业必然面临资金回笼艰难之困，于是乎，在临近年关之时，才会有很多楼盘开始实施价格微调措施来积极救市。

　　降价是否可以再次赢得市场主动权？面对市场的疲软和深调，除了降价，难道别无它法吗？来自浙江的对话嘉宾--浙江天都实业副总经理王旭飞，表明了自己的看法。"降价不是楼市调整期的唯一出路，旺销市场也有滞销产品，低迷市场也有畅销宠儿，最根本的是开发企业要学会拨开迷雾见需求。"

　　在地产行业，素有产品、成本、包装是发展的"三板斧"之说。当市场处于卖方时代，购房者处于劣势，很难对产品提出要求，进行选择，只要不是太差的产品，都能卖到不错的价钱，在此情形下，很多企业对产品本身的素质和包装都会有所忽略；而一旦市场进入疲软期，就到了考验企业实力和楼盘本身素质的时候，开发商要学会"左手联政府，右手联客户"，一方面紧跟政策调整，另一方面要更好的沟通客户对产品的理解，排除客户对政策走向的理解，在产品和营销上多下功夫，苦练内功，增加能得到客户认同的房屋附加值，真正体现"物有所值"，甚至"物超所值"。

广州楼市近期降价促销手段
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