房价与房贷呈现“追高买涨”的非理性态势

　　与10月房价“高烧”数据相对应的，是人民银行货币政策分析小组日前发布的一份报告。报告称，今年以来，在非金融性公司及其他部门贷款增速有所下降的同时，我国居民户贷款的增速却在逐季加快。9月末，我国居民户贷款同比增长30.4%，增速比上年同期高11.8%，比年初增加1.1万亿元，同比多增5164亿元，其中，居民户消费性贷款比年初增加6873亿元，主要是中长期消费性贷款比年初增加5837亿元。

　　对中长期消费性贷款数据，央行给出的解释是，“受部分地区住房价格明显攀升、居民收入预期改善等因素影响，居民贷款需求有很大提高，主要是以住房贷款为主的中长期消费性贷款增加较多。”

　　一面是高位上的房价仍在“高烧”，一面是利率不断走高下的房贷需求持续旺盛。房价涨势与房贷需求的表象，折射出典型的“追高买涨”的非理性态势。

　　当前，这种非理性主要体现在两个方面：其一，对房价仍抱有很强的上涨预期，不少买房人抱着“晚买不如早买”的消费心理，盲目追高；其二，尽管加息预期强烈，但由于利率一直处于微涨状态，因此很多贷款买房人对利率上调的敏感度不高，对未来可能持续加重的还贷压力没有理性预期。

　　房价不会永远上涨

　　诚然，城市化、人民币升值、人口结构以及流动性过剩等基本因素，加上房地产市场短期供应不足的现状，可能仍将支持房价在未来一段时间内维持继续上行的态势，但从来没有理由支持房价将永远上涨。

　　数据显示，2007年，全国房地产开发投资增长进一步加快，前3季度共完成16814亿元，同比增长30.3%。这一数据表明，楼市的供给正在加大，这种持续加大供给的滞后效应，必将在市场价格中体现出来。

　　同时，从成交量看，前3季度主要城市均出现成交量增长放缓或下滑的现象，其中深圳下降最为明显，随着房贷新政效用逐步显现，预计短期交易量将进一步萎缩，贷款买房人对这一信号不可漠视。国际市场的经验也表明，房价从来就没有只涨不跌的逻辑。正备受次级抵押贷款危机困扰的美国，涨了10多年的房价，在2006年首次下跌。美国房价从1995年至2006年夏天出现“拐点”前，持续上涨了111%，由于房价多年不断上涨，吸引了大量资金逐鹿楼市，其结果是埋下了目前远未结束的次贷危机“祸根”，引发美国金融市场的急剧动荡，连财大气粗的花旗银行、美林证券也难逃一劫。

　　应警惕“温水煮青蛙”效应

　　房价的持续“高烧”，房贷的不断增长，使宏观调控，尤其是房地产调控的政策效应受到怀疑。事实上，房地产调控政策正日趋完善，调控手段由行政手段逐渐向金融手段过渡，土地、金融政策可能会继续收紧。可以预期的是，宏观调控的累积效应将逐步显现，随着时间的推移，这种累积效应会更加明显。

　　当前一直采取的微调策略的宏观调控，就如同一锅正在不断加热的温水。比如，每次幅度很小的利率上调，对贷款买房人不过增加每月百元乃至数百元的还贷压力，程度的确不大。但是，处在利率上行通道中，对于中长期贷款的房贷而言，贷款买房人就不能不估算远期可能大量增加的还贷压力，警惕不断累积可能带来的“温水煮青蛙”效应。

　　此外，房地产作为不动产，其流动性风险也是贷款买房人不能不考虑的。在房价持续上涨时，房地产交易可能很容易完成。一旦楼价出现涨幅趋缓或者下跌，人们对房价的上涨预期发生改变时，房地产交易将变得困难重重，市场的冷酷无情将会体现出来。届时，这种市场风险必须由买房人自己承担。

　　住房是安居乐业的必要条件，贷款买房人应充分考虑自身的承受能力，理性地结合家庭远期收入进行投资理财，切莫一味地“追高买涨”，影响未来的生活质量。对于商业银行而言，更应未雨绸缪，密切关注房贷违约风险抬头的不良趋势，抑制放贷冲动，切不可图一时之快，造成“放贷容易收贷难”。 （选自新华社稿）