当前住宅与房地产是社会非常关注的一个问题，十七大可能大家从电视里面都看到了，也是代表们很关心的一个问题。从胡锦涛主席的报告当中可以看到，这次也说了房地产是关系国计民生、关系和谐社会建设的一个非常重要的内容。

　　房地产的形势怎么样发展，一直是社会和大家非常关心的问题。为了帮助大家更深的理解这个问题，我们邀请了中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌同志在百忙之中跟我们做报告。

　　顾云昌同志是我们的老领导，长期担任中房协副会长、秘书长，现在又担任中国房地产及住宅研究会的副会长，也是长期非常关心武汉市房地产发展的老朋友，武汉市经常有一些重要房地产会议我们都请顾会长给我们指导。这次报告会也是在几个城市都有安排的情况下，专门来武汉给我们做报告，所以这也是非常难得的机会。

　　现在我们大家以热烈的掌声欢迎顾会长给我们做报告。

[顾云昌]：谢谢陈会长的介绍，谢谢周局长的邀请。各位武汉业界、新闻界朋友大家好！

　　在武汉秋季房交会期间要我来就当前房地产发展的态势做一个分析，我有点紧张，因为最近正在学习十七大文件，十七大文件大家都在研读，都沉浸在研读十七大文件的喜悦和兴奋之中，毕竟十七大文件也有许多新的提法，出现了许多新词。

　　如果按照十七大文件的要求来解读当前中国房地产市场的发展，我觉得这是一个很大的压力。十七大文件大家都在学习，有些许多新的提法，比如说原来我们提经济增长的总量，这次是提人均，从总量变成人均有一个变化。我们原来提转变经济增长方式，现在叫做转变经济发展方式，增长和发展的变化。我们特别庆幸的看到我们这次提出来要发展成果由人民共享；又提到要增加老百姓的财产性的收入；特别提到人人享有基本生活保障，人人享有医疗卫生服务；特别还提到了建设生态文明等等，有许多新的提法，因为十七大是集中我们全党的智慧制定我们未来国家发展的一个纲领性文件。

　　我初步的研读了十七大文件，这次对胡锦涛总书记提出来的对科学发展观的解释有进一步的认识。科学发展观总书记这次展开了四个方面的问题。总书记说第一要务是发展，核心是以人为本，基本要求是全面协调可持续，根本方法是统筹兼顾。对科学发展观做了一个非常详尽的科学解释。

　　这次十七大在以下三个方面我认为是有新的提法和提出了新的要求。第一个在强调科学发展观第一要务是发展，这个发展是要又好又快，也就是说我们经济和社会发展应该是又好又快。第二点非常凸显改善民生的问题。提出要加快国家的社会建设，我们过去叫经济建设，现在变为社会建设，要把改善民生作为社会建设的一个重点。第三个方面提出来要建设生态文明。这就是针对我们现在的环境、资源和全世界的气候变热提出了生态文明。

　　如何又快又好发展，如何改善民生，如何建设生态文明，这三个层面的问题既是对我们全社会的，也是对我们房地产提出来的。我做研究肯定是结合我们的实际，我们房地产是不是应该又快又好的发展，为改善民生，要为生态文明做出我们的贡献。第二研究我们十七大文件和整个房地产业的联系是不是更加符合我们当前大家需要掌握的问题。这是我先讲一点对十七大初步研读的感受。

　　今天要我讲房地产市场形势，在讲形势以前我有两点小小的体会，第一点就是大家看到关于美国当前的市场形势和美国的次级抵押贷款的问题。昨天我在飞机上看到报纸，原先美联储的主席对当前楼市的一个分析，美国楼市现在处在最低迷的时期，达到了美国十六年来的楼市最萧条的时期。昨天我又看到美国的财政部长又对当前的美国市场，美国的楼市和美国的经济看法，他认为是美国的楼市拖累了美国的经济。

　　美国的楼市是一个什么样的楼市？据我所知美国的楼市是一个二手房占统治地位的楼市。美国的房协主席告诉我，美国的房地产市场交易量当中，5%—15%是一手房市场；95%到85%是二手房市场，就是这样一个存量房交易的市场，由于次级抵押贷款的问题影响了整个楼市，影响了美国的股市，乃至影响世界许多国家的股市，当然对目前的经济有一个拖累。

　　昨天我看到一个数据，美国的将近100万人出现了还贷的困难和他所买的房子还贷有了问题以后这个房子可能被银行拿走了。今年的1到8月份房地产交易量，新房交易量下降8.3%，二手房交易量下降了4.3%，是七年来房地产交易量的最低点。

　　美国的房地产市场两年前还处在人们说的泡沫之中。在三年前、四年前我看到经济日报的报道，全世界的房地产市场都在堆积泡沫，什么叫泡沫？泡沫就是资产价格虚涨。股市泡沫，楼市泡沫就是不该值那么多钱，他把价格卖那么高就叫泡沫。美国现在的楼市价格出现下滑是什么原因呢？因为大家在06美联储连续十六次升息，1%到5.25%的升息。为什么要继续升息？就我看来，起码有一条是美国经济过热，特别是房地产市场过热，价格上涨过快。

　　在美国06年以前的当中都在采取措施，房子房地产价格膨胀太快，房子泡沫的催大和破灭，所以他们采取升息的变化。提出利率来使房地产交易量下降，为什么房地产交易量下降？因为利率提高了会提高买房的成本，会提高建房的成本，会减少交易量。这个是美国政府在市场运营下一贯调控的手段，英国也是一样，英国在03年到06年连续升了九次息。美国的房价也是这样的，到去年10月份以前的17次升息。到去年10月份美联储发现，整个市场平稳了，交易量下降了，美联储投票说我们升息到此为止，暂时告一段落。

　　从去年10月份到今年9月份美国的楼市发生了逆转，也就是交易量下降了，房价开始下跌了。整个楼市开始疲软，次级债就显现出来，产生了我刚才所说的一些问题。

　　现在怎么样？今年9月份美联储突然之间降息。在连续17次升息以后，事隔一年开始降息，降多少呢？五十个基点。为什么呢？他看到楼市低迷，次级债的问题很严重，所以美联储宣布降了五十个基点。据说10月31号美联储还讨论会不会降息？人们预测很可能还会降息。

　　从这方面得出什么结论呢？现在在市场经济国家，完全市场化的国家楼市也会出现冷热。这个冷热是经济周期导致的，政府也在采取调控，反周期的调控，他们主要的措施就是通过利率杠杆来调控市场。我想这个原理比较简单，一个国家的经济冷的时候，什么叫经济冷？就是说消费过热，投资过热，出口过热，因为我们GDP的增长靠三架马车，出口、消费、投资，出口是外需，消费和投资是内需。要是经济热起来，GDP增长快一点应该是三架马车走得快一点，在经济冷的时候最好的办法是什么呢？就是降息。降息降到利率最低，使老百姓感到我现在存银行利率太低了，并不合算大家就买东西，而且银行利率也便宜，买房子是最大投资，这是向银行买东西最便宜的时候，降息是鼓励投资，鼓励消费，是拉动经济增长的一个动力。

　　所以美国是这样，英国是这样，我们中国也是一样。我们记得98年房改的时候我们朱镕基总理拉动内需，采取积极的财政政策，我们的利率降到最低点，首付款20%，在20年付款延长可30年还款，一切措施都是为了鼓励大家买房，美国也是这样的。这样的时候，启动了经济。

　　所以说我们房地产为了叫支柱产业，为什么叫宏观产业，特别是我们今天社会已经进入到房车时代，就是以住房消费，汽车消费，旅游消费等主导消费拉动经济的时代。我们胡锦涛总书记的讲话很清楚，我们一定要进一步的发挥消费的作用，国内消费的作用，提高消费率，提高消费在经济发展道路的作用。

　　因为我们前几年投资，我们的出口对经济增长作用很大，我们消费不是很大。反过来，经济过热了，升息再升息，今年我们银行已经五次升息，八次提高准备金率。今年恐怕还有升息的迹象和预期。因为我们防止从经济偏热到过热，特别是房地产方面。

　　美国这样做是为了防止房地产泡沫越来越大，他希望通过这样的升息手段来使房地产实现软着陆，而不是硬着陆。到底是软着陆还是硬着陆要看经济调控来定。一般我来看美国这样国家有成熟的调控经验，发生硬着陆的情况比较少。现在房价平稳下来了，甚至一定程度上往下降了，但是次级债的问题出来了。

　　第二方面的例子就在日本，因为我之前在日本正好考察房地产市场，日本的房地产市场仍然处于低迷现状。日本大坂他们的房价跟我们北京、上海的房价高不了多少，人家GDP三万美元，我们三千美元还不到。但是房价比我们高不了多少。日本的房价现在还比较低，所以有人说现在到日本买房子合算，投资的话以后还有升值的空间。

　　日本是在1992年房地产泡沫催大以后破灭，到现在已经有15年的年头了。在92年以前日本的房价出现过上涨过快的情况，日本的地价最高的时候是美国地价的四倍，而日本的国土是美国国土的大概1/10，日本的单方地价是日本单方地价的四倍。为什么日本的房子做得那么小？一个就是日本人节俭，我到日本印象非常深刻，第一是干净，第二是小巧，第三是节约。

[顾云昌]：我们开的日本车都是丰田，本田很大的，人家都是很小的。为什么房子住得小了呢？和房价会有关系。东京的房价太贵了，一般老百姓买不起，所以只有买小房子。也就是说日本在经济快速发展过程当中，房地产迅速膨胀，结果地价、房价连续涨，房地产泡沫就堆积起来了。

　　后来1992年房地产泡沫破灭，到现在日本的经济刚刚有所起色，大概十几年当中日本的经济是负增长，或者是零增长，日本的收入十几年没增长过。日本的房价92年泡沫破灭以后，房价大降，降到什么程度呢？在日本教学的一个中国的建筑专家，全日本最著名的360位专家之一，唯一的一个中国人，他跟我说，现在的房价是泡沫高涨时候房价的多少倍？他说原来买套房子，一套房子的价格房价收入比是十倍，现在房价收入比是四倍。总体是降的，现在还在保持这个水平。

　　这两个国家比起来，美国的房地产市场政府在调控，应该说他们希望是软着陆，而且我发现美国的市场总出现这样的泡沫，调控，没有出现更多的泡沫破灭的情况，没有出现像日本，像香港、台湾泡沫破灭以后房价下降50%、60%，美国的房价比较稳定。我刚才说的日本，包括我们的香港、台湾，分别在89年，92年，97年、98年三个地方出现了泡沫破灭房价下跌的情况。

　　香港的房地产泡沫破灭带来对香港经济社会的影响是非常大的。香港的楼价中原地产的老总跟我说，98年比97年以前的楼价总体下降了68%。一千万一套的房子，泡沫破灭以后缩水成320万。从此以后对香港的整个购买力，对银行金融的危机甚至对社会都产生很大影响，许多人成了负资产阶级。由于出现负资产阶级，对香港经济的消费投资产生很大影响，对香港的社会出现了一些问题。从有产阶级下降到无产阶级，这样社会就容易产生动乱。

　　我想讲日本和美国的案例，想说明什么问题呢？说明房地产市场，房价对整个国民经济，对整个社会发展的重要性。前一段时间有人说政府不用管房价，现在看来不是那么回事。包括美国你看看财长和美联储主席对房地产市场的调控有利于经济发展，房地产它是一个关联经济很强的一个行业。

　　从这两个案例联系到我们中国的楼市，我们怎么来看？我们怎么来应对，我们怎么来认识？我想前面一段话是我今天讲话的前言。下面我想讲三个问题，第一个问题讲一讲楼市面临发展的态势；第二个讲讲我们的挑战；第三讲讲我们的任务。

　　中国的楼市现在面临什么样的机遇呢？如果简单讲需求旺，房价升。现在很多地方不敢讲房价，一讲房价容易触神经，讲房价涨了社会会引起各种各样的反映。但是这是事实，国家统计局的统计现实，今年1到8月份房地产价格比去年同期相比上涨8.2%。8.2%是什么概念？04年全国的房价上涨最快，商品住宅04年同比上涨15%，通过国八条的调控，05年底同比上升7.5%。通过国六条的调控，06年同比上涨5.5%，涨幅在往下降，但是到今年又反弹了。

　　所以我们说实在话，我最近一直在各地走，没有看到一个地方说房价在降的。好一点的就是房价上涨比较平稳，就是10%以内。我想10%以内不是统计局的数据，是老百姓的数据，因为我们8%的上涨是平均数据，平均数字掩盖一个地方的问题。平均下来加经济适用住房涨8%，真正各个楼盘的涨幅各个开发商都清楚远远不是8%的概念。

　　最近媒体也在报道，专家和学者们说好象房地产的调控越调价格越高，这种说法非常普遍。如何看待这句话？是不是越调越好？是不是不调还好？越调越高这个概念我认为不是这样的。我首先想讲一句，如果不调价格可能更高。但是为什么价格还在涨呢？这是宏观经济、社会发展到这个阶段必然会产生这样的情况，这是中国这几年来发展具体的情况。

　　其实由于我们社会上有一个期望值，什么期望值呢？在国八条和国六条出台以后，社会上许多媒体，许多人在呼吁降价。结果这几年没降价还在涨，所以对这个期望值始终不满足。其实大家仔细看一下国务院的文件，国务院文件从来没有说要降价，国务院的文件是稳定住房价格。

　　稳定住房价格是针对什么而言？是针对下降要稳定还是针对上升要稳定？肯定是后者。因为房价上涨过快所以要稳定住房价格，所以我们的上涨幅度要放慢，从来没有说要降价。只有个别专家和学者说要降50%左右，这是个别人的看法，不是中央的看法。其实我觉得不存在降价的可能性，只不过我们上涨不稳定。

　　有意思我最近碰到一位专家，他说我没说过降50%，30%。实际上我们怎么理解当前的市场形势？讲讲我们今天的机遇，讲讲我们当前的背景。刚才我讲的在06年以前的三、四年当中，全世界的房价都在涨。有些国家的涨幅不比中国低，只有刚才说的日本等少数国家和地区房价仍然低迷，因为他们出现过泡沫。其他国家房地产都在涨，为什么？大家商量好了一起涨？不是的，就好象说开发商商量好一起涨，不是的，各个国家都有自己的国情，但是为什么涨？这是经济周期和世界整个经济发展周期相联系的。因为上个世纪末和世纪初，全世界的经济都不热，大家都在降息。

　　然后降息以后经济起来了，热了，房价上涨。所以这两年来全世界各国都在升息，这是和经济连在一起的。发达国家都有这样的情况，市场经济国家都会有这样的东西出现，我说什么叫市场经济？我们现在叫社会主义市场经济，人家是资本主义市场经济，反正都是市场经济。市场经济都有一个共同的规律，它有经济周期。所以说，有一句话，市场经济都叫做扭秧歌经济。为什么叫扭秧歌？当经济冷的时候是少了少了，拉动起来；拉动起来又多了，经济总是不平衡的。

　　调控就是少的时候要多一点，多的时候要少一点。我们国家为什么进行宏观调控？因为担心中国会出现经济过热，会出现产能过热，产能过热就是多了投资过热。所以我们要控制投资。我们想上一届政府朱镕基担任总理的时候，我们那个时候要拉动内需，鼓励大家买房，那个时候是少了，要拉动起来。我们温家宝总理发现投资增长太快，太多了，我们要控制投资规模，紧缩银根，是这样一种态势。

　　现在中国房地产市场是怎么样一个情况呢？我刚才讲的是需求旺，房价涨。大家看看我们的市场是怎么样一个需求？看楼盘当中几个总经理说，我们楼盘不想卖光了，有哪个楼盘在现在情况下卖不掉的？我恐怕是很难找得到的。

　　我们的武汉还没有离谱，有些地方离谱半夜售楼，有些媒体报道说高高兴兴买楼回家了。在北京的楼更是这样，有很多的楼盘说能不能买到房子？说得不好听，甚至于抢的地步了。因为这个过了明天就没了。

　　现在中国的楼市是这样一种情况，需求很旺，这个需求从哪里来的呢？我这几年也在研究这个问题。第一句话叫做自住性需求持续的旺盛；第二句话叫做投资性需求势不可当。

　　我们看看自住性需求，现在老百姓买房，我看北京的资料60%是改善型需求。现在的房价涨了，涨了十倍，二十倍，更多倍数，房价涨了对原来的住房不满足了，旧房换新房，小房换大房这是一种非常多的需求。更有甚者是我们结婚用途的需求，年轻人结婚，这个需求很旺盛。更有社会的流传，现在女青年找对象首选是有房、有车、无房贷。

[顾云昌]：我开始认为这个条件太苛刻了，今年同济大学百年校庆我们四十年大学毕业的见面，碰到最好的同学说跟我见面你们房地产把我闹苦了？为什么闹苦了呢？两亲家一见面第一句话就是说要给孩子买房子，我同学说可以。别人说一次性付款，我同学咬咬牙说行。好不容易看了一套房子，是郊区的。我们房产证登记的时候我同学的夫人有心眼，他说还没结婚的时候要买房一次性付款，万一结婚要离婚那就完了，家里的财产就分走一半了。所以他说让儿子协商一下是不是房产证写两个人，把我的名字写上？于是儿子马上跟亲家回报，他们家里就说不行，所以现在都一直在僵持着。

　　现在城里人结婚当然要有房子，但是我们现在要房必须是新房，而且是要面积不能太小，租房不行，旧房不行，必须是新房，新人要新房。我前一段时间看了一幅漫画，说有一条蜗牛爬到婚姻介绍所要求介绍对象，婚姻介绍所说蜗牛先生已经有一套房子了，你还找不到对象？这个蜗牛说，你不知道，我这个房子是一房一厅的，现在要两房一厅才够标准，所以很难找对象。这是一个笑话，但是说明我们中国的消费，对住房的需求是拉动整个需求的旺盛，这是第一类，我把这一类叫做自住性需求当中的主动型的。

　　第二类被动性的自住性需求，指我们拆迁。拆迁对于我们整个的市场需求不可小估，不能低估。天津楼市在03年，04年不怎么样，但是现在大兴城市改造，拆迁户大量增加，拆迁需求量占整个天津需求量最多的时候达到50%到60%。现在我们武汉也在大兴土木搞改造，现在我们政府有钱了都想把城市改造好一点，这是可以理解的，这里必然会产生很大的需求量。

　　讲到这里，我想起来2003年左右全国建设工作会议在广州召开，为什么建设部门跑到广州呢？因为广州市想了解一下全国旧城改造的陈旧。不要看我们广州乱糟糟的，但是现在建设不错。第一天开会广州市长介绍经验，他们说你们不知道我们现在广州提出一个口号，叫做一年一小变，两年一中变，十年一大变。他说你们不知道我们是小变当中有大变。说实在话，上海的变化，北京的变化，大连的变化都是有目共睹的，这和我们的城市改造是分不开的。

　　因为中国不光是婚龄高峰，现在年轻人多，劳动力多，我们近期发展，将来到2005年以后可能是中国老年人多了。劳动越多，需求旺，中国另外一个机遇我们正处在城市改造更新阶段。每个城市都有这样一个过程，英国的经济在100年以前就改造完了，一直都保持原样。我们现在是日新月异，我们的房子太破烂了，我们国家要改造，这是一个历史时代，不是说谁想改造就能改造的。

第三个需求自住性需求是自动性的需求，是指我们农民兄弟进城。中国正在高速化的发展过程当中，中国恐怕二十年，三十年的努力基本实现中国的城镇化。现在城市人口多少？城市化率是多少？43.9%住在城市里面，5.77亿。过十年以后53.9%，二十年以后63.9%甚至73.9%。其他世界国家发达国家他们城市化已经完成了，像日本和美国都完成了，人口基本上没什么更多的城市人口。

　　我们一年1300万，1500万的增加，这种需求我们可能没有意识到。因为农民现在光住在城乡结合部，住在地下室里面，但是他们总有一天从地下室里会翻身上来的，从农民的房子会出来的。在一些中小城市很明显，所以这三股潮流形成了自住性的需求长盛不衰。这样的需求在武汉，在我们湖北的各个城市恐怕都是很明显的。这是第一个方面自住性需求。

　　第二个方面投资性需求。我刚才说投资性需求势不可当。为什么这样说呢？我想各位在身边都看到了，现在在北京买房者当中投资性的需求比例在不断上升。我讲投资性需求包括两个，一个是长期投资，一个是短期投资，短期投资我们叫做投机，不管是投机、投资都是一种需求。

　　在深圳，有数字显示有30%、40%买房子以后几个月就抛出去了，这就是投资性的需求。为什么投资性需求势不可当？因为现在社会上有钱人的钱太多了。全社会的钱太多了，大家可能会注意到，经济界，金融界经常出一个词叫做资金流动性过剩。现在我们中国是资金流动性过剩，全世界的市场都出现过资金流动性过剩，中国甚至达到了资金流动性泛滥的这样一个程度。过剩、泛滥就是钱太多，哪来那么多钱？当然是人民银行印的。

　　人民银行为什么印这么多钱啊？因为钱多不是会通货膨胀的吗？我们担心通货膨胀，什么叫通货膨胀？就是流动性太多了，所以就会通货膨胀，通货膨胀就会涨价。现在资金流动性过剩是对应的。为什么中国会出现资金流动性过剩？为什么全世界资金流动性过剩？这和经济发展有关系。在我看来无非是三个方面的原因导致资金流动性过剩。

　　一个就是中国的经济持续快速发展，GDP人均可支配收入保持了多少年的两位数的增长（10%左右的增长），这个增长使我们相当多的老百姓富裕起来了。富裕起来以后他要存银行，他要投资，但发现银行利率很低，投资没渠道，所以资金流动性。

　　再加上理论上分析，现在货币发行量将大大增加资金流动，这有两个因素，第一因素我们有些财产，有些资源不用钱来计算的，反映不到货币上。比如说土地，这个土地值多少钱？谁都不知道。工厂搬迁的时候开发商买地的时候，一亩地是几百万，钱出来了。我们的土地价格过去不现实，这个要由货币对应，现在土地价格越来越高，增加了我们资金的供应量。

　　第二个我们体会到，现在叫做抵押贷款、按揭。什么叫抵押贷款？抵押贷款就是用未来的钱圆今天的住房梦，我们把未来的钱都用了。这就是货币为什么MR货币发行量老是在增加，18%、19%的增加，和这个就有关系。这是我们为什么资金流动性过剩钱多的原因。

　　第二个原因恐怕也是最主要的原因造成流动性过剩就是外汇储备越来越多。现在中国的外汇储备已经突破1.4万亿美元，世界第一。请大家想一想，1.4万亿乘以7.5，十万亿人民币。这个资金流动性过剩是很大的，因为我们外汇在中国市场不能流通，必须有人民币。所以央行必须印大量的钞票把外汇买进来，人民币出去，这个在市场上流通。这就是资金流动性过剩的最主要原因。

　　第三个原因是外贸顺差，再加上中国人民币汇率始终是兑换美元的，在这样一个过程当中人民币升值的预期，升值的压力依然存在。特别现在美国又降息了，对我们来说升值的压力越大了。在升值的预期下面，许多海外的热钱纷纷进入中国寻找他的投入。你说世界各国的投资者都来中国了，这也导致中国流动性过剩的一个很主要的原因。

　　2005年一季度的时候，我到上海去他们告诉我当时上海的市场是炒楼者，投机者很多，在这样的一群人当中大概一半的人是持海外的资金进来的。实际上上海的楼市，杭州的楼市流动性过快，那个地方经济发展快，有剩余的钱多。这样资金流动性过剩的情况下面我们天天去找投资渠道。我们现在投资渠道很狭窄，资本市场这几年刚刚股市有好转，即使股市好，我们需求太旺，投入股市的钱当然股票上涨。

　　房子也是这样，你投入钱多，相应的产品量少，相应的供应量少肯定房价上涨。再加上老百姓很会算帐，现在到目前为止我们尽管利率升了很多，但是利率仍然是负利率，存银行仍然是亏损的。去买股票，股票好现在突破六千点了，但是六千点以后客户担心更多了，高位震荡。昨天我看报纸，中国的股市都是很看好，高位震荡有风险，对胆小的人来说，保险的人来说第三个选择就是买楼。

　　买楼是一种理性的或者也是一种无奈的选择。所以老百姓买楼，怎么看？不是他想炒楼，不是他想投机，中央提出来要增加老百姓的财产性收入，财产性收入包括什么？存银行，买股票，买楼的时候的财产。

　　我经常举这样的例子，山西煤老板发家了，现在在北京都是几十套的买，有一个老板看到这个楼很漂亮，把两麻袋的钱放在售楼部。有人说，股市和楼市是互补的，股市热了，楼市可能凉，因为钱可能吸引到股市去了，楼市有压力，现在股市、楼市都在涨，我发现有人炒股赚钱了以后都炒房去了。

　　这样的情况下必然导致更多人投资房产。有人说现在楼市这么高有两个原因造成的，第一是热钱，第二就是官员腐败。有一部分官员他的确是有种种渠道，有可能是灰色收入，也可能是家庭在经济上的收入，他在北京买楼，在武汉买楼，这样有。但是如果对都把中国楼市的情况概括为腐败和热钱还不尽然，大量的买楼者还是老百姓，有一部分富起来的有钱的老百姓，是这样导致我们整个房地产市场的需求旺盛。

　　房价是由什么决定呢？房价从马克思主义的理论，认为决定价格两大因素，第一是成本，我们楼盘的品质提升了，投入材料费，人工费涨价了，特别是土地在不断的涨价，必然房价会上升。

　　第二个原因是供求关系。当一种商品在市场上卖不掉的时候，供不应求的时候价格上不屈的，我们许多产品是这样，汽车、家电、手机，现在手机一千块钱就不错了，但是这个手机在刚刚出来的时候就是几万块钱，现在供大于求。从西方经济学的理论认为，决定价格的主要是供求，成本不起作用。不管怎么说，我们两种理论都可以探讨一下，供求关系是决定房价的主要因素。这是我想讲的理论。

　　从中国市场这两年房价为什么涨？我认为和我们的理论，和实际结合起来完全是对应的。我告诉大家一个数据，今年1到8月份全国商品住宅的竣工面积是1.7亿平方米，而商品住宅的销售面积是3.9亿平方米。同时期，我们竣工1.7亿，卖到3.9亿，当然我卖的房子还有许多是期房，所以这里面有一个统计上的问题。但是同一时段，1到8月份竣工和销售比例的关系，就可以说明我们市场上面的供求状况，现在大概是供应是0.46%，卖掉是1% 。

　　再看看我们湖北，1到8月份商品住宅销售面积是1182万平方米，竣工面积是506万平方米，竣工面积不到销售面积的一半。一个就是存量房基本上卖得差不多，第二就是把未来的期房卖掉很多。长期下去或者现在已经看出，中国的楼市主要的问题是供不应求。这就是从经济学和市场可以理解的，什么原因导致了房价上涨过快？是供不应求。

　　这几个数据02年、03年、04年、05年、06年和今年1到8月份住宅销售面积和竣工面积我记得很牢，02年竣工面积和销售面积是比竣工面积多，销售面积少是1.2：1；03年1.13：1；04年1.02：1，05、06年0.8：1，今年1到8月份是0.46：1。

　　这个很好理解，为什么我们房价上涨，特别是出现反弹的原因。尽管宏观调控采取许多措施和政策，不能说这些政策没有效果，不能说这些政策是不对的，而是由于我们的供求关系所决定的。

　　为什么会出现这样的供求关系呢？我想我记得房地产市场如何来解读房地产市场？我们运用一下总书记讲的科学发展观里面第一要应是发展。总书记说，要把握发展规律，创新发展理论，转变发展方式，破解发展难题，最后要提高发展的质量和效应，实现又快又好的增长。如何又好又快？必须规律掌握住，理论掌握住，转变方式然后破解发展难题，最后实现提高发展。所以我们要用科学发展观来看我们的楼市，才可以找到楼市房价平稳的出入在哪里。

　　你光骂开发商也没用，骂地方政府也没用，只能分析原因，实事求是分析原因，什么原因造成的。不是说有没有想到，客观的宏观经济发展形势导致我们只有这样做，或者我们可以采取这样的办法，所以总书记说“要统筹兼顾”。这是我讲第一个问题就是需求，我们面临的机遇实际上是刚才讲的房价问题，我们面临的问题就是旺盛的需求。我们的机遇是旺盛需求，而且这样的需求还会延续很长时间。

　　有人说到2008年奥运会，有人说2020年全面建设小康，我认为最起码全面建设小康阶段，我们的房地产市场一直会持续的往上升，因为我们的需求摆在这儿。我们什么时候城市化进程差不多了，我们什么时候城市改造差不多，我们人均达到一定水平了，我们房地产市场主要是以二手房为主，我们15年，20年甚至更长时间还有人盖大量的新房，因为我们人均住房面积还没达到我们理想状态。我们的许多城市化进程当中还有许多人要住房，城市还要改造。

　　所以我们的机遇是很好的，我们这一代人正好碰到了千年等一回的发展良机。我们这个阶段就是千年等一回，对中国房地产发展来说，过去哪一个朝代有没有像中国这么大规模的发展，哪一个国家有这么大规模的发展。过去老百姓不让买房的，不主张买房的，现在都鼓励买房，大家在买房当中觉得有财产的感觉。我们现在提出来要增加中等收入家庭的比例，哪个中等收入家庭没有房产。所以这个机遇，中国的市场从我们身边感受是向上的市场，再继续拉动经济增长，当然质量要提高，效率要增长。

　　如果房地产出现问题，出现了硬着陆，出现了泡沫，大家想一想日本、台湾、香港出现的泡沫可能就是我们需要借鉴的。日本的经济连续十几年零增长，香港的房价到现在还没有恢复到原来泡沫前的水平。我们中国正面临就业的高峰，如果说房地产出了差错，我们的农民工进城干什么？农民工劳力的一半都在建筑工地上干活，这是我们就是未来就业的一个突出问题。

　　大家看到关心民生第一就是就业，上学、就业、医疗、住房。所以有的时候打压房地产，为什么呢？没有道理的，不可能打压房地产。是让房地产持续健康发展，不是打压。所以我们有些媒体他自己想打压房地产，谁打压房地产？支柱型产业是国家提出来的。我们的目的是促进持续健康的发展。但是我们现在在这样的面前面临严峻的挑战，所以刚才讲的机遇现在讲挑战。

　　哪些挑战？从我们直观来看，我们的挑战有以下几个方面，一个是房价，房价的上涨幅度仍然不令人满意，不是上涨快的不满意，就是上涨太快了一点，希望能够再平稳一点。第二个问题我们的产品还是粗放型的开发，我们的产品还没有能达到中央提出来节能省地型的和我们现在提出来资源节约型和环境友好型有很大的差距。与我们所提出来的生态文明有距离。第三个问题由房地产市场反射出来普通居民，特别是中低收入家庭住房问题出现了许多问题。就是说在房价上涨比较快的情况下面，中低收入家庭特别是低收入家庭的住房问题更加凸显出来，引起了社会的高度关注，是影响和谐社会的一个主要方面。

　　房价问题不仅仅是一个买得起，买不起的问题更主要是房地产市场价格和金融业在一起，金融业和整个宏观经济连在一起。为什么美联储那么重视泡沫？因为它和经济连在一起。我们现在考虑调房价也是和金融的关系，大家看到金融政策不断出现，因为中国的金融体系还是由国有经济掌控的经济。一旦经济体系出现了问题就是国家出现了问题，所以这个问题既和老百姓买得其，买不起连在一起，更主要是和房地产的宏观经济连在一起。又快又好的发展需要一个健康的楼市，健康楼市的主要标志房价稳定。

　　第二个问题就是生产方式，消费模式的问题还没有建立起来。房地产大面上快的发展了，但是资源环境保护方面存在很大问题。

　　第三个方面就是民生问题。所以我想科学发展观谈到又快又好发展，改善民生，生态文明这和房地产连在一起。从国务院的两会期间工作报告当中可以看得出来，总理提出来促进房地产市场持续健康发展有四项任务，我刚才谈了三项，刚才说的三项任务都是和建立符合中国特色的住宅生产和消费模式，就是我们讲的生态文明问题；第二个问题就是加大住房保障，改善民生问题；第三个讲的是稳定房价，就是楼市健康的问题；第四个就是规范市场秩序。

　　所以我们面临三个方面的挑战，但是这些挑战我觉得是严峻的挑战，为什么严峻呢？主要更严峻是在房地产市场的房价问题上面。为什么？因为在我看来，保持中国房地产价格仍然涨得比较快的原因在有一些城市是快速、高速上涨的原因和宏观经济，社会当前的发展态势有关。

　　这个态势是什么呢？我用四个字来说，叫钱松地紧。钱松就是钱很多，需求方面的钱很多，刚才说的自住需求，投资需求全社会有的是钱，导致需求旺盛。这样的情况下面，我们目前收紧银根以后土地收紧了，而钱是松开的，土地收紧就必然形成了整个楼市的供应紧张，这是当前摆在我们面前的一个客观现象。所以导致我们现在整个楼市供求关系的存在。

　　如何来看待钱松地紧呢？大家知道2004年宏观调控提出的收紧银根，收紧地根，原因是什么呢？因为我们在经济发展中出现两个问题，一个是固定资产投资增长过快，可能会产生产能过剩的问题。第二个问题就是我们粮食年年减产，所以一定要通过收紧银根，收紧地根使固定资产投资过热，改善，使粮食生产得到保证。

　　通过这几年的努力以后，粮食生产有了很大的发展，但是固定资产投资问题仍然是比较过热。去年中央宏观调控提出来我们固定资产投资增长过快，信贷规模增加过快，外贸顺差仍然很大。在这样的情况下面，实际上宏观经济要求各方面的投资都应该收紧，包括房地产的投资。

　　所以我们房地产市场是在这样的情况下面进入这一轮调控的。就是为什么我们会出现供不应求状况呢？因为我们收紧了土地，收紧了资金，这是必然的。从市场规律说，我们需求旺盛，有调控市场，调控房价应该是加大供应量，但是宏观经济不要求你，不允许你，希望你不要增加供应量，不要增加投资规模。甚至现在提出来房地产投资过热，为什么？房地产投资增长27%，28%，住宅建设投资增长30%，30%的投资增长是不是热了一点？从数字来看，增长过快，但实际上用我的话来说不是那么回事。因为投资增长30%，但是竣工面积增长只有10%，表面上看起来投资增长30%好象很热，但是竣工面积增长只有10%，什么原因呢？现在地价上涨过快，开发商钱都放到土地里面去了。所以我们看增长不能光看投资，还要看规模，要看供应量。从供应量来说不热，为什么？需求增长30%，今年1到8月份全国的销售增长30%，竣工增长10%，出现了供应和增长之间的顺差。

　　所以不能光从投资增长来看我们的增长，我想湖北的情况也是一样。投资增长24.95%，竣工增长16.2%，都看出这一点。这就是我们现象的情况。

　　钱松主要是外贸顺差增长，外汇储备不断增加，现在我们国家每年还有两亿左右的外汇储备增加。尽管大家看到今年以来央行采取了许多货币金融政策，比如提出准备金率，现在是提高历史最高点13%。提高准备金率干什么？收紧贷款，这些钱是准备不能贷款的，因为流动性过剩要提高。央行还发票据，为什么？按照一定的利率给他付，不让他做贷款。特别大家看到我们要发行两千亿美元，相当于1.55万亿人民币的国债。财政部拿国债干什么？成立一个对外投资公司。投资公司到国外投资，我们现在需要国际投资起来，因为流动性过剩。

　　一方面的收缩流动性，一方面增加流动性，这就是我们面临的问题。为什么不能外汇储备少一点？不行，因为中国到今天成为世界加工厂之一。我们竞争力就是我们产品便宜卖掉全世界都享受中国的劳动力生产的产品，但是我们进口少，出口多，这种状况很难改变。但是能不能提高我们的产品价格呢？当然也有一个过程，我们能不能增加一些成本？但是我们价格提不上来。其实提高农民工的工资减少产品成本可以有一定效果，但是中国的劳动力过剩了。

　　所以这个问题有一个过程，钱松的问题怎么解决，有待于宏观经济的调控。地紧的问题也是一个问题。我们十七大指出保证粮食安全是国家安全重要的保障，中国的粮食必须以自给为主，所以我们必须保证18亿亩耕地，到2020年以前我们不能低于18亿耕地。能够拿出来作为建设用地的已经不多了，在这种情况下必然导致我们的建设用地紧张，所以必然导致房地产土地供应的紧张。

　　土地供应紧张，土地供应量减少或者土地供应的增加，收入的放慢必然造成整个房地产市场地紧。为什么房地产市场这么多的开发商进来，现在开发商有钱的上市公司，有钱的企业都在做房地产，应该说什么公司搞房地产应该是加大竞争，有利于产品的稳定，有利于价格的稳定。为什么不行呢？因为提供产品的土地是有限的，所以造成大家的抢地皮。

　　武汉可能意识到了，全国各地，北京、上海叫做恐慌性购物贷款。地价拍得越来越高，现在出现一个词叫做面粉卖得比面包贵。开发商在两年，三年以后意味着房价还会涨，面粉加工成面包，加工费，人工费还要调料，这些成本要加进去，利润要加进去，这种势头摆在这里。

　　所以现在我说得过一点，有些城市已经出现了恐慌性购地，老百姓恐慌性购房。感觉不买还得涨，广州市的市长说他要降房价，果然说了话以后房价下降了，他们说市长说话算数，说降就降，谁知道几个月以后同比上涨7%到8%。所以很多人骂他，听你的话更加买不起房了。

　　所以土地问题是制约我们房地产价格平稳的关键。钱松地紧两个方面，钱松做工作怎么做，地紧怎么做？所以如何解决地紧问题是摆在我们面前的问题。所以我觉得这几个挑战当中这个挑战是最严峻的。

　　刚才说的民生问题，24号文出台了，使我们感到这个文件是很好的。使我们低收入家庭解决住房问题看到了希望，现在力度很大，建设部，财政部，税务部门，发改委都在制定各种办法，各地政府都在出台办法，做到应保尽保。我觉得这个思路很清楚，房地产市场，房价问题和解决住房问题是有关联的，但是不是一个问题。那个是市场价格的问题，这个是民生的问题，一个是经济问题，一个是社会问题。

　　两方面着陆，市场化、保障性，保障性已经有文件出来了，我觉得这个问题就不是一个大问题，我们看到了希望，我们看到了前景。但是房价问题现在看来的确很混乱。

　　第三个挑战就是生态方面的问题。随着节约型社会，随着法律的出台，包括建设部已经起草了各部委通过报国务院的节约条例的出台，相信生态在开发领域会完成，如何节约型的居住凸显出来，我想这个问题可以得到很好的解决。

　　我讲讲最后一个问题我们的任务。讲的刚才的挑战以后任务就出来了，目前我们的任务还是很艰巨的。现在房地产市场如何稳定的发展，培育一个健康的楼市。健康的楼市，稳定房价是一方面，另外也从健康楼市当中能够使我们老百姓财产性收入不断的增加，把这两者结合起来，因为房地产产品有它的特殊性，它是消费者和投资品兼顾的。

　　上一次我在外地出差，结果有个人打电话来说我给你反映一个情况，我建议你向国务院领导提出一条，只能买房，不能卖房，意思就是我们投资了。这一条执行肯定市场就好了，因为炒房的太多了。房地产这个产品是投资和消费兼顾的。中央提出来财产性收入增加，这个问题怎么解决，怎么把这个问题既要市场稳定，投资有适度，然后投资引导好一点。现在某种程度上来说，我们主要是投资渠道狭隘。

　　买房增值保值是一个很好的途径。如果说我们在房地产金融创新方面迈出了一大步，改变了现在大家去买楼，买房来增值保值，而通过买房地产的股票，买房地产的债券，买房地产的基金来投资，稳健的回报。把老百姓，有钱人的钱不是增加楼市的需求，而是增加给开发商的投资，改变现在我们钱松下的钱紧，如果把资本市场，股票、基金、债券都发展起来，我们通过这样的情况让人们共同享受，人人享受房地产发展的成果，就可能改变这个情况。

　　所以改变我们钱松的情况恐怕一个是宏观经济上的调控，收缩流动性，减少流动性；第二我们从金融改革使我们流动性流到住宅上去，流到投资上去，这是一个很好的思路。

　　我的观点是这样，我觉得中国现在存在三个过剩一个不足：

　　第一资金流动性过剩；第二劳动力过剩；第三产能过剩；但是恰恰住宅供应不足。如果把这三个过剩和一个不足连在一起，我的结论是加大住宅供应量。

　　第一可以收缩流动性；第二可以安排更多就业；第三产能过剩还可以消化。因为住宅这个产业，住宅建设不会产生产能过剩，也没有产生产能过剩，现在是供不应求。有人说我们住宅产能过剩，不是的。我们现在不是产能过剩的问题，即使住宅供应量大一点，供不应求也不会产生产能过剩，因为它没有生产能力，它是消费品。所以如果说我建议，我建议加大住宅供应量，收缩减少流动性，解决劳动力过剩，进而解决产能过剩，经济上一个台阶。

　　问题在哪里呢？问题就是土地问题。如何解决土地问题？有专家提出来中国可以不提保护耕地这样的一种宗旨，我认为在这个阶段从政治上做不到。有人说可以在全世界采购粮食，比如说日本60%粮食是国际上的，中国也可以买粮食，我想中国是不行的。尽管说中国能源不足可以到世界去买，我们的讨论范围是在保护18亿耕地情况之下，如何做到房地产开发土地，特别是住宅供应土地量的充足？这个问题是应该考虑的。

　　第一，盘活存量。盘活城市的土地存量，现在城市的土地存量还是很多的，我们工业用地占了很多，我们现在闲置的土地很多，还有很多的土地没有开发，有的是30%，有的是40%没有开发，那么你加紧盘活，增加囤积土地的成本，从这个角度来切入。所以中央现在要收土地闲置费，加大力度，因为我知道每一宗土地后面都是有一个故事，但是不下决心是不行的，包括旧城改造。

　　第二，增加新增量。新增量当中怎么增加？第一个调整供应结构。工业用地、其他用地该收紧就收紧，政府在批工业用地的时候许多人一看，拿着工业用地最后都是商业用地，说明工业用地要紧缩，提高容积率，改变住宅建设面积和销售面积比例不足的现象。第二提高容积率，你放开容积率，我们现在是高层建筑，我上次看的世茂滨江是四十层，五十层没有问题。提高容积率，我刚才问了多层卖得贵？还是多层卖得贵？我说错了，多层应该卖得贵，因为占的土地多。

　　另外我希望政府批地的时候一定要掌握它的节奏，掌握它的批地节奏，适当的提前放大。现在问题出在哪里？我调查许多楼市的问题是来自哪里呢？饥饿性的供应土地。北京现在饥饿性的供地，北京现在的土地供应量，土地开发量连续两三年下降，造成开发商的恐慌。深圳为什么房价飞涨？深圳在06年以前三年没有供应土地了，那肯定房价涨了，毫无疑问的。除了需求以外土地是一个因素，所以我们武汉过去房价始终平稳，一个是宏观经济整个趋势，第二和我们土地供应量，开发量有关系，这两年旧城改造量加大了，这样的话钱松地紧的现象显现，恐怕和供应决策者有关系。

　　我们未来有那么多人要进城市，未来的人均住房面积也是有的，未来需要的楼盘也是有的，未来的土地供应量是一定的。今天不用明天要用，与其每年紧巴巴的供应，还不如一次性供应，我现在觉得掌握土地的供应节奏，这个我觉得很重要，房子饥饿性供应，有一两年饥饿性的供应就会造成以后两年的被动。

　　第三，我们应该从更宽的思路去思考土地问题。我认为，中国当今正在酝酿和将会出现一场土地革命。这个看法对不对还有待于参考。我们发现农民进城了，土地没有带进来。我们发现城市的建设用地是越来越紧张，农村的建设用地是越来越闲置，宅基地闲置用地很多，农民进城了，农民就留下38、60、70政策。所以大量的宅基地凸显在那里，这个土地资源的浪费是非常大的。

　　在这种情况下出现一个问题叫做小产权，什么叫小产权？农民的土地和开发商合作卖给老百姓，镇政府给发证叫小产权，按照土地部门的规定是违法的，建设部门说是有风险的。按照现在的法律是违法的，但是想想为什么屡禁不止，为什么在成都市场有20%，北京市场有10%左右，说明存在它的合理性。为什么？农民和开发商合作，他把土地卖掉得到的利益卖给政府征地的钱要多，老百姓觉得价钱非常便宜，所以小产权的问题实际上从另外一个角度反映我们现在土地使用制度上的问题，一方面不够，一方面闲置。

　　所以土地革命是什么呢？我们过去的解决中国的农民问题，有一位著名的经济学家讲过，土地是财富之母。农民问题的解决必然和土地连在一起，要解决农村问题一定要把农村的建设用地问题解决好。所以我们过去涉及到耕地用地，每涉及到建设用地，现在结论在哪里？如何通过合理合法的途径，使农村的建设用地扭转成为城市的建设用地。农民的利益得到保证，城市的房价，老百姓的利益得到保证，城市的房价平稳发展才有可能。

　　再告诉大家一个数据，现在人均农村建设用地是200平米以上，而城市的人均建设用地只有100平米不到，像北京这样的80、90平方米。也就是说在城市化过程当中，如果把土地建设盘活以后，我们不仅不少建设用地，而且剩下一部分还可以增加耕地，但是我们现在没有很好的搭建起来，法律上，市场化方面需要完善。

　　所以成都重庆中央批准叫做特区，城乡一体化综合配套试验改革。恐怕需要修改土地法，宪法规定集体土地是集体所有的，权利是农民集体的。所以我认为这是一个改革，这个改革实际上可以解决几方面的问题。这个改革可能会涉及到一个很大的利益，什么利益？地方政府。

　　现在中国的地方政府叫做土地财政。什么叫土地财政？地方政府没有这个钱，地方政府要发展找到了一个途径，靠土地。房地产的税收，土地的钱加在一起有地方政府财政收入的40%到50%。怎么解决这个问题？我发现世界各国的地方政府都是土地财政，但是它的土地财政和中国的土地财政不一样，不一样在哪里？我们靠是土地出让金，他靠的是土地税。为什么中央十六届三中全会要提出增加物业税呢？主要是解决地方财政的问题。所以物业税的开征是势在必行，我们又有土地使用权的人都应该交税，但是怎么交法，这是税务部门调查的问题，使地方政府有一笔稳定的财政收入。

　　他不要眼睛盯着土地出让金，也不能盯着土地出让金地价提得越高越好，他要自觉的控制房价。所以土地成本改革和税收改革连在一起。我相信这些问题已经引起了中央各部门的高度重视，包括土地部门，包括税收部门针对物业税的问题，当然这需要一个过程。但是这个过程之前我们如何把市场的供求关系调整好，刚才说的金融问题，土地问题，存量问题，增量问题当然还有一个问题就是二手房市场，租赁房市场的问题。

　　我们不能忘记了整个房地产市场是连在一起的，光从增量房做文章还不够，存量房也要做文章。如何促进二手房市场的流动，我们武汉市的二手房市场规模很大，占了一半。如果有一半的话，那相当不错，现在全国大概1/3，30%。而且这几年客观上我们的税收政策是两重性的，比如说二手房交易当中我们增加个人所得税，营业税，土地增值税，一方面是遏制炒作者，另一方面也妨碍正常二手房的供应，也减少二手房的供应量。某种程度上已经引起逆向调控的作用，探求我们房地产调控的途径也是在摸索的，各部门都在摸索。

　　我们从来没有经历过市场，从来没有经历过房地产增长这么快，在宏观经济条件下如何调整，这的确需要我们解决难题。我讲的也是一面之词，当然许多信息都是来自各方面的大家都在探索问题。

　　我相信我们面临这样的考验，我们这样的任务，只要我们共同努力，中央提出来的又快又好的发展，房地产市场的健康发展，供求关系的平衡，房价的稳定。第二，改善民生问题，低收入家庭的住房问题已经找到了出路，而现在会加快步伐；第三方面是生态文明问题，我们发展绿色住宅，我们盖紧凑型的绿色住宅，国家的资源节约友好环境的发展态势，我相信前景是光明的，但是目前的挑战是严峻的。

　　所以我们要清楚自己的任务，我们共同努力去做，我就讲到这里，谢谢大家！

[主持人陈培生]：让我们大家再一次用热烈的掌声感谢顾会长的精彩报告！也感谢今天由房地产发展研究中心给我们组织的报告会，我们也对他们表示感谢！

　　顾会长的报告可以说用大量国内、国外全国整体非常精辟，非常客观的分析对我们各个部门，各个企业下一步的发展提供了重要的帮助。但是对我们个人或者是投资者、消费者来说，你兜里的钱怎么花，还是仅供参考。

　　另外说一下各个新闻媒体尽管顾会长过去对起草住房制度改革的方案，对住宅产业化的发展都起到很重要的贡献，但是今天的报告会还是以民间的身份，非官方的身份做的报告会。今天大会到此结束，谢谢大家！