荆楚网（湖北日报）（记者江萌实习生吴宁）

    ■编者按

　　近几年来，和全国不少地区一样，武汉市房地产市场一片火热。该市商品住宅价格三年来平均每年都以近二位数的速度上涨，今年更有加速上扬之势。作为老工业基地，武汉职工平均收入并不高，伴随着旧城改造和房价上升，中低收入家庭对改善住房条件的渴望日益强烈。

　　千百年前，忧国忧民的文人志士就发出了“居者有其屋”的呼唤，在21世纪的今天，要早日实现这一愿望，仍然需要来自政府及社会更多的重视和关爱。

　　经济适用房，到底让百姓感受如何？近日，湖北日报记者特地就此进行了专题采访，于今日推出《经济适用房观察》系列报道，力图从供应、售价、居住感受等方面向读者实景呈现经济适用房的现状。

　　爱惑交织——经济适用房观察①

    早晨6时刚过，李悠辉就从床上爬了起来，简单地洗漱完毕，急匆匆地拎着购房证明往武昌一经济适用房售楼处赶。

　　上午8时多，本以为赶了个早的李悠辉来到售楼处，然而现场的情形却让他吃了一惊。

　　几百号人堆在一个小院内，拿着编号等待着被叫进屋内登记购房。炙热的空气混合着鼎沸的人声，在拥挤的小院里弥漫。

　　这是6月上旬，武汉一处经济适用房项目———“汇东·南湖新村”的购房现场，7天的购房期刚开始，申购人数就已大大超过372套住房的供应水平。

　　汗水一下子从老李的额头上涌了出来，他掏出一根烟猛地抽了一口，又急速吐了出来。“媒体总是报道，武汉的经济适用房建设越来越多，审批开工项目一个接一个，但我怎么觉得买经济适用房的人还是这么多呢？”老李不解地问道。

　　2005年6月，武汉出台《经济适用住房管理办法》，明确了购买资格，并对经济适用房公开摇号销售。当年，该市仅一个经济适用房项目上市；2006年也只有近10个楼盘，约8000套住宅上市。而每次新楼盘面市，均引来购买人群。统计显示，该市经济适用房供求比平均达1：10！去年对外销售的“新安小区”对外销售106套，登记人数超过5400人，供求比甚至高达1：50！

　　人民银行近日在汉进行问卷调查发现，经济适用房远不能满足江城中低收入者需求。

　　有购房人比喻，经济适用房房源太少，参加摇号就像买彩票，纯属碰运气。50多岁的李悠辉显然属于运气不佳者，此前他已经7次申购住房摇号未中。

　　按规划，武汉在“十一五”期间将建1200万平方米经适房，几年后才能缓解住房紧缺状况，但远水无法解决近渴。“除了目前摇号难，房价也越来越高了。”在申购经济适用房现场，另一市民感叹，自己在岳家嘴的40多平方米的住房被拆迁，虽说补偿了10多万元，但自己一家下岗，每月收入不足千元计算，要贷款购房步履艰难。

　　1998年该市经济适用房价格每平方米980元，到去年已涨至2600元—2900元，虽比同地段的商品房便宜了1000元以上，但动辄几十万元的房价依然让诸多百姓望而却步。

　　2005年底，“汇丰家园”292户摇中经济房的家庭中，最后有113户放弃购买。“对我们而言就算价格高，也得赶紧购买，总不能到处租房住吧。况且经济适用房已经越建越远了。”李悠辉叹道。

　　今年该市新建的经适房项目在市区未来二环线以内的寥寥无几，更多远离市区1小时以上车程，有的甚至已在三环线等郊区附近。

　　在老李认为还算近的“汇东·南湖新村”，搭车上班要花近1个半小时。　

　　一房难求——经济适用房观察②

　　从2005年武汉实行摇号销售经济适用房至今，平均每个项目的供求比在1：10左右。在多次购房报名现场，受访者均表示，经适房申购紧张。

　　实际上，武汉建设经济适用房并不晚。早在1994年，该市就开始启动此项工作，到去年底已建设经济适用房小区63个，竣工793万平方米，共8万多套住房。

　　然而，当初的经济适用房并未明确规定购房资格，没有让最终的实惠落在最需要的人群上。一位在“华锦花园”购买了经济适用房的住户透露，5年前她买房时，开发商根本就没有要求出具任何证明。

　　2005年，武汉市出台规定：只有是本市户口，且人均收入和住房面积均低于全市上年平均水平以下，才能领取《购买经济适用住房资格证明》，凭此证申购。

　　该市国土资源和房产管理局住房处介绍，目前已发放证明2万多个，除了已买到房的8000多户，仍有1万多户的缺口。

　　按武汉市统计局公布的数据，去年该市人均住房面积达26.86平方米，人均收入1.2万元。随着这两项数据的提升，符合购买经济适用房的家庭还在不断增加。

　　业内人士估计，在武汉中心城区130万户家庭中，有一半都属工薪阶层，需要购买经济适用房的家庭应在30万左右，与近两年来不足万套的供应量相去甚远。

　　此外，武汉市近几年来拆迁量年均200万平方米，大量老城区住房狭小的拆迁户需要经济适用房，更加剧了当前供求紧张的状况。

　　反观供给。四年来，武汉市逐年加大经济适用房建设计划。2003年，下达计划63万平方米，到2007年增至334万平方米。

　　然而，建设计划并不意味着立马动工。武汉均瑶房地产公司总经理张财元介绍，开发商拿到建设计划后，还要跑规划、环保、人防、消防等多家部门报批，通过后才能开工。一部分土地属农用地，征用转用报批手续还要经国土资源部审批，所需时间漫长。

　　另一家开发商介绍，拿到计划后，跑审批就花了一年时间。去年该市下达的建设计划中，有40%一年后都还未开工，该市不得不要求限时开工。

　　审批后，开工建设周期又需1年半时间，这样大部分下达的计划项目需要两至三年后才能建成，因而无法在短期内缓解供求紧张的状况。

　　此外，后续的土地供应也成为扩建经济适用房的又一难题。该项土地的来源主要有两种：一种是政府直接划拨，但更多的是开发商自购土地。

　　江岸区房地产公司介绍，在政府对经济适用房销售限价的情况下，主要靠降低土地的购价来节约成本。该公司建设的“黄埔人家”经济适用房小区，几年前土地价格约100万元/亩，但现在市区内的土地普遍已涨到300万元/亩以上。

　　有开发商坦言，如果每亩地价超过150万元，在限定售价的条件下，根本无法降低成本。在土地价格不断上涨的情况下，如果政府不能给予适当补贴或加大直接划拨的力度，开发商不可能花大价钱大规模买地，由此导致供地偏少。

　　经济房，经济否？——经济适用房观察③

　　50多岁的武汉市民谭森林是众多经济适用房的申购者之一。无房户的老谭迫切地渴望拥有一套自己的住房，然而每当他从报纸上看到新开盘的经济适用房价格时，这种迫切的心情就变得犹豫起来。

　　目前，武汉市经济适用房的单价普遍在2600元至2900元，比周边商品房的价格至少低1000元以上。

　　然而按照这个价格，一套房子也要20多万元，对老谭而言，这是个惊人的数字。老谭算了一笔账：全家旧房被拆补偿了10万元，夫妻俩双双从该市一工厂下岗，一个月收入仅千余元，根本无法支付购房后的贷款支出。

　　老谭疑惑地问记者，“几年前，商品房也就这个价，而经济房是政策减免了费用的，怎么价格还有这么多呢？”

　　按武汉市物价局的规定，经济适用房的基准价格由开发成本、税金和利润三项组成，最后定价顶多只能比基准价高5%，开发商的利润不得超过成本的3%。

　　开发成本是由土地价格、建筑安装、配套费、政府规费等组成。政府对经济适用房免收土地出让金，并对行政事业性收费减半，仅此优惠每平方米就可节约近300元成本。

　　近几年来房价虽然翻了番，但房屋建筑成本的上涨幅度却小得多。目前武汉市小高层的建筑安装费仅900多元/平方米，即使算上管网配套、绿化、道路等，一平方米成本也就在1500元至1800元之间。“实际上，没有哪一家开发商的利润低于3%的。”一位从事经济适用房开发的业内人士透露，由于购置土地的成本比较透明，要想多赚钱，就得在成本上“下功夫”，这主要有两种手段：虚报成本、利润转移。

　　该人士称，房屋开发中涉及到几百种材料，而建筑材料千差万别，进货来源各不相同，即使是同一品牌，也有不同档次。物价局根本不可能一一核实清楚。

　　江岸区房地产公司一负责人也举例证实，仅以外墙保温为例，用的材料不同，每平方米差价可达几十元。

　　除了材料价格虚报外，贷款利息也有窍门。按规定，开发商如果贷款开发，贷款利息可列入成本，但计算利息的贷款额最多不能超过项目投资总额的30%。一位开发了多处经济适用房的企业负责人透露，其开发资金中有部分属于无息的自有资金，但依然上报为贷款资金，被物价局批准计算利息列入成本。

　　如果虚报成本还有迹可查的话，那另一种赚钱手段“利润转移”则隐蔽得多。一家开发商私下向记者透露，其采购的材料的成本全部如实入账，但卖材料的公司也属自己的企业，通过提高采购价，利润还是全部流入自家田地。

　　在土地等刚性成本增加的同时，掺杂泡沫的建造成本也助推房价一路走高。1998年武汉市经济适用房每平方米单价为980元，现在价格已是当年的3倍。曾有省政协委员建言：经济适用房价格上涨幅度较快，成为中低收入家庭面临的新问题。

　　今年4月，武汉市政府下令：今年销售的经济适用房价格实行最高限价，小高层每平方米控制在2800元，多层须在2600元以下。今后凡卖经济适用房，需通过物价局预审售价，以拽住房价不断上升的龙头。