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老城区火热依旧，新板块后劲十足
文/大家顾问、亿房研究中心
上半年，汉口区域累计销售商品房总套数为22117套，占全市销量的43%，虽然低于武昌区域6个百分点暂居第二位，但是江岸区却以10342套的销量位居其它各区之首，其中上半年新开项目融科天城更是创下了2天销售603套楼市神话，尽显老城区地缘优势。
尽管上半年汉口楼市目前在整体发展态势上略逊于武昌，但却不乏片区亮点，未来发展空间仍旧不可忽视。
在销量上，"速销神话"彰显老城区地缘优势
大家顾问数据库监测数据显示，上半年，汉口区域（包括江汉、江岸、硚口、东西湖四个板块）累计销售商品房总套数为22117套，占全市销量的43%，虽然低于武昌区域（包括武昌、青山、洪山、东湖高新四个板块）6个百分点暂居第二位，但是江岸区却以10342套的销量位居其它各区之首，其中上半年新开项目融科天城更是创下了2天销售603套楼市神话，尽显老城区地缘优势。
价格上区间更为集中，各板块之间价格差异缩小
上半年，汉口区域四大板块（江汉、江岸、硚口、东西湖）商品房均价范围在3400～5000元/㎡之间，而武昌区域四大板块（武昌、青山、洪山、东湖高新）的商品房价格范围在2700～5000元/㎡之间。从中显示出，汉口区域整体楼盘品质更为集中，没有明显的价格"短板区域"。
在土地供应上，汉口供应量明显受到限制
自2005年以后，受城市格局与历史遗留等诸多的限制，汉口中心区可供应土地越来越少，土地供应的稀缺性直接影响到汉口区域的整体规划，进而影响到后期的房地产进程，导致2005年以来，土地供应规模大幅下降。
汉口中心区--价格领先、销售最畅
2007年上半年汉口中心区成交均价为4722.54元/平方米，较去年同期上涨401.27元/平方米，涨幅为9.29%。与全市其他各区相比，上涨幅度较小，但成交均价高居榜首。另外，该区域住宅销售成绩斐然，售出商品房住宅近8000套，仅次于关山和武昌中心区。
"地段就是价值"，汉口中心区充分体现了这一黄金定律。较汉口其他各区域，每平方米成交均价中心区的房价拉开了1000元以上。
汉口中心区占据城市自然资源及商业、金融等高档配套设施，以长江、汉江、西北湖为依托的江(湖)景住宅，以开发高端楼盘为主，大大抬升了成交均价。另外，中枢主流干道、优质的居住环境及未来的升值潜力是该区域楼盘主推的卖点，通过不断强调资源的稀缺性，为其高端项目的市场定价寻得有力的支撑。
古田片区--轨道交通成为房价上扬的最有力支撑
2007年上半年古田片区成交均价为3701.42元/平方米，较去年同期上涨381.91元/平方米，涨幅为11.51%。
古田这个工业老城区，转变成为住宅集中区，间接说明了旧城改造的潜力和价值不容忽视。就地理位置来说，它隶属于硚口区，以解放大道为主干，古田路，古田一路，古田二路，古田三路，古田四路，古田五路等为支干，处于武汉市近中心城区的位置。
虽然不属于完整意义上的中心城区，但近年无论对于开发商还是购房者来说，这里都是一片令他们炙手可热的热土。修建了近三年的轻轨即将在今年下半年，古田的肠梗塞有望被打通。另外，今年上半年又传来另一好消息，轻轨道三号线开始建设，预计2009年贯通，起点和终点将分别延至堤角和吴家山，未来这里出行将更加方便。
从该区域楼盘上半年主要在售商品房住宅的销售情况来看，2008o城市花园以1175套位列头名，紧接其后的汉水熙园和融侨锦城分别销售804套、727套。另外，除融侨锦城以外，汉口春天、汉口人家、东方花城、汉水熙园和2008o城市花园等项目，基本进入尾盘销售周期，所剩套数最多不超过百余套，预计下半年，该片区供应量将趋于紧张，价格必然将有进一步的提升。
二七、后湖片区--中低收入购房者的首选
2007年上半年二七、后湖片区成交均价为3491.32元/平方米，较去年同期上涨403.83元/平方米，涨幅为13.08%。
今年上半年，该片区传来在的最大利好消息莫过于轻轨二期的开工。解放大道沿线，本身就具备地段、交通、配套的优势。随着1号线二期工程的开始，跨区域买房的购房者必然会显著增加。
从二七、后湖片区主要商品房楼盘的销售情况来说，销量排名靠前的项目基本隶属后湖片区，这与二七区域新盘上市数量有限不无关系。从二七区域来说，目前再售项目仅有东立国际，而后湖今年陆续开盘有幸福人家·南苑、香利国庭、百步华庭、新地·东方明珠、御景东方等项目，另外持续销售项目同安花园、汉口花园、中一花园等，年初开盘的项目均在3500元/平方米，年中开盘的项目也4000元/平方米左右，充足的供应量和优越的性价比，使得中低收入购房者将眼光更多的放在后湖区域。
对于在二七地区来说，远的比如第七座长江大桥即将启动，近的例如轻轨的延伸，对该区域房价产生了直接的拉动作用。以东立国际为例，去年年底价格仍维持在4500元/平方米左右，目前则已快速攀升至5000-5500元/平方米，在此置业的购房者对该区域的未来预期非常看好。
东西湖片区--交通依然成为软肋，空港有望带来附加值
2007年上半年东西湖片区成交均价为3276.94元/平方米，较去年同期上涨473.12元/平方米，涨幅为16.87%。涨幅仅次于关山片区。
尽管上半年东西湖片区价格涨幅较大，但是销售情况并不理想，仅售出1890套，尚不足全市上半年商品房住宅总销量的5%。
东西湖片区销售低迷，与其交通状况一直未能得以改善不无关系。另外，该区域内房型设计也不尽合理，大户型（140-160平方米）在供应量中比例最高，中等户型偏少，明显偏离购房者需求。
随着常青立交、中环线打开了金银湖发展的瓶颈，金银湖与古田、与CBD等区域更融合了；中环线、机场路、金山大道、京珠高速等公路，轨道交通1号线、2号线（地铁）共同构建了区内"蛛网"形立体交通，将拉近金银湖与中心区距离，金银湖的"最短板"有望被弥补。
另外，东西湖摘下空港物流的"帽子"，据调查，机场高速沿线均为高端豪宅聚集地，其获得的增值部分往往超出所在城市平均水平的5~13倍。借助这一物流交通优势，金银湖乃至整个东西湖区域，均将被附上较高的增值空间，有望成为下一个楼市热点。
盘龙城区域--汉口少有3000元/平方米以下的楼盘聚集区
目前该区域楼盘的整体销售状况还算不错，反应出客户群体对该区域区位及楼盘产品的认可，这一点也充分的反应了本区域市场内所蕴藏着旺盛的居住需求力。收费站北迁，更是标志着盘龙城和黄陂南部一带区域将与武汉市主城区无缝对接。
此外，天河机场二期工程即将竣工，三期工程明年动工。省社科院经济专家秦尊文认为，依托天河机场扩建、武汉北编组站建设工程以及阳逻深水港，盘龙城将借助武汉临空经济区的规划和建设，形成多种业态并驾齐驱，共同发展的格局。
未来的盘龙城经济开发区，将成为天河航空城的核心区。届时，盘龙城区域内楼盘的低价特征也许将改变。 | 
