10月31日，深圳市推出的全国首宗廉租住房与商品房打包地块成功出让，招商地产以4.8亿元价格成功竞得。根据要求，开发商必须将该地块住宅建筑总面积的15%住房无偿提供给政府作为廉租住房，产权归政府所有。

“这实质上是政府以市场化手段解决廉租住房房源供应问题的一个办法。政府与开发商形成买卖约定：开发商为政府‘免费’开发廉租住房，政府则在土地出让收益上让出部分利益支付开发成本。这将有效缩短供应周期、提高政策性住房的供应效率”，对于深圳的做法，建筑部政策研究中心副主任、高级经济师王珏林对此评价。

深圳试验田

作为本轮房地产宏观调控的主要内容之一，廉租住房已成为各大城市未来住宅建设的重点。而深圳本次推出的“打包”开发方式，目前还仅是迈出了第一步。未来该地块廉租住房与商品房之间如何平衡、后期如何分配等具体问题，以及最终能否达到社会效益与商业效益的平衡，并形成一套系统的、可供其他城市参照的标本，才是该创新模式的真正意义所在。

据了解，这块宗地号为A906-0312的“打包”地块，位于深圳宝安观澜街。该地块为一块“商住用地”，总用地面积约为9万平方米，建筑面积22.2万平方米，住宅建筑面积约为21万平方米，其中包含廉租住房31503平方米。据招标公告显示，地块中90平方米以下住宅须占95%%以上，廉租住房“套型建筑面积须为45～50平方米，户型须为二室一厅或一室一厅”。

这是深圳在鼓励“不断创新廉租住房建设模式”推动下的首次尝试。在9月23日正式发布的《深圳市住房建设规划(2006-2010)》（以下简称《规划》）中，深圳市政府便明确提出“部分商品住房用地出让时，可配套建设占住房总建筑面积10%～15%的公共租赁住房”。在此政策的推动下，观澜街地块迅速在深圳国土交易中心挂牌。

“这种‘打包’开发的方式，是在深圳市政府房地产调控领导小组会议上，由本局房改处提出建议。”深圳市国土资源和房产管理局相关负责人介绍。然而，并不是每幅地块都适用于这种开发方式。据上述负责人透露，深圳市政府对于“打包”地块的选择设定了两个条件：首先，位于公共交通便利、人口较密集区域；其次，临近大型产业园区，以便提供更多就业机会。

此次推出的观澜街地块，临近宝安观澜高新技术园区，且交通等配套设施较为便利，可解决周边低收入者生活需求。“正是出于这些方面的考虑，该地块成为深圳尝试打包开发廉租住房的率先选择。”知情人士透露。

同时，考虑到廉租住房的实用性及日后使用的便利性，观澜街地块的招标公告还对廉租住房的布局、装修做出了详细设定。公告明确，该地块廉租住房建筑设计应“纳入整个住宅社区规划设计中考虑”，并规定廉租住房租户与商品房业主“享有同等使用小区内所有公共配套设施等权利”。关于廉租住房栋和单元的设置，公告规定在拟定住宅区规划设计方案和施工图时应与深圳市国土资源和房产管理局协商确定，协商不成则抽签确定。为确保房源及时到位，公告还要求开发商须在提供了明确的廉租住房房源后，方可申请商品住房预售证。

破解资金瓶颈

廉租住房建设“打包”开发的想法由来已久。早在今年6月出台的地方细则“深十条”中，深圳市规定今后市、区两级财政每年将拿出全市土地出让收益的10%用于保障公共租赁住房建设。根据《规划》要求，“十一五”期间深圳将“建设公共租赁住房(含廉租住房)11.4万套，建设面积570万平方米”。面对巨大的供应计划，深圳市政府相关负责人表示，未来还将“继续在市区内寻找合适地块以‘打包’形式出让，以此作为廉租住房‘直接供应’的一个重要补充方式。”

“将廉租住房与商品房打包，实质上是利用市场化的手段去实现廉租住房开发，弥补建设资金的不足”。王珏林指出，该方法仅抓住了房源供应这一环节，未来完全可以在更大的范围内进行创新。

事实上，制度与资金一直是廉租住房建设的两大瓶颈。随着宏观调控的深入，廉租住房制度已在全国各城市中逐步建立起来，但资金依旧缺乏稳定、充足的来源。在融资渠道方面，目前虽拓展到财政拨款、住房公积金增值收益、土地出让金收益等方面，但均属纯政策性资金支持，更为灵活的金融制度支持或市场商业化运作还有待发掘。

“应该利用金融创新，将政府直接主导型融资转化为政府引导下的市场化运作，使廉租住房建设融资手段更为灵活”。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松于近日撰文建议，采用由政府无偿划拨廉租住房用地及制定规划建设方案，由开发性金融机构进行投资，建成后按照市场价格由当地政府提供租金返还银行投资的运营模式。

灵活运用市场化手段，并非意味着完全市场化。廉租住房的公共产品特性同时要求其与市场保持隔绝，以保证有效建设和公平分配。复旦大学房地产研究中心副主任华伟以深圳观澜街地块为例，指出如果要租用廉租住房的双困家庭与小区商品房业主执行一致的物业收费标准就非常困难。“制定保障人群范围、公平分配原则及合理退出机制等，是政府在建设、完善廉租住房制度过程中需要面对的问题”。

责任“捆绑”后的效益平衡

对于廉租住房“打包”开发，业内最大的争议是：在承建廉租住房等政策性住房问题上，究竟是由开发商还是由政府承担责任？对此王珏林认为，政策性住房属于社会保障范畴，责任理应由政府承担，但可以采取政府出资、开发商开发供给的灵活方式。

“政府责任与开发商责任‘捆绑’后，关键在于效益的平衡，即如何同时实现社会效益与开发商的商业效益”。王珏林指出，“打包”开发会使项目运作空间受到限制，势必影响到开发商对地块的估价。“土地招标是市场行为。考虑到开发商的接受程度以及廉租住房的建设成本，政府在制定标底价时必然会考虑有所降低，其土地出让收益也就相对减少了。”

据了解，本次竞标观澜街地块的开发商共有3家，遵循招标公告中“价高者得”的原则，最后由招商地产以4.8亿元获得。招商地产品牌部经理王海在接受采访时表示，招商地产是经过科学估价，在保证项目开发盈利的基础上才进行投标的。“毕竟我们是上市公司，创造股东价值是公司的责任所在。”

“盈利是企业发展的基础，所以政府在考虑提高廉租住房供应效率的同时，还要兼顾效益的公平”。华伟指出，“对于开发企业来说，此时是选择企业品牌价值还是商业价值，则是自愿行为”。

一个社区的居住者大多属于同一收入层或社会地位相近的圈子，华伟担心的是，将商品房与廉租住房混合在一个小区内，会给未来楼盘的定位、销售及管理带来困难。

对此，王海表示，“确实存在这方面的压力”。但他认为，招商地产凭借多年积累的开发经验、研发实力及品牌效应，必然会顺利解决这个问题。“早年在对深圳蛇口开发区的开发建设过程中，招商地产便承担了大量廉租住房建设的任务”。（中国楼市）