土地市场：地价一再升高　政策性地块露面　外资看好武汉

　　二手房：政策有待消化　房价稳中有升　　　

　　家居行业：装修设计开始收费　　建材传统营销遭叫板　　

　　在经意和不经意之间，时间已经来到6月28日，光阴已经飞逝，似乎留下些许痕迹。

　　城镇土地使用税税额标准提高2倍、新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍、国家提高工业用地出让最低价标准、银行连续加息……一系列的动作似乎刚刚掠过，却已时过境迁。

　　在2007年上半年，武汉房地产市场又走过了怎样的路？

　　新房市场 商品住房均价要破5000？

　　“排队买房、商品房与商品住房两面走、集体“捂盘”、豪情拿地、调控依旧调空”，似曾相识的现象表明，今年上半年的武汉楼市依旧延续“火热”温度，尽管经历着股市的资金分流，但并没有从根本上影响楼市销售。

　　排队买房的变迁

　　“南湖、古田等板块，新开楼盘价格普遍在4000元/平方米以上，而金银湖、后湖等板块，新开项目均价也逐渐上升到3500元/平方米左右，4000元/平方米的项目也不断出现。”尽管上市项目持续增加，但销售压力并没增加太多。

　　市场反应是：要买房？并非有钱就可以。

　　武汉市房地产信息网的数据显示，武汉待售住房已超过10万套，市场却有另一个说法：5月26日，融科天城以6500元/平方米的单价开盘售罄；27日，汉口春天火爆认筹；6月9日，世界城尚都7000客户疯抢千余套房源。一系列火爆的场景在年中时反复上演，武汉楼市由温转火，成为上半年的关键词。

　　房价上扬的暗涌

　　商品房短期狂飙，商品住房持续上涨，在快涨与慢涨之间，依旧是市民对房价越来越高的哀怨。

　　6月上旬，武汉市商品房成交均价涨至5049元/平方米，在短期内大幅提升，此现象的主要原因在于近期中心城区开盘项目集中，推动全市商品房价格大幅上涨。与此同时，5月武汉市商品房累计成交总套数为10633套。

　　再看商品住房，数据显示，六月第1周，楼盘成交均价4087.59元/平方米，比上周上涨67.73元/平方米，楼市价格涨幅为1.68％。而在年初，一月第一周成交均价仅3954.28元/平方米。

　　五月初，北京师范大学房地产研究中心主任董藩来武汉时预测：“尽管我对武汉不太了解，但武汉的房价不会跌，只会涨。2007年房价实际涨幅应在5%－7%。”根据董藩的逻辑，届时，武汉商品住房均价可能在明年突破5000元/平方米。

　　捂盘的哲学

　　捂盘，越来越像一门学问。

　　6月5日，又有大量新盘上市。但与以往相似，一些楼盘仅拿出达到预售条件楼栋中的一部分公开销售，用来试探市场反应。

　　在相关部门的眼中，这是开发商在变相“捂盘”。

　　与以往房子难卖不同，随着排号买房成为一种常态，开发商已经学会了“捂盘”。

　　今年以来，将同一期工程分成数期陆续上市，甚至一栋楼、40—50套房都可称为“一期”的现象并不鲜见。有的楼盘销售负责人透露，这样做是为了绕开“取得预售许可证后10天内必须开盘”的规定，争取多积累客户，让同一个项目的宣传周期拉长。

　　具体的操作办法就是把同时建设的一个工程拆成几部分，分别在不同的时间段办理预售手续，甚至一栋一栋地单独申请销售，于是就出现了武汉楼市目前“一栋楼算一期、房子卖到一半又‘加推房源’”的现象。

　　据武汉市开发办有关人士介绍，限期开盘的规定出台后，的确有一些楼盘明明具备了销售条件，却迟迟不来办理预售手续，或者只给达到条件的一部分办理预售。业内人士介绍，这种“零敲碎打”的卖房方式，除了吊足买房者胃口、积累客户外，也有试探市场反应的作用，即供不应求时则涨价加推，销售不好就放慢上市速度，为未来涨价留出空间。　　　　

　　本报记者　　屈虹晖　　实习生　　李雪

　　二手房市场

　　房价涨个不停　　税费难挡购房热情

　　今年是政策消化年

　　“又开新盘了，周末去看房吧。”去年，我们还能经常听到这样的邀请。今年，准业主们已不再热烈地讨论某畅销楼盘，而是略带急切地询问朋友：“你那的二手房是什么价？有没便宜点的？”

　　政策正在消化中

　　去年，武汉二手房市场经历了宏观调控的重点“打击”，个税、营业税到“合同规范”接踵而至。但结果却是，“税政出台后几个月的市场略为走低，交易量下滑近30％后，市场便回复到往常的交易水平，甚至有赶超趋势。”　顺驰置业武汉公司副总经理康锴说。

　　“今年的二手房市场，除了年初关于资金监管的文件出台外，便没有更多政策出台，基本上延续了2006年的市场情况。”21世纪不动产市场总监杨剑指出，今年是消化政策的一年。

　　另一方面，自建设部关于二手房交易资金监管下达文件后，武汉市二手房交易的资金监管具体实施也一直在部门、企业、银行间流转，真正解决交易资金流转这一问题，必将对武汉市的二手房行业起推动作用。

　　二手房价稳中有升

　　根据顺驰研究中心数据，武汉市2007年上半年二手房成交均价稳步上升，涨幅约为3.5％。据预测，全年武汉市的二手房交易量可能达5万套。

　　推动二手房价格上涨的主要力量还是不断上升的需求。通过调查发现，上半年二手房的需求者主要有三大人群：

　　一是拆迁居民。据康锴介绍，武汉今年的拆迁户达250万户，90平方米以内、房屋总价25万元左右的小户型很受宠。

　　二是改善型客户，包括适婚族，教育购房者。他们对房屋的要求会更高。

　　三是近几个月从股市中获利的股民。5月份，在顺驰成交的客户中，有8.9％是在股市中获利的股民。他们大多选购总房值不高的小户型二手房。

　　税费挡不住市民的脚步

　　自去年营业税和个税起征后，　5年以上的二手房税费占交易额的4％，5年以内的房子所缴税费更高达10％。但高额税费只是短暂地遏制了交易势头，两三个月后又有反弹。

　　近半年来，央行连续加息，但二手房成交量不降反升。武汉顺驰研究中心李丹指出，成交数据表明，自两次“加息”后，武汉七大城区的成交均价未发生太大改变。　　

　　本报记者　曾里

　　土地市场

　　外资忙抢地　　城中心仍是争夺重心

　　外来资本的争相涌入，在房价出现普涨的情况下，地价上涨因素再次成为关注的焦点。盘点2007年上半年的武汉市场，包括“地王”等屡创纪录的拍卖在内，细数几大成交特点，也多少能看出土地拍卖对于房地产市场发展的直接影响。

　　高价地频频出现

　　根据统计，2007年上半年，武汉市土地交易中心公开土地近2090亩，其中武昌、汉口、汉阳分别推出1215.2亩、686.5亩、186.5亩，分别占出让总量的58％、33％和9％。而比较2006年武汉市土地供应量，约为　9871．7亩(含7个中心城区和江夏、黄陂等郊区)，且95％为住房建设用地。可以看出，住宅用地供应量加大这一趋势在2007年上半年有所延续。而有所不同的是，城区“大块头”屡屡形成高价地块。

　　从2006年下半年开始，外资纷纷采取新一轮“武汉攻略”，保利、融侨、金地、恒大等企业先后以高价拿地，这也是继2005世茂、瑞安、和记黄埔掀起的资本热潮后，第二轮资本跃进。

　　中心城区供地受青睐

　　随着中心城区高档住宅不断出现，主城区房价基本都在5500元/平方米以上，自然，城区地块也就日益受到追捧，屡屡出现争抢场面。

　　上半年,推地速度加快的同时，出让土地主要以居住用地为主，且多位于三镇中心地段。上海豫园拿下的“武重地块”位于中北路，拥有优越的地理位置、交通便捷、配套完善，具有建设高档社区的先天条件。而华润集团拿下的汉钢地块和铁机路地块，均位于二环线以内，且具有稀缺江景资源。

　　从成交结果看，中心城区地块依然抢手。最鲜明的例子是，位于硚口武胜路与沿江大道交会处的一临江地块，因拆迁压力去年曾两次流拍，在4月24日的拍卖中，也被本地一家开发商以11.2亿元拿下，这种变化，可以看做是在市场不断增长背景下，该地块的“性价比优势”得以凸显，从而能够被开发商重新看好的关键因素。

　　戴德梁行估价及研究顾问部经理彭博认为，中心城区的地块依然是开发商关注的焦点。

　　更多外资企业将到汉

　　从上半年土地成交情况看，自2006年以来，外来资本在土地市场呼风唤雨的地王并没有改变，以世茂、瑞安、和记黄埔为发端，到保利、融侨、金地，直至目前的上海豫园(与上海复地同为复星集团旗企业)、华润集团，屡屡大手笔都出自这些企业之手，外来地产企业在武汉加紧布局，加大土地储备，成为当仁不让的焦点。

　　从“地王”到区域楼面价格新高，这些纪录的保持和打破者，往往均为外资。外资项目在武汉已占有相当的市场份额，具有举足轻重的影响力。

　　据中国指数研究院华中分院首席分析师李国政介绍，目前，进驻武汉的中国房地产百强企业已达13家，更多的还在择机而入。外资的涌入推动了土地市场的增长，也直接推动了武汉住宅市场的发展，而这一趋势，在今后将更加明显。

　　“政策性”地块出现

　　为了落实国家关于住房结构调整的相关政策，2006年以来，武汉首次对出让土地提出结构限制，此后，“国六条”的户型比例要求、限价房以及配套房用地逐渐增多。在2月6日的拍卖中，首次把没有直接关系的开发项目、公共设施，以“捆绑”方式搭售在一起，航侧村两宗整体改造地块均附有“捆绑地块”，共有四块总计超过7200平方米的公共绿地建设要求，按照捆绑地块所在区域的地价折算，开发商需为此另掏腰包7000万元左右，最终分别以10.5亿元、3.55亿元成交。

　　5月22日，　2007年首个“四限”(限房价、限房型、限工期、限对象)地块，花楼街地块以3.8亿元获得，楼面地价2200元/平方米。根据要求，由江汉区人民政府和市土地储备中心共同监管，所建房屋全部用于安置花楼片拆迁户，住宅销售价格上限为4300元/平方米。

　　从2007年首拍35.02亿的武重地块开始，90平方米以下户型便要求不少于总建筑面积的60％。4月拍卖地块中，月湖桥汉钢地块这一比例要求在36％，而铁机路地块要求达到60％。可以发现，包括国六条细则在内的措施逐步得以落实，这种变化，有望对市场产生实质性的影响。

　　武汉市土地交易中心负责人表示，从市场规律看来，优质地块已经体现出价值。地块的激烈竞争表现出开发商对于套型建筑面积的控制已经接受，　90平方米以下商品房比例不小于60%的地块并没有影响他们的拿地热情。　　　　　　　本报记者　　胡晓莉

　　家居行业

　　建材传统营销遭叫板　　　

　　免费设计遇挑战

　　家装行业变局暗藏

　　上半年，武汉家居业走势平稳，但市场平静的背后，整个行业逐渐改变了以往被大品牌垄断的地位，正朝着多元化的方向发展。

　　变脸：品牌店逐渐增多

　　一户一品牌、一家一门类，这是不少江城业主对汉西传统建材摊位的印象，但如今的老汉西建材市场已悄然改变。一些有实力的商家逐渐扩大门店，或覆盖多个门类，或经营多个品牌，开始了整合品牌资源的过程。

　　去年，三金陶瓷首先打破传统的营销模式，在常码头首创华中第一家陶瓷专业卖场，进驻品牌有TOTO、DIMA、斯米克、浪鲸等三十多个瓷砖及卫浴品牌。它的出现，为陶瓷品牌创造了新的销售渠道。

　　而汉西一路的防盗门市场上，也有店面开始扩大营业面积，经营起室内门窗这一门类的产品：平开门、折叠门、推拉门、实木钢木套装门、衣柜、书柜门、无框阳台等，几乎所有的室内门窗产品都能在这里买齐。

　　亚材门都营销总监龙峰表示，按照传统的代理模式，代理一个门类或一个品牌就得开一个店，每个店面又需配置仓库、运输车及后勤人员，成本较高。整合后的销售方式可节省不少成本。

　　设计收费渐成趋势

　　3月是装修旺季，装饰公司有大动作在情理之中。而在3月的家装展示会上，一些装修公司却倡导设计收费。

　　以往，设计师会免费为业主画平面图供市民参考。有的公司虽对外称每套房设计费为1000元，但只要在该公司装修则“费用充抵工程款”。免设计费成为家装公司优惠的重要手段之一。

　　借家装展，嘉禾、雅庭等大公司明确支持设计收费。几个月过去了，设计费有点曲高和寡，部分市民认可设计费，但对习惯了免费午餐的武汉市民来说，接受设计费还需要一个过程。

　　团购：有人欢喜有人忧　

　　近来，千人团购建材的场面频频上演。团购的形式也在变化：前几年的团购多是网友自发组织，但信用风险难以避免，而今厂商和团购组织共同发起，扩大了规模也提高了诚信度。

　　齐家网负责人周乾说，参与团购的人数决定商家能给出的让利幅度，面对众多的网友和同行的竞争，商家想不让价都难。建材团购网站的竞争也让管理者不得不考虑差异化竞争。

　　另一方面，建材产品的利润有限，如何在消费者和商家间找到平衡点，成为团购网站人气与盈利与否的关键。

　　涨价：小公司日子不好过

　　一边是不断上扬的建材价格，一边是随之上涨的家装公司报价。自去年下半年开始，夹板、饰面板、五金、电线等装修材料涨幅非常明显，家装公司的报价上涨也在情理之中。据了解，目前家装界的报价普遍提高10%左右，也有部分大型家装公司利用量大的优势，从上游供应商入手，由上游供应商直接供货，减少了销售成本，从而为市民购建材提供了一定的优惠。

　　面对原材料的上涨，小公司的日子就不太好过了，一方面是业主对其规模小心存疑虑：“公司小，质量有保证吗？”其次，就是这些小公司没有建材联盟商，购买建材没有优惠，如何在竞争中杀出一条血路，是摆在中小型装饰公司面前的一道难题。

　　本报记者　　赵焱