□　他们为何独宠小户型

　　□　他们在标榜一种怎样的置业个性

　　朋友刘宏亮，电话中第一句话就是：有好的房子推荐没？我要买房。

　　时间是晚上9点，我刚睡得昏沉，一听此言，惊讶得清醒过来。这是两个星期内，第三次接到要求推荐房源的电话，而对方无一例外地都是“80后”。

　　“80后”仿佛都有这样的共性，钱不多名堂却最多。“房子处于繁华地带是我最基本的要求。”又曰，“价格不能太贵，面积不要太大，我的银子是有限的。”

　　刘宏亮看上了光谷的一个小户型。可惜那里开盘时有几千人排队，不得不使用摇号方式选楼，刘宏亮的手风不是很顺，房子没买到，不得不重新找。

　　哪里有适合我的家？对于像刘宏亮这样的“80后”来说，买房旅程恐怕有点艰辛。

　　“80后”购房需求激增

　　楼价迅速攀升，必须买房成家，在双重压力下，“80后”购房者站在十字路口上：买房向左，租房向右。

　　6月9日，世界城·尚都开盘，营销中心门前，前来购房的市民达几千人，因登记的购房人数大大超过房源，开发商不得不使出了以往只有销售经济适用房时才采用的办法——摇号。

　　在该楼盘的客户年龄层分析中，20岁—30岁的群体占了24%。至于其他片区，同样可以找出“80后”成为购房潮的证据：盘龙城的蓝色星城，60%购房者是“80后”；汉口北城的客户中，“80后”的比例在30%左右。而从整体来看，根据亿房网研究中心的数据显示：今年5月份的购房者中，20—30岁的准业主占48.47%，共计3758套。

　　“80后”开始成为购房主力，在武汉已经不是秘密。以光谷为例，最新一次人口普查的结果显示，光谷片区人口的平均年龄仅为26.7岁。这一年龄比90年代初深圳人口平均年龄——28岁还要年轻1.3岁。显然，80年代出生的第三次“婴儿潮”已在影响武汉的楼市。数据显示，1980－1990年的平均年出生人口有2200多万。

　　这一代人已在迈入独立生活的阶段，面临升学、就业竞争、房价上涨的“三高压力”，同时，他们也大多拥有高收入、高学历、高职位，成为“三高动力”人群。这一群体开始具备一定的经济实力，对于作为独立生活重要标签的房子，其需求极为强烈、旺盛，因此正在成为楼市消费舞台上的新主角。

　　这一代人将影响未来房地产市场需求：一方面，通过人口年龄结构变化直接影响住房刚性需求变化；另一方面，通过“人口红利期”为房屋需求的实现提供经济基础，与宽松的货币政策相结合，住房的改善性需求和投资性需求将得到鼓励。

　　“80后”钟爱小户型

　　26岁的小唐，已在汽车行业打拼两年。在女友催促和父母支持下，终于在武昌南湖旁买下一套140平方米住宅。

　　“我不喜欢租房子，房价反正不会往下掉，我首付28万元，再贷款28万元，办理10年按揭，月供2700元，压力是有点大，但还好能顶得住。”小唐说。

　　而白领许小姐的选择却截然不同，她现在后悔自己买下了160平方米的房子，“压力太大，　如果买小户型就好了”。

　　最近，她正考虑卖掉大户型去买小户型。

　　许小姐是武汉人，她一直关注着光谷的发展，想在附近买套小户型，“如果将大房子卖掉，我就可以在光谷附近买一套50平方米的小户型。结婚前自住，结婚后用于出租。”

　　小户型正成为“80后”的最佳居住之选，而这一点显然也被开发商所感知。据统计，2006年，光谷地区全年的小户型供应总量不足600套，此前推出的剑桥·立方寓与新近面市的世界城·尚都，都受到了市场的追捧，一应脱销。

　　中国房地产指数研究院分析师李国政分析说，“80后”购房，大致可分为两大情形：一类是处于“离巢期”的年轻一代，购房目的在于独立或者结婚，如果经济基础尚可，一般都趋向于购买户型稍大的房子；另一类是刚刚步入社会的年轻大学生和创业者，积蓄不多但渴望安定生活，因此决定购买城市中心的小户型，暂时度过“过渡期”。

　　购房需“梯度消费”　

　　作为一股新鲜的购房力量，“80后”购房的浪潮汹涌而至。年轻一代面对这一种大潮，是积极入市还是冷静观望？房地产业界人士认为，年轻人购房，不必贪大求全、一步到位，应量力而行，梯度消费。　

　　国土资源部官员说，“正常情况下，70%的‘80后’都应该是租房群体……”专家也说，“80后”一代在买房问题上也不必盲目攀比和过度透支。

　　“80后”是“消费无罪”的积极响应者。在住房消费上，他们明显比上辈人更为大胆和超前。但“80后”正处于事业的成长期，如将所有的“鸡蛋”都放在住房消费这一个“篮子”里，其他方面的消费如培训、再教育等就将成为奢望，极有可能沦为苦不堪言的“房奴”。这不仅对个人的前途是一种重创，对于整个国家的经济、社会发展也是一种阻碍。

　　专家建议，一般情况下，月供控制在收入的30%左右，是一个比较合适的比例，“梯度消费”，是专家提倡的一种住房消费模式。

　　“80后”大部分人将来都会二次甚至多次置业，在创业阶段最好不要当“房奴”，不必给自己套上沉重的枷锁，而应选择边缘板块的中户型或城市中心的小户型，作为过渡时期的“跳板”。

　　正方：

　　“婴儿潮”助推房价上涨

　　REICO2006年度报告(《中国房地产市场报告》，简称为“REICO报告”)早就预言，未来15年，受1963—1974年的第二次和80年代后期出生的第三次“婴儿潮”的影响，将维持旺盛的住房需求。

　　那么，目前我国商品房的主要群体是哪些？

　　国家统计局的抽样调查数据保守地估计：25—45岁人群是购买商品房的主要群体。原因为：25—35岁人员处于婚龄期，其对住房的需求属于刚性需求，住房需求弹性较小；而35岁以上的人员购买住宅多是出于改善住房条件的需要，住房需求弹性较大，因而与货币政策环境关系密切。

　　那么，人口结构导度将如何影响房屋需求呢？

　　REICO2006年度报告分析，由于土地供给弹性很小，房价的涨跌主要取决于房屋需求的变化。人口年龄结构是影响房屋需求的重要因素，避开房地产市场的短期波动，通过“婴儿潮”变化可以大致描绘我国房地产市场的长期运行趋势。

　　据此推断，未来5—15年我国人口年龄结构的变动趋势为：2006—2010年，受第二次“婴儿潮”的影响，35—45岁的群体所占比重会有所上升，但25—35岁的群体所占比重将会有所下降；而2010—2020年25—35岁的群体所占比重由于第三次“婴儿潮”的影响又会有所上升。　

　　未来15年，我国人口年龄结构变化将同时存在“老龄化”过程和“壮年化”过程，对房地产市场的需求结构将产生重要影响。人口迁移使得不同区域房地产市场发展趋势不同。

　　REICO报告依此推断，2020年前，除非宏观经济出现重大波动，导致剧烈的货币政策收缩，否则全国房价下跌的可能性很小。其中，2010年前，35－45岁群体的住房改善需求和投资需求将会刺激房地产市场的发展，房价仍会持续上涨；2010－2020年，婚龄人口对于住房的刚性需求将会再度增加，而45岁以上群体对于住房的改善需求还未完全消失，全国房价仍然没有下跌的理由。对全国房价而言，并不能排除未来15年内个别地区房价会出现下降。

　　反方：

　　人口结构难决定房价波动

　　中国社会科学院金融研究中心研究员易宪容认为：人口结构决定不了房价的涨跌。

　　易宪容的观点是，从总量上来看，中国的人口是不断在增加，但家庭的人口越来越少。从1998年到2004年，为什么这几年住房需求短期爆发出来？“原因有很多，但最为重要的是住房制度改革、银行按揭推出及人口结构正好处于多人口的家庭进入就业工作时期。也就是说，当多子女的家庭进入工作时期，一个家庭分出多个家庭，其住房的需求自然增加。而在独生子女政策下的家庭，其情况正好是反向的，即在独生子女的人口结构下，只是多个家庭向一个家庭结构的融合而不是分离。而这些家庭的父母亲多数都有住房。当家庭融合后，住房需求是减少而不是增加。”　

　　此外，尽管每年高考的学生，几年后是就业的主力军，但这些人口中相当一部分是农家子女，他们通过高考进入大学来改变自己的处境与社会地位，这当然是社会巨大的进步。但是当房价很高时，他们毕业后进入城市工作有能力进入房地产市场吗？可以说，即使是城市的家庭，在目前的高房价下绝大多数人都无法进入高房价的市场，他们花几代人的努力都无法购买一套子女所需求的住房，那么农村居民的子女一进入城市工作就有能力购买自己所需要的住房吗？如果目前我们的住房政策不改变，他们要进入高房价的市场根本就不可能。

　　也就是说，住房的需要与人口结构有关，但住房的需求与人口结构关系不大，最为重要就是与房价的高低有关。就目前人口结构的变化来看，家庭融合只是减少对住房套数的需求，而不是相反。

　　一句话链接：武汉某房产企业研究部人员称，武汉目前已经提前进入第二代与第三代“婴儿潮”的过渡期，在今后的几年第三代“婴儿潮”的影响将逐渐明显。（屈虹晖）
　　
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