[主持人]谢谢张总！的确，咱们武汉历经数百年历史沉淀与演进，是华中地区商业重镇，四面商贾聚首，八方货品云集。既有诸多成熟繁华的老商圈，又不断开发出适应现代都市发展的新型业态。众多商界巨鳄纷纷抢滩登陆，多年来持续演绎着武汉商业战国时代的烽火传奇。

　　说到商业地产，它首先是商业，因此商业地产项目的成功运作离不开对宏观经济政策的把握和对区域内整体商业格局的分析。下面就让我们以热烈的掌声有请著名经济学家、湖北省社科院院长赵凌云博士，他将为我们带来主题为“多种宏观形势交汇条件下武汉商业地产发展的契机与走势”的精彩演讲。有请赵博士！

    [赵凌云]谢谢大家！尊敬的各位女士们，先生们，大家下午好！

　　非常感谢湖北日报报业集团主办这一次论坛，同时邀请我来跟大家一起交流有关的研究心得和体会。

　　我想借这个机会和大家一起分析一下宏观视野下武汉商业地产发展的机遇问题。商业地产这个话题对于我来讲还相对来讲是比较陌生，但是最近我感觉到一些重大的宏观经济走势有利于我们来明确武汉市商业地产发展的机遇、挑战和未来发展方向。所以就这个题目我想谈四点体会，谈四点看法。

　　第一，我们先观察一下宏观经济形势，那就是中国正处在一个新的高速发展阶段，这是我们思考武汉市商业地产发展的一个宏观背景。

　　第二，在这样一个宏观经济发展背景下，商业地产即将进入一个快速发展时期。

　　第三，武汉需要大力发展商业地产。

　　第四，武汉发展商业地产要符合武汉的市情和特色。

    我想谈这样四个观点。

　　第一个，中国正处在一个新的高速发展时期。大家知道改革开放以来，我们国家先后经历了三次高速发展阶段。第一次是改革初期到1988年，这一个阶段持续了八年的时间，带来了改革开放以来中国经济的第一次发展高潮。然后1988年到1991年是治理整顿时期，就是一个相对稳定的时期。紧接着1992年以后，中国的经济发展又进入了第二个高速发展阶段。那就是从1992年到1997年，这个持续了五年的时间。那么1997年以后中国的经济又进入一个低谷，一直到2000年中国的经济又开始进入了第三个高速发展时期。那么从2000年以来中国的经济开始回升，特别是从2003年开始，中国的经济进入了两位数的增长时期。03、04、05、06年连续四年的两位数的增长速度而且速度在逐渐的提升，06年达到10.7%，而且06年我们国家的经济达到了一个新阶段，那就是如果按照1：7.81的比例来算的话，那么中国的人均国内生产总值突破了2000美元，跨过了2000美元大关。那么目前阶段我们国家的发展应该说不光只速度快，而且运行是良好的。

　　这个运行良好表现在很多方面，一方面就是我们的投资增长过热趋势得到了遏制。外资进入一度出现了下降，但是从去年的下半年开始，外资进入又开始回升。人民币正在逐渐的缓慢的升值，经这一个月4月5号人民币的升值又创历史新高。达到了7.7268这样一个最高汇率中间值，同时我们的物价也维持在一个温和的升值状态。去年的消费品物价增长速度很低，只有1.3%。所以，总的来讲我们国家的经济运行一个是速度很快，第二个运行非常平稳。所以这一个是我们把握商业地产发展过程中一个非常关键的宏观因素。这是我讲的第一点，中国进入了一个新的高速增长阶段，这个阶段经经济学家的预测还可能持续五年左右。那就是说中国的这一次高速增长至少要持续十年的时间，要超过第一次，第一次是八年，这一次是十年以上。而且我个人认为，如果宏观调控好的话，还可能超过十年的时间。因为中央政府现在对经济宏观调控的技巧在逐渐提升，比如说过去为了控制信贷规模，投资规模，采取了往往是行政手段，然后利率手段，利息手段，甚至包括土地手段。今年以来，政府在控制投资规模的时候采取了一个新的手段那就是提高银行存款准备金，今年已经第三次提高了，所以标志着中央政府宏观调控的技巧在逐渐的提升。所以我们有理由相信，中国经济这一次高速增长阶段可能会持续至少是十年甚至超过十年，这是第一个观点。

　　第二，商业地产即将进入快速发展阶段。为什么这么说？我主要是基于这么四点考虑。第一，经济发展新阶段必然带来商业的大发展，商业的发展必然带来商业地产的发展。商业地产在中国相对来讲还是一个新生事物，处在成长期。那么商业地产的发展它是由什么推动的呢？我个人认为它主要还是由商业推动的。商业的发展以及商业本身业态的转型、转换，它必然要求商业地产相应的发展。所以离开商业的发展来谈论商业地产的发展我认为在理论上来讲是不合适的。新的发展阶段必然带来商业的发展，所以这是商业地产进入发展阶段的一个基本动力。第二，新的发展阶段带来服务需求的增长和消费方式的量化。这也推动商业地产的发展。伴随中国经济发展进入人均2000美元以上这么一个阶段以后，这个时候服务业，服务需求急剧扩张，人们在关注有形消费品消费的同时会更多的关注无形消费品的消费。人们在关注生产事业的同时会更多的关注服务事业。在这种情况下，人们的消费方式也会发生重大变化。例如说，现在人们的消费更多的非常注重体验，所以我们说我们过去有农业经济，工业经济，信息经济，现在还有一种体验经济。而这种体验经济它就是靠我们的商业地产来支撑的。比如说他去购物，他需要一个好的购物环境，他需要有多远化的服务相适应。他要体验，他要体验这种购物环境，他要体验这种新的方式。这种体验经济它是伴随消费方式的转换和变化而来的。因此经济发展新阶段必然带来服务业的服务需求增长和消费方式不一样，从而构成商业地产发展的另外一个动力。

　　第三，国际资金的进入也将加剧中国商业地产发展的竞争态势，从而也构成中国商业地产的动力。大家知道06年我们国家入市保护区正式结束，今年开始外资可以进入中国的诸多行业，包括服务业，包括银行业，包括保险业，还包括我们的很多第三产业。我们完全可以预见，可能保护期刚结束这一年外资还处在试水阶段，探索阶段，但是再过两、三年外资就会大举进入我们国家的第三产业，包括我们商业产业。外资进来以后会加剧我们的竞争态势，激活我们的市场从而促进我们商业地产的发展。

　　第四个理由房地产资本转移也将为商业地产的发展提供更多的资金来源。我们国家东部沿海地区房地产开发它的空间相对来讲已经趋向饱和。伴随产业资本从东部向中部地区的转移，房地产资本也出现了这样一个转移的趋势。所以，我们的房地产资本从东部沿海向中部地区转移，进而向西部地区转移，扩大了我们房地产资本进入商业地产的比重。提高了这个比重，从而为我们商业地产的发展带来比较充足的资本。

　　所以上面这么四个方面，我们可以这样认为，那就是伴随中国经济发展进入新阶段，我们的商业地产的发展也将进入一个新阶段，新的快速发展阶段。

　　第三个观点，武汉需要大力发展商业地产。今天在这里我们讨论的主要是武汉的商业地产发展的问题，我个人认为，我们武汉市无论从市委、市政府还是我们产业业界的各位人士，都应该把商业地产的发展装在一个战略的位置，突出重要的位置。为什么武汉市现在大力发展商业地产呢？主要是基于这么几个方面的原因，第一是提升武汉城市竞争力的必然选择。一个城市要拥有竞争力，过去我们强调的比较多的是产业，那就是制造业，工业。那么伴随武汉市的工业化进入中期阶段，即将进入后期阶段，那么即将在2010年左右完成工业化，那么现在武汉市就要为整个武汉市向新发展阶段转型做好准备。那么武汉市的城市竞争力主要体现在哪些方面？过去我们强调的比较多的科教优势，区位优势，交通优势，物流优势等等还有制造业的优势。现在看来，还有一个优势是必不可少的，就是商业优势。

　　那么要支撑起这个商业优势，必须有发达的商业地产业。商业地产在社会经济发展新的阶段，往往是一个城市的名片和形象。你像我们说到香港往往想到就是太谷广场，想到铜锣湾广场，想到的主要是商业地产。所以商业地产在很大程度上在市场经济时代是一个城市的名片。是一个城市竞争力的重要来源。所以武汉市要想进一步提升它的竞争力，新的历史发展阶段形成新的竞争力，那就必须在商业地产方面下大工夫。

　　第二，大力发展商业地产也是武汉市承担起中部崛起战略支点地位的重要依托。中央提出促进中部崛起战略以后，明确指出湖北是重要的战略支点。湖北重要战略支点这个地位主要又是落在武汉身上，所以我们也可以说，武汉是国家促进中部地区崛起的重要战略支点。那么这个战略支点依托于什么？依托于几个基地，包括制造业基地，科教基地。但是有一个很重要的基地就是商业市场，市场基地，物流基地。根据国家国务院去年出台的一个文件，那就是国务院关于促进中部地区崛起若干实施意见里面，其中第27条专门讲到，要构建以武汉、郑州等全国性市场为中心，以区域性重点市场为骨干，以具有地方特色的专业市场为补充，现货市场和期货市场相结合的市场体系。要在武汉建立这样一个市场体系，那么这个市场体系它的物质基础那就是商业地产。所以从这个意义上来讲，那么没有发达的商业地产那么就不可能有这样的完善的市场体系。没有这样的市场体系武汉也就难以成为促进中部地区崛起的重要战略支点。

　　第三，未来武汉的发展地位也要求大力发展商业地产。未来武汉是一个什么样的定位呢？我的判断是武汉将成为中国第四增长极的中心。中国现在在沿海地区有三个增长极，一个是珠三角，以深圳为中心的珠三角。第二个是以上海为中心的长三角；第三个是以天津滨海新区为中心的环渤海。那么第四个在哪里？第四个会是哪一个？根据我的分析，第四个不能够越过中部。西部现在不具备条件，东北现在不具备条件，最具备条件的是中部。中部最具备条件的是武汉，所以武汉在未来第十二个五年计划中间很有可能成为武汉第四增长极的核心。这就是最近为什么我们在讨论国家综合改革新区第四家会落在什么地方的问题？武汉市最近已经在争取第四家国家级综合改革实验区落户武汉，也已经迈出了重要的步伐，取得了很重要的进展。我们可以预见，在第十一个五年规划时期之内，或者结束的时候很有可能会落户武汉。那么一旦这个东西落户武汉，那么将为武汉的发展特别是武汉城市圈的发展以及以武汉城市圈为核心的中国的第四极的形成带来深远影响。

　　你要成为第四极，你要成为核心，那就需要大量的商业地产与之相适应。因为作为一个经济增长的核心，它不仅仅是制造业，而更重要的是市场，市场体系。而市场和市场体系没有商业地产来支撑它是形成不了的。所以未来的武汉定位也决定了大力发展商业地产的必要性。

　　第四，武汉城市发展模式的转型要求我们大力发展商业地产。武汉城市发展现在面临着一个模式的转型，我们过去长期提出要转，但是没有转过来，我们曾经提出要两通起飞，强调交通和流通，但是后来慢慢的武汉改革开放以来第一阶段是逐渐在发展服务业，想通过服务业流通来起飞，但是后来没有起飞。于是后来又开始发展制造业，现在武汉市大力发展制造业，我说发展服务业，发展制造业都是必要的。在不同的阶段它有不同的侧重，但是从现在开始，武汉要大力发展服务业。为什么？国务院最近出台了一个文件，叫做关于加快发展服务业的若干意见。按照这个文件的说法，中国已经进入一个需要大力发展服务业的时代。过去国务院还没有出这样的文件，这一个文件是非常明确的提出，中国从现在开始要把服务业的发展作为国民经济发展的重要增长点。为什么？工业的发展现在它已经受到资源的制约，而服务业我们知道，它是能够一方面带来产值，另一方面能源消耗比较少的一个行业。另一方面，我们现在经济发展已经突破两千美元以后，已经给服务业的发展带来了很大的空间。所以国务院出台这么一个意见，那么这个意见有个什么要求呢？它明确指出，特大城市、省会中心城市要以发展服务业为主导，要在2010年形成服务经济为主导的经济结构。这就说明一个什么问题？说明武汉经济要向服务经济转型。根据国务院的这条意见，武汉要把服务业在经济结构中的比重进一步提高，要在2010年成为一个服务经济为主导的城市经济结构。那么服务经济那一个服务项目，哪一个服务业的部门能够离得开我们的商业地产呢？因此，武汉城市经济结构的转型也将推动我们武汉市商业地产的发展。

　　从上面四个方面，我们得出一个结论：武汉市也需要大力发展商业地产。这是我讲的第三个观点。

　　最后，武汉发展商业地产一定要体现武汉的市情和武汉的定位。首先，武汉的商业发展有很多的历史资源，从过去有发展基础，怎么样把这些商业发展过去的基础利用好，然后和未来的城市发展定位，特别是第四极这个定位相衔接？这个需要加强政府的规划和引导。我们武汉市已经有一个商业发展规划，我们希望我们建议能够在这个商业规划的基础上，结合武汉新的发展定位，特别是考虑武汉城市圈已经初步形成这样一个现有基础来制定一个武汉商业地产发展规划。我们也这样建议，因为你没有这么一个东西，这个商业地产的发展很可能会陷入混乱状态和未来的城市发展格局不相适应。出现资源的浪费，现在沿海地区据我所知已经出现了商业地产的资源闲置，包括物流业的基础设施的闲置。我们在武汉这样一个商业地产发展的黄金宝地，在发展过程中一定要通过规划来避免这种重复，避免闲置，避免浪费。那这就需要规划，需要政府加强指导和引导。

　　第二，武汉市发展商业地产我个人认为特别要注意发展多种商业地产形式，形式要多样化。因为商业地产它有多种类型，有以零售业为主要用途的商业地产；有以酒店业为代表的旅游业的商业地产，也有以写字楼为代表的办公商业地产。这几种类型在武汉都需要，目前主要是零售业为主的商业地产，大型超市，零售店，便利店等等。那么武汉市我认为最需要发展的是应对专业市场的商业地产。因为武汉零售业很发达，但是专业市场还不是很发达。特别是和沿海地区相比，武汉的市场缺陷就在于市场不够专业化，它不像沿海地区皮带有一个专业市场，领带有一个专业市场，口子有一个专业市场，所以武汉大力发展商业地产要大力发展面向专业的商业地产。

　　第三，商业地产的发展跟产业集群，产业链的发展结合起来。不能脱离武汉发展的产业集群和产业链。不能搞片面的消费品的零售业的商业地产，我们的商业地产要跟武汉产业发展结合起来。今后我们武汉市还会发展很多的产业集群，另外武汉市和周边的八个城市还会形成若干产业链条，那么我刚刚说到的专业市场它要跟这种产业链条，产业集群要配合。只有这样，我们的商业地产，我们的专业市场，偶然的产业集群这三个方面的发展才会有机整合起来。最后全力的、强力的托起武汉市的发展。

　　我就跟大家汇报这么四个方面的观点和体会，说得不对之处，希望大家批评指正，谢谢大家！