1.陈先生问：我与开发商签订了商品房买卖合同，由于开发商延期交房，我要求开发商赔偿延期交房的违约金，但开发商认为违约金过高，要求减少，请问法律对于违约金过高或过低进行调整是怎样规定的？

张律师：法律规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

2.邓女士问：与开发商签订的商品房买卖合同中，没有具体约定逾期交房的违约金数额或者损失赔偿额计算方法，请问法律规定的参照标准是什么？

张律师：对于你所说的这一情况，开发商逾期交房的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地同类房屋租金标准确定。

3.张先生问：因要买房结婚，与开发商签订了商品房买卖合同，开发商表明会在本人结婚前六个月交付房屋，但至今开发商未交付房屋，现在我想与开发商解除合同，请问我应该怎么办？

张律师：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外，法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭，根据前述法律规定，你应当催告开发商及时交房，若开发商未如期交房，则通知开发商解除合同，或依合同约定诉至法院或申请仲裁请求解除合同，退还购房款，赔付违约金和损失。

咨询律师：张志军湖北诚明律师事务所律师，律师执业经验丰富，擅长建筑工程、房地产法律。咨询电话：13707174417