降低物业费 业主生存有道

    矛盾焦点：物业收费虚高

    解决之道：市场调查，收集证据，提起诉讼

    遭遇困惑：业委员决议需全体业主2/3以上通过，门槛太高

    回访社区：美丽园

    回访时间：3月7日

    回访人：美丽园小区业委会主任雷霞

    物业费官司胜诉已3月，物业拒执行

    记者3月7日来到位于西四环四季青桥附近的美丽园小区。

    去年3月，由于物业收费虚高等问题，小区业主委员会在多方调解无望的情况下，对该小区物管公司——北京鸿铭物业管理有限公司（以下简称鸿铭物业）提起诉讼。在一审败诉后，业委会又向市一中院提起上诉。去年12月16日二审，业委会胜诉。法院裁定美丽园小区业主每月物业费每平方米下调1.14元，同时物业公司应赔偿小区业主电梯广告位收益约18万元。

    现在，距法院的判决已过去3个月，由于鸿铭物业目前还拒绝执行法院的判决，美丽园小区业委会主任雷霞仍然在为此奔波。

    雷霞告诉记者，官司赢了以后，越发觉得业主维权的道路是正确的。同时也有越来越多的业主向业委会靠拢。不过也有一些业主担心：物业费降了，物业服务的水平是否也会下降。雷霞介绍，为此，业委会已经召开了六期物业服务说明会，明确提出此次物业费下调1.14元（从2.72元下调至1.58元），但服务项目、单价并没有更改，只是挤出了其中的一些水分。

    “水分”有0.45元，包括2002年北京市就已取消的有线电视端子费、2003年9月取消的各项服务统收费，以及多收的高压水泵、电梯的维保费等。另外的0.69元是室内中小修费，这部分除非有业主委托，不能强制收取。所以从理论上来说，物业的服务品质没道理降低。“目前业主没有明确感觉物业的服务水平在下降。”

    业主打算用今年物业费折抵返款

    雷霞表示，不过为了保证物业公司的服务质量，小区业主应该授权业委会起草细致的、可量化的、可监督物业公司各项服务标准与收费的物业服务合同。“物业公司肯定不会接受这样的合同，所以我们应该引入物业公司的招投标机制，通过招投标让物业公司自动接受这样的合同。健翔园小区在这方面做得很好，目前我们也正在筹划这件事情。”按照法院的判决，鸿铭物业应该赔偿小区业主电梯广告位收益等费用18.3万元，业委会已申请强制执行；鸿铭物业还应该退还从2003年初至2005年底正常交费的小区业主约4500元的物业费，目前有不少业主打算用2006年物业费来折抵返还。同时，由于法院已经判定了小区物业收费标准，每户的返还标准也已确定，因此有个别业主向法院提起请求返还相关物业费的诉讼，法院也已立案。

    事件回放

    2003年发现电梯费虚高

    向物价局举报未果，最终向法院提起诉讼。美丽园小区业主入住后成立了物业管理委员会。

    2003年，物管会发现小区物业收费的电梯、高压水泵数量与实际不符。随后又发现，物管公司多收了室内中小修费用。为此，物管会与物管公司多次接洽，物管公司只同意每平方米物业费降7分钱，交给业主大会表决时，没有形成决议，一直搁置。

    2004年10月，在众多业主齐心参与下，历经8个月成立了业主委员会。小区业委会正式成立后，代表业主向物业公司表示只交应该交纳的物业费，但物管公司坚持物业费不按规定交齐，就不收取。业委会曾请政府相关部门协调未果，向物价局举报物业公司虚假收费，也没有得到满意答复。

    2005年初，物管公司向业主发出律师函，要求交纳物业费。2005年3月，小区业委会向海淀法院正式提起诉讼，一审败诉后，12月16日，又向市一中院上诉，并获胜。业委会起诉的13项诉讼请求通过了12项，物业费由2.72元调低至1.58元，同时法院判物业公司赔偿业主电梯广告等收益约18万元。

    维权心得

    “一定要成立业委会”

    小区一定要成立自己的业主委员会。只有成立了业委会，它才能作为一个合法主体，为业主请求自己的权利。而且，今年年初开始实行的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》明确规定，“实行市场调节价的物业服务收费，收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”这也充分说明了成立业委会的重要性。

    有了自己的业委会后就要拿到物业费虚高的证据。电梯费是我们小区物业费虚高的核心问题之一，根据我们的调查，每部电梯每年费用（包括物业公司20%的利润）也不过5000多元，美丽园平摊下来每月每平方米不到0.4元。所以加起来不可能超过2元。

    根据我们的经验，业主应该注意检查小区规划的电梯数量、高压水泵数量与实际是否相符，规划面积与竣工面积、实际是否相符。有了这些确切数据，在维权时就有了证据。

    此外，与物业打官司不可能速战速决，还应该有长期做事情的心理准备。

    法规扫描

    物业收费管理办法年初已实施

    雷霞称，决议通过比例宜降至1/2。目前，适用小区物业管理方面的法规主要是《物业管理条例》以及北京市的一些操作性规定。从今年1月1日起，北京市建委和发改委公布的《北京市物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）正式实施，为北京市物业服务业的规范运作提供了很好的保障。不过雷霞认为仍有几个方面需要改进：一、政府出台的指导价应有详细依据。

   《办法》中电梯每年每部收费指导价为28720元。多方调查之后，雷霞表示，电梯实际运营费用要远低于目前的指导价。

    二、目前决议需要全体业主2/3以上通过，门槛太高。很多小区都有不少投资住户，他们难以参加业主大会。因此雷霞建议，表决时有全体业主的2/3以上参与，全体业主的1/2以上同意即可。

    三、物管公司应根据小区规模交纳保证金。当物业管理公司出现违法违规的行为并由相关主管部门做出处罚的决定后，可以直接从保证金中扣除其应交纳的罚金。