华中科技大学教授朱佳林

    朱佳林：后湖的研讨我参加过很多次，我记得两年前湖北日报就组织过，当时来了很多开发商，这次会谈好象“始作俑者”是熊总。等一下我还谈到我的看法，今天大家谈的就是一个片区的问题，第一个是政策的问题，我们房产局的陈局长给我们讨论了国六条以后对我们武汉市特别是对我们后湖区整体上是一个利好的空间；第二个是规划，我们建委的陈主任做了详细而具体的未来规划投资情况，陈总今天的发言应该说还是相当令人鼓舞的，毕竟市长市委书记亲自过问了，媒体天天都在说今天的古田片，明天的金银湖片，没有市长市委书记如此重视不断检查落实资金落实项目的，恐怕还就是对后湖。从建委这个地方可能感觉更深一些，肖秘书长比较具体地分析了市场的一些基本问题。

    那么我们熊总对于片区的产品同质化的问题，统一一个片区的企业联盟在竞争的背景之下，可以联合起来做的一件事，我们通常称之为联盟，就是现代经营企业对经营过去的一般的理解是优胜劣汰，到是90年代以后这个竞争已经发展到优胜不劣汰。优胜劣态是很残酷的，它会危害一大片人的事业，引发一系列青年社会问题，所以90年代以后本市竞争不劣态，所以这个企业在竞争和发展必然有它的优质资产，这些优质资产就可以采取另一种合作，比如他是一个汽车的整车制造厂，可以变成大企业的零部件制造厂，由经营管理强的企业来带动它。我们房地产媒体老说中小企业被淘汰，人家手里还有三千万、五千万的资金，人家做得很好，人家做不下去了，人们转移了，人家是战略转移，多难听啊。我接触很多的开发商找我要华工老师的专利，我出技术他出资金。老说淘汰淘汰，其实完全不是这么回事，人家做得非常好，人家主动地转移到实业领域。媒体应该是鼓励的态度，别老骂人家多难听。

    然后今天的发言我也学到很多的东西，这个从政策到规划，到市场，到产品，到企业，到竞争，到联盟……我想谈一些补充性的，简单地谈一些看法，第一个是政策问题，房管局的陈主任已经谈了国六条，我觉得宏观调控最大的影响就是从消费情绪理性话到消费行为的理性化，这个影响远远大于它的具体调整。这个市场有一个周期性的规律，由于在短期内住房消费的强大，住房消费的集中释放，这种释放的趋势还会延续，我们经常说一个年龄的时间段要解决三代人的住房问题，这个消费制度是在整个全国来讲都是相当强大的，短期内的强大的消费力会使得在多重条件综合平衡之后相互作用以下形成一个市场周期的高速上升期，98年到谷底，然后2000年到正常的水平，从2000年开始全国性的市场往上的力量很大，它们出来就是需求量很大，供应量很大。武汉的成交量从50到60万平方米到去年的800万平方，房价上涨得很快，从2000到3000也是两三年的问题。在市场周期快速上升期需求旺盛，供给不足，价格上涨，那么价格上涨很快那么对于广大的消费者来说会带来某种心理上的效应，就是一种恐涨心理，一种急躁情绪，他自己会透支消费，这是规律性的东西。这样一种情绪笼罩着市场，就会影响着许多人的消费行为，就会排队，就会抢购，市场难以解决这些问题。刚才陈主任讲了很多我也是同意的，它最大的影响是消费情绪的理化，和由此带来的消费情绪的理性化，人们的消费情绪可以使它背离消费人的合理决策，大家都在买，都在排队，那我也买。这个时候市场会有很多的问题，随着市场的理性化从消费情绪的理性化，到消费行为的理性化之后，这个时候就是你的产品定位是否符合特定的目标客户群的需求，这是第二个性价比。这个时候他会反复推敲你的产品是否有缺陷，什么样的产品适合他，什么样的物业适合他，他会去选择。

    其次，普通居民居住的四点聚焦定律，只有在消费情绪理性化的情况下，这些规律才会起作用，才会成为购买行为的决策性。第一个是方便，第二个是安全。一个很有名的小区，有一个朋友说他住在那里晚上没有烟抽了，他老婆说带一瓶醋回来，生活不方便，所以它的入住率很低。第二个是安全，这是最基本的，然后才是舒适，然后是工作点，他雇主的地方要方便，离他工作的地区要在他可承受的范围。第三个是子女教育，子女教育对中国人来说是非常重要的。家里有孩子的都知道这个情况，而且如果教育不足或者是长期不足的话必然会降低人气。其次是休闲娱乐的配置。四点聚焦他要找一个最合适的点，去选择他的购房的区间片区，或者购哪一个片。第三就是我们对于这个后湖片区来说，特别是肖秘书长刚才讲的我都同意，有非常突出的因素被某种因素制约。第一个是区位优势，我们房地产系的的主任就在后湖买了房子，两年前买的，他就觉得这个离市区最近。在他看来买了车以后是几分钟的时间，他没有选择别的片区。再一个区位优势，这个区位优势是可以大大宣传的。所以这个崔主任现在走了就是129亿的投资，有一个时间限制和边界效应的问题，能不能把129亿中先拿一部分钱，去把卡脖子的问题解决掉，这是投资的边界效应。比如涵洞的问题，花钱可能不多，对于129亿可能不多，先把它解决掉。比如幸福大道上面的半截路、尾巴路可能从这个时候确实有一个继续解决的问题。先解决，先投资，这个投入几乎每个开发商都提到了交通瓶颈点列出来了。花钱也不多就解决掉，恐怕对这个片区也是很重要的。第三个升值空间。刚才说是3200旁边，大概坐公共汽车十几分钟的地方就是4200，等到这个地方的几大问题都解决了，他就不是3200而是4200了，所以这里的升值空间、升值概念应该是很清楚的。它这里还有一些问题，所以它是3200，等到他各项的问题都解决了，就4200了。这个应该是很清晰。

    再一个是谈联盟的问题，开发商联盟联合解决三个问题。第一个说联合做结社，刚才陈主任的发言很典型的。先规划然后报，然后批谁出多少财政出多少、社会出多少，这钱不就有了，很多开发商可能等不及怎么办？有些继续解决的问题几家开发商先一起做做了以后政府来给我退税；

    第二个就是资源共享。每个小区都做配套；

    第三个就是项目定位的时间。熊总说的产品差异化不要同质竞争。在做产品的时候能不能开发商先通通气，能不能客户细分之后，根据适合经验资金优势，我取这个空间你取那个空间。联盟起来最忌讳的是做价格垄断。中国人民大学就有一个教授说中国的房价这么高就是开发商的价格垄断。这个是诚实的，开发商的联盟在竞争的背景之下去联合起来做一下片区建设，发展共同有利的事情，大家想想能不能这么做？我发言完了，谢谢大家！