很高兴今天参加湖北报业集团组织的江城物业服务发展高峰论坛。更高兴得是今天有机会能够聆听到英国大管家安东尼先生关于英国物业管理的一些理念、内容、思想、精神、标准，这是很多值得我们国家物业管理学习的。以前我们的物业管理，实际上主要是香港那边学来的，香港是从英国学来的，有一部分学了还有一部分是今天的介绍我们还要慢慢的来学。今天我想用这个机会对我们国家现在、对我们武汉的现在的情况谈谈我的看法。因为我们在座的都是物业管理的精英、专家。我对现在我们武汉物业管理所有的管理人员、首先我要表示我对大家的一种敬意，我总感觉到，物业管理这种工作很抽象，尽管很重要，但是现在有不少人没有真正的理解，除了出钱的感觉到你应该做的，没有出钱的，也感觉到你到这来做，即使我没有叫你做你好象也是应该的。在这样的一种社会环境当中，大家能够把这个管理做得这么好应该值得钦佩，现在我有这样一种感觉，物业管理现在在大家心目当中不是三年前、五年前该不该有的问题。而是物业管理怎么样能够真正的把它做好。发挥到应有的作用。大家都已经明确到物业管理搞得好小区有一个安宁的环境，物业管理作好了，物业可以升值。那么现在有没有物业管理？物业管理搞得好不好。

    开发商的价值是不一样的，所以这一点我不讲，我现在倒想对武汉物业感觉的现状，谈谈我的一点意见。

    我感觉到现在武汉的业务管理还存在着一些问题，这个问题呢新明显的就是物业管理公司和业主之间相互都有一种抱怨，最明显的是，业主抱怨物业管理公司管的宽，管的他们有的时候不自由，还有每个月都要收钱，还有些说，物业管理公司光收钱，不服务，或者钱收多了，服务不到位。物业管理公司也有抱怨，物业管理公司的抱怨就是有些业主难管物业管理费难收。

    那么前几年我调查武汉市很有一些小区的物业管理费是难收的，有一些小区收不到20%，但是我们的物业管理公司还在兢兢业业的工作。实际上，现在抱怨的这些情况我想可能有这样一个原因引起的。这个原因就是不管是物业物业管理公司还是业主，对于各自的权利和义务，可能都没有很好的明确。那么业主可能免费享受，房地产管理的一种免收的思想，物业管理公司可能他自己在收费上也有一些依据不充分，或者收了费服务不到位的这样一种现象，很明显我有这样一种感觉。有一次在物业管理上课的时候，有一个小区物业管理公司人员他跟我反映说他那个小区是省公安厅的人住在里面，物业管理费很不好收，我就想省公安厅的这些干部应该觉悟很高，经济条件很不错，应该是积极支持物业管理自觉的交物业管理费，我就到省公安厅这个小区，因为有这个朋友在那里，我就去问了一下情况，我说物业管理怎么样，他说不怎么样。我说缴费情况怎么样？他说，我带头不交。我就大吃一惊，我说你怎么带头不交呢？他说，我凭什么交呢！谁叫他来的我都搞不清，他来干什么的我都不清楚，我缴费是为什么服务交的费，我也不清楚，我是糊里糊涂的，我不缴费。这就是说现在的物业管理，业主委员会物业管理公司很多没有签订物业管理合同，没有签定合同，业主不知道他的权利义务，物业管理公司提供了服务去收费，可能有一些业主不理解，当然也确实有一些物业管理公司，存在着收费不太有依据，或者说收费不该收的收了。

    我举一个简单的例子，现在小区停车费，物业管理公司一般都在收，小区的一些地下车库，物业管理公司作为开发商的助手公司，他卖了租出去了，这个费到底该不该收。还有大楼，在楼梯口做了广告，这个广告费物业管理公司收了这个费该不该物业管理公司收等等。我想有一部分费用，可能收可以，但是收了应该作为所有业主的物业维修基金的一个组成部分，或者是其他的一些管理费用，但是实际上没有打到维修基金里面去，可能物业管理公司就收了。那么这些原因的缺陷，我想还是业主和物业管理公司之间没有正式的签定合同，明确双方的权利和义务的关系。那么现在而且有不少小区，已经有不少小区已经入住进去好多年了，甚至老小区，已经入住进去十来年了都没有成立业主委员会，业主委员会真正成立了他的权利它的代表性，按照现在物业管理的这个条例可能也很成问题。因为我就问过一个小区的物业管理公司的主任，我说业主委员会成立没有，他说没有成立，我说成立了以后是不是对这个工作有帮助？他说成立了可能有帮助，我只要给他一定的报酬，他肯定给我说话，不给他报酬他可能跟我对着干，这就说明业主委员会这一个租住应该代表业主利益的组织，听实际上没有正式成立，没有发挥作用。所以现在业主可能有意见也没地方去投，可能还有一些他的意见就作为怨气发到物业管理公司有些人员身上了或者有时候就不交物业管理费了，我现在倒有这样一个想法，物业管理公司和业主的权利义务，必须要明确，怎么明确？业主委员会包括他的法律地位在物业管理条例里面，也是很含糊，他是群众性的一个组织，可以有权签订物业管理合同，但是实际上物业管理构成合同中物业管理报酬没有，他的权利就很难维持下去，所以我今天有我们的陈主任，王处长在这里我倒是想能不能用行政的手段制订一些政策性的文件，什么样的收费标准，物业管理应该做那些内容，达到什么样的标准，哪些费用属于这个物业管理费用标准范围内应该收的，哪些费用不属于这个标准范围内。这个收了不作为物业管理公司的收入，应该作为小区全体业主的费用、维修费或者其他的费用。

    那么从政策的层面，法制的层面，来把物业管理公司的权利义务、业主的权利义务都界定清楚，可能将来我们物业管理公司和业主对物业管理就都有了标准。那么大家可能在把物业管理搞好这个想法，或者工作当中就也一致性，这个我想武汉市能不能持好的标准，或者不好的标准，比如1块钱一个平方，0.5元个平方，0.3元一个平方各种标准的收费。对应着不同的服务的内容，实际上现在很多物业管理公司反映，收费越高条件越好，收费越高，收费越低的收费越难，特别是收费低的难以为继，物业管理公司物业管理做的好不好，不仅关系到这个小区居民的生活安全，甚至关系到整个社会的安定。我有一个很深的体会，我们旁边有一个小区在雄楚大街上，我看有几次，包括的士司机王丽，就是那个小区里面的人，出来把她害了，那个小区没有物业管理。那里面就蛮乱，所以真正社会要安定，我们老百姓得到舒适的生活物业管理公司，必须要加强，而且将来要搞得越来越好，这应该是物业管理公司和业主互相理解，互相配合，在这个前提应该是大家明确自己的权利和义务。时间关系我就谈这么多谢谢大家！