王先生问：商品房延期交付的，转让人应当承担什么责任？

何律师答：因转让人的过错，不能按约定时间交付房地产的，转让人应当支付违约金。违约金数额在房地产买卖合同中有约定的，从合同约定；未约定的，为延期交付房地产期间的指导租金。造成受让人损失的，转让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任。

转让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不交付房地产的，受让人有权解除合同，但转让人与受让人另有约定的除外。

李女士问：在交付时，开发商所交房与我所看样板房不一致，该如何处理？

何律师答：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致，不一致的，按合同违约处理。

黄女士问：对已预售的商品房，开发商是否可以设定他项权？

何律师答：已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前，预售人不得用该商品房项目及其土地使用权设定他项权。违反此规定，用已预售的商品房项目及其土地使用权设定他项权的，其设定无效。由此造成损失的，由开发商承担。

周先生问：在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？

何律师答：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目完工后，房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进行专项验收，并按专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件，并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。

律师简介：何进杰，湖北诚明律师事务所律师、合伙人、法学学士。执业律师经验丰富，擅长办理民商事、建筑、房地产等方面法律事务。电话：13071296234。

（栏目主持：黄妮娜）