“4年前，很多人都还不知道别墅是怎么回事，当时武汉也没有真正的别墅”。

8月2日，在“2006武汉别墅细分及发展”研讨会上，纵横(武汉)盘龙城公司副总经理周述刚语惊四座。

在此之前，关于武汉别墅发展一般说法是，近十年来武汉别墅市场经历了三次热潮。第一次是上世纪九十年代初的开发热；第二次是进入21世纪头两年即2000—2002年少量别墅成功开发形成的热潮；第三次是2003年发起的山水别墅大盘化。而按照纵横置业周副总的说法，武汉的别墅发展到此时才真正开始。第三次热潮从开发规模、持续时间而言都大大超过前两次，并且逐渐显现出板块、纯粹、独栋的发展趋势。

类聚群分：别墅板块初现雏形

早期武汉别墅零星分布在城郊进行开发，经过近10年的发展，武汉别墅的板块趋向初现雏形。别墅板块化的具体表现是多个别墅项目聚集在一起，形成一个相对集中的别墅群落。板块中的别墅项目有规模化和社区化的趋势。规模化是指别墅项目占地面积非常大，少则几百亩，多则上千亩，比如盘龙城板块的F、天下占地3160亩，是目前华中地区规模最大的纯别墅项目；社区化是指早年开发的别墅不太注重社区气氛的营造，不少别墅区甚至没有公共活动场所和会所，而现在的别墅对社区概念十分重视，竭力营造一个融洽和睦的社区氛围，社区服务及配套建设都大大提升。

目前，武汉别墅初步可以分成5大板块：最具规模的别墅区———盘龙城板块，以度假休闲定位的别墅区———金银湖板块，浪漫写意的别墅区———沌口板块，最接近城区、起源较早的别墅区———南湖板块和低价策略的别墅区———汤逊湖板块。

其中盘龙城板块是近几年来武汉的一个新兴高档社区板块，其得天独厚的高山、坡地、盘龙湖，通往天河机场的便捷交通以及盘龙文化的历史渊源，使别墅扎堆成了这一片区的独特景观。现在在盘龙城十几家开发商中，就有6家是开发别墅或附带开发别墅的，其中仅F、天下就拥有2000多套不同风格造型的别墅并且开创了武汉市场按套销售的先河。

5月18日，盘龙城大桥正式全线通车。“一桥飞架府河，盘龙直通汉口”，盘龙城大桥建成后一改以往绕道行驶和进出都要交费的状况，10分钟即可直达汉口中心城区，从城区至盘龙城的公交线路也将增加到9条。大桥通车带来的交通瓶颈的突破将直接影响盘龙城的土地价值的上升和整个区域房产的增值，也无疑会一扫置业者之前的疑虑，盘龙城豪宅区也为更多人所青睐和向往。

告别“混居”时代：纯别墅社区价值渐显

据统计，武汉市现有60多个带别墅的住宅小区，近10个纯别墅小区，纯别墅小区仅占别墅住宅区的1/7。随便走访市郊的一个住宅小区，都会发现其中规划的别墅区，与一些多层公寓毗邻。在这里，得天独厚的水资源和小区环境都不再是别墅独占的领地。除了别墅本身的体位要比公寓大几倍之外，其他并无太多分别。

如此，便带来单纯别墅与带别墅的综合物业之间的矛盾。

很多综合性项目都以别墅销售为托，主要有两种开发模式：一种是先开发别墅区，然后抬高住宅均价，推出的是别墅，想要卖的还是普通住宅。另一种方式是先开发普通住宅，采取低价入市，形成品牌，聚集人气，资金回笼后再花高成本打造别墅区。

无论哪一种开发模式，都存在一个无法回避的问题，整个住宅社区的住户鱼龙混杂。所谓“物以类聚，人以群分”，能支付几百万元房款的人与只能承受几十万元的购房者，其职业背景和社会地位及生活起居习惯都会存在着巨大的差异。同时还因房价的多少，决定业主所享受的待遇服务是不一样的，这给社区的各种生活配套设施、环境布局都会带来不可避免的矛盾。

因此，可以预见的是别墅与普通住宅“分居”，必将成为别墅社区发展的必然趋势。

“单身”情歌：独栋将成新宠

5月29日，国土资源部宣布一律停止别墅类房地产项目的土地供应和审批。事实上，停止别墅用地供应的政令早在2003年就已出台。但到目前为止，关于别墅的定义仍未完全明晰。

6月13日，在2006年中国地交会上，国土资源部地籍司司长樊志全这样向记者定义“别墅”概念：“别墅现在还是指独门独院、两至三层楼形式。”如果这是对“别墅”的最终定义，这将意味着现在常说的五种别墅中，除了独栋别墅，其他形式的联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅和空中别墅将躲过“别墅”的定义而不会被停止审批用地。

樊志全还表示：“对于已经审批同意建设的别墅，可以继续建造，对于还未审批但确有意向建造别墅的房产商，不予任何理由的审批。”这样一来，真正稀缺的将是那些独栋别墅，而联排、双拼、叠拼等借稀缺口号涨价的集体狂欢将戛然而止。

从严格意义上讲，武汉的别墅，特别是高端别墅项目并不多。新政策决定了别墅开发用地有限，因此开发商要用好手中的地块，开发真正的别墅产品和高端产品。让占有大量稀缺土地资源的别墅成为城市的景观、开发商雕琢出的艺术品、购房者手中的珍藏品。

F、天下在武汉是一个知名度较高的纯别墅项目，几百栋姿态各异、个性独特的别墅坐落在一片广阔的丘陵地带上，构成了“3160亩超大型生态别墅区”，配套有国际高尔夫练习场、酒店、会议中心、健身中心、SPA会馆、游泳馆、桑拿中心等服务设施。售楼人员称，这里是“武汉的富人区”，住在这里就是身份和品位的彰显；而对于别墅类客户来说，也只有这样纯别墅区的高档定位才能保证其生活的品质。

据8月1日起实施的《武汉市城市规划条例》中规定，“两江四岸”、山体和湖泊周边“禁区”地带，只能建园林小品等公共设施，禁止建其他任何建筑。

对于像F、天下这样已经获得批准的大型山水别墅群来说，无疑又是一个好消息。