汉阳片区房地产市场分析报告（土地篇）

1、2004年-2005年土地出让比较

2006年大部分在售商品房的土地供应源于2004年和2005年，本文意图对这两年的土地出让市场做一个比较分析，从而解释目前汉阳房地产市场存在的现象以及对后期发展做一个简单的展望。

从土地出让情况可以看出，2004年是房地产市场最火爆的时间段，土地在该时间段开匣入市，市场供应十分充足。除中国石化摘取的两块小面积地块外，另有8宗土地成功交易，出让总面积达到了663775.2平方米，总建筑面积也高达1583748平方米，平均容积率为2.39。该年最重要的土地出让为鹦鹉洲地块，世茂集团以31.5亿元的天文数字摘下了武汉的地王称号，致力打造汉阳的地标，最终缩短汉阳与另外两镇的差距。虽然该地块具体成交发生在2005年，但作为挂牌分析对象，仍把它归于2004年土地出让市场。与2004年相比，2005年土地出让市场异常的冷清，仅有五块土地成交，而且面积都比较小，总出让面积142290平方米，还不到上年的四分之一。总建筑面积为258942平方米，平均容积率也只有1.8，地段一般都集中在较偏僻的区域，对市场走势影响极为有限。

2、2006年1-5月份土地出让分析

2006年1-5月份，汉阳区共出让两宗地，一宗是去年流拍的赫山地块，另一宗位于墨水湖北路与麒麟路交汇处。由于地理位置优越，两地块都经历了激烈的竞价，最后以远高于起拍价的价格成交，得主分别为武汉三江航天房地产开发有限公司和武汉金福置业有限公司。

*赫山路地块

该地块具有一定的规模，所以可以利用自身优势获得很好的规模效应。项目一定是采用分期开发的模式，前期售价并不会太高，但后期产品会在前期产品的带动下获得价值提升。琴台大道目前只有碧水晴天三期和国信新城三期两个在售楼盘，而且周边配套设施并不完善，价值都没有完全得到体现。该地块将成为琴台大道2007年的主要供应军，33万方的建筑面积对区域市场起着非常重要的导向作用。

*墨水湖北路地块

从最近土地出让情况来看，马沧湖和墨水湖区域地块交易异常活跃，该地块地理位置优越，交通非常的方便。该地块原为汉桥村委会，周边有多所学校围绕，再加上墨水湖自然环境的衬托，所以竞得价远高于起始价。其规模与附近的“金源华庭”和“水墨丹青”差不多，由于地价的差异性，本案届时价格要比他们高出许多，所以其均价会大大超出目前金源华庭的3500元/平方米，突破4000元/平方米。

3、土地价格走势

通过以上比较分析可以发现，不仅仅是2005年的土地出让总面积大幅度下降，就连楼面地价也出现了大幅度的下跌，与当前的商品房价格走势有点相违背。2004年土地出让楼面地价约为1705元/平方米，而到了2005年则降为1092元/平方米，当然这并不代表整个武汉市土地出让价格走势，和土地本身特殊区位有着非常重要的联系。2006年的价格楼面地价有所回升，达到1262元/平方米，但仅两宗土地的成交并不能反映整个土地市场真时情况，再加上区域因素的影响，这种比较只能用来衡量一些粗略的指标。另一方面也可以看处，汉阳核心区域土地供应量越来越少，地块区位外移是未来土地出让市场的必然发展趋势。

4、土地开发情况分析

从土地开发现状来看，晒地皮现象并不是很严重，说明汉阳土地市场运行正常。2006年在售楼盘当中，市场主要供应军来自2004年出让的土地，目前已有三个接近尾盘，更大的市场推量将与今年下半年推向市场。“锦绣长江”是最大的潜在供应楼盘，它的健康运行与否对未来汉阳楼市有着举足轻重的影响。

表2.1：2004年出让土地开发现状一览表    单位：（万平方米、元/平方米）

从成本构成来看，地价一般都为成本的1/3左右，所以未来上市楼盘高价运行在情理之中。由于2005年出让地块地段都不是很理想，所以对上表三个即将入市的楼盘威胁不大。唯一具备竞争力的就是马沧湖片区即将入市的“水墨丹青”，目前还处于打地基阶段，所以会继“金源华庭”和“开来·东方华庭”后成为墨水湖板块2006年下半年的主要供应军。2006年出让的两地块目前还没有进入施工阶段，他们的主要供应集中在2007年上半年，届时“碧水晴天三期”和“国信新城三期”都基本进入尾盘清理阶段，所以可以获取一定的市场空间。

通过以上汉阳地区土地市场的比较分析，我们对其现状及现象背后所隐藏的内在规律进行剖析,试图对汉阳地区近年来的土地市给出一个清晰的认识。

*2004年为房地产市场的鼎盛时期，受国家宏观调控政策的影响，2005年武汉房地产市场受到了明显的抑制，政府在土地出让方面更是做出了严格的限制。政策的打压严重阻碍了投资者的投资热情，加大了投资风险，所以房地产土地市场出现理性回归属于正常现象。

*2004年出让的多为市中心地块，所以容积率偏高，楼面地价也就自然跟着上涨。2005年出让的地块多为偏僻地块，而且投资者热情不高，所以价格很难得到体现。

*2004年是汉阳新区建设的萌芽期，为了打造汉阳标杆楼盘，推出了鹦鹉洲地块。该地块为当年的土地市场聚集了不少人气，创下了武汉土地市场的里程碑。也正是因为该地块，2004年和2005年的土地市场才有着最明显的划分界限。

*2006年土地成交并不特别活跃，但价格开始得到体现，由于土地成本的加大，同一区域范围内商品房均价上涨是历史发展的必然。