李先生问：我有一户商品房，距购买时间仅一年多，眼看离国家规定的2年时间又差不多了，可最近国家又出了政策要求5年出卖才不征收营业税，问我能否与购买者协议5年后再办理过户？

答：国家于今年出台的“国六条”及其细化政策“国十五条”旨在对房地产市场进行再一次的梳理调控，以稳定房价。该政策规定了从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。但对个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税。所以，你购买该商品房不足5年要上市交易，应当全额征收营业税。你所采取的这种方式其实是一种恶意避税行为，严格来说是不允许的。但现实生活中有些人这样操作，但这样的交易行为由于不能得到法律的相应保障，未过户期间可能会因为房价下跌、买受人一方变卦等原因导致合同无法履行，会存在较大的法律风险。建议慎重考虑，不能因为为规避较小的纳税义务而使国家和个人的合法权益遭受较大危害。

张经理问：我是一家房地产开发企业的经理，现在国家对房地产企业打压过于厉害，很多政策对我们均进行了严格限制，问房地产开发企业的合法权益将如何维护？

答：国家之所以出台房地产调控的相应政策，是从整体利益出发，从老百姓的最基本生活需要出发，其实也是无奈之举。严格说来，房价主要是市场规律作用的结果，主要靠供需关系来维持平衡的。但由于我国房地产市场相对混乱，价格虚高，同时在房地产市场中大量的炒房类投机行为，导致国家不得不采取一些强有力措施来予以宏观调控。但这并不等于损害了房地产开发企业的合法权益，对房地产开发企业的合法利益国家仍然是给予保障的，越来越规范的房地产市场只会促进房地产开发企业更稳定、更持续地发展。但由于现实的调控措施主要为国家政策，如有关部门以此为由对房地产开发企业故意刁难，过度干预，你们仍有权对有关部门的侵权行为提起行政诉讼或依法申诉，以维护自身的合法权益。

李经理问：我公司由于房地产调控政策影响及自身经营问题，想转让名下房地产，问如何操作？

答：根据建设部《城市房地产转让管理规定》，房地产转让应当按照下列程序进行:

一、房地产转让当事人签订书面转让合同；

二、房地产转让当事人在房地产转让合同签订后九十日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；

三、房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在七日内作出是否受理申请的书面答复，七日内未作书面答复的，视为同意受理；

四、房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；

五、房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；

六、房地产管理部门办理房屋权属登记手续，合法房地产权属证书。

以上只是抽象性、原则性的规定，具体涉及的程序是比较繁琐比较复杂的，如确有此意，建议聘请专业律师全程提供法律服务，以维护交易安全，使房地产转让行为合法有序。

咨询律师周松子，湖北诚明律师事务所副主任。AAA信用律师，湖北省法学会商法研究会理事，民建湖北省委法制委员会副主任。擅长办理大型复杂疑难案件，以及处理建筑与房地产、公司企业领域的法律事务。联系电话：13207191707（栏目主持：黄妮娜）