房地产政策因为涉及国计民生，它的制定和推行，应当有战略性、全局性，还要有很强的宽容度。———阎雨（北京大学资源企业管理学院院长）

“国六条”及相关执行细则（即九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》）自今年5、6月份出台以来，便一直成为业界争论、关注的焦点，用“开发商紧张、消费者欣喜”显然不足以准确涵盖这场变革所造成的全方位影响。以规定了几个敏感数据为特征的“国六条”能在多大程度上为决策层坚持，各地的调控细则又将以何种面孔出现，显然，这是一场长远利益与短期利益的拔河比赛。

按照官方时间表，各地细则最迟将于今年9月前公布。然而，几个主要城市的调控思路尚未公布，期待当地政府在细则中进行一些特殊化处理的市场人士并不在少数，博弈在紧张进行之中。6月20日，深圳正式颁布“国六条”及相关执行细则的地方实施细则，对之前争论最为集中的“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”条款，深圳版细则要求严格按照“单一项目”的界定范围进行评定，深圳开发商期待的按片区或全市总量区别对待的想法完全落空，同时牵动神经的还有其他的各地开发商和地方政府。

“国六条”及相关执行细则出台已有月余，自6月1日这一政策开始执行也将近一月。6月29日，由湖北日报报业集团地产部主办的“营销代理机构老总解读‘国六条’”座谈会召开，包括金地置业、新聚仁机构、德思勤、大汉隆城、零度地产、新鸿泰、置联顾问、德胜行、旭辉国际、观筑地产、东方盛世、立达晟在内的众多一线房地产行业营销代理机构的老总们齐聚一堂，畅谈对“国六条”的理解以及对武汉楼市未来走势的预测。虽然，在时间上这一座谈并未称得上是及时，但正如主办方负责人明玲女士所说，“相对于政策一出台时的抱怨和抵触，现在再来解读‘国六条’，体现更多的将会是牢骚之后的沉静以及对解决之策的理性思考；而与市场联系最为紧密的营销代理机构的观察也势必对武汉未来房地产走势具有极强的前瞻性和指导意义。”

多管齐下 抑制房价过快上涨

相对于之前几次调控主要面对市场的消费主体和投资主体，此次宏观调控更多的则是明确了政府对市场的监督及结构调整等职责，特别是对低收入家庭的保障，一系列政策最后都非常明确地列在地方政府的责任制里面。“房地产行业如同一面镜子，房价上涨速度过快照出了贫富差距悬殊等诸多社会问题，房价上涨对整个中国社会造成的负面影响要远远大于其对市场造成的影响，从宏观调控的内容可以看出中央政府这次是下了很大的决心来解决广大贫困人群的住房危机。”置联顾问总经理金正国的话得到了与会者的普遍认同。

此次调控通过加强对地方政府、开发商、银行金融机构及投资者四方管理来全方位限制房价的过快增长。各地政府除了要扩大普通住房及其土地的供应，建立廉租住房制度之外，还要从源头上即土地供应上限制炒作，从而降低房屋建造成本。对于有着众多城中村的武汉来说，近些年拆迁建设力度很大，然而此次政策明确规定要控制城市房屋规模和拆迁力度，这意味着武汉市政府出台的徐东、沙湖等区域的拆迁计划将有可能变更或是寻求另外的破解之道。“拆迁后的土地，由于有拆迁费等因素在内，使得土地成本本身就高，再加上地处市中心等先天优势，在此基础上建造的房屋天生‘高贵’；拆迁户们大多数难以承受城中心新建商品房的高昂房价，很多选择购买二手房，而那些出手房屋的百姓又将再购新房，如此循环，房价飞速上涨在所难免。从这种角度来讲，市中心一有新的地块出来就必然拉升房价，而某一区域内的高端价位楼盘本身就将成为这一区域新的价格‘标杆’，并进而造成整个城市房价的上涨。”零度地产总经理吴早生这样分析。对于房地产开发商来说，90平方米以下住房须占项目总面积七成以上则如同一道紧箍咒紧紧遏制住豪宅等大户型住宅开发的手脚；此外，银行等金融机构将从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信；土地闲置两年将被收回使用权等诸多措施都将使得房地产开发越来越审慎。在此期间，那些实力雄厚又有着充分开发经验的开发企业将很快适应新形势下的市场格局。购房不足5年转让须交纳营业税以及90平方米以上住宅首付不低于三成将会在一定程度上遏制炒房所带来的房价飙升，对于旨在自住的购房者则是个利好。

90平方米＋70％ 考验各方应变能力

市场上最受欢迎的建筑设计师将是那些能够把其智慧充分运用到90平方米以内的设计师。现在，这一结论显然不会受到太多的争议。

“90平方米是个线，对开发商的户型规划能力是个极大的考验”，武汉金地置业总经理孙健说，“这对于万科、金地之类的对精巧实用户型有着前期准备的开发企业来说问题不大”。据其介绍，远在多年前，拿他在深圳的仅为80多平方米的房子和一武汉朋友的120多平方米的房子相比，他依然觉得还是自己的房子感觉比较宽敞，而他这套房屋设计的是三房两厅两卫一厨，这在今天的很多武汉人听来仍然有些不可思议。90平方米以下住房的大批量问世，房屋设计等方面的大同小异将不可避免地使房地产行业的同质化竞争愈演愈烈，过去开发商追求户型内空间变化丰富性以求营销差异的想法将破灭。如何在此形势下寻求解决之道，众多与会者均坦言，这对地产开发企业及营销机构来说，将是一个严峻的挑战和机遇，企业文化、品牌形象、营销能力、研发能力等等都将成为重要标准。

也有与会者认为，90平方米以下套型占70％的政策有着十分浓厚的计划经济行政干预的色彩，尤其是对于郊区楼盘和高端住宅来说影响深远。新鸿泰总经理钟志明认为，依山面水、清新的空气是众多郊区楼盘的重要卖点之一，选择在郊区居住的多为有车以及在城区有住房的高收入者，对生活品质有着精细的追求。

此外，70％的规定将使得传统意味上的纯高档社区的建设变得几乎没有可能，开发企业和营销机构将在规划设计和营销手段上花费更大的心血，为的是使那些高档住宅的需求者尽可能的相信：您所购买的房子将是高端的品质。这样的步履艰辛到何种程度现在不得而知，这样的高端消费者在武汉也并非少数。

房价平稳中缓慢上升 观望情绪不再浓厚

德盛行总经理缪德杰提供的一份问卷调查显示，大部分受访者认为房价会继续上升，房价稳中上升已成共识。“稀缺产品的定价可以不用任何参考”，由于建设比例的限制，90平方米以上的中大户型将由于供不应求而成为稀缺产品，“限量版”的身份将使其价格更高，这在武汉的别墅市场已经成为宣传卖点之一，来自多个楼盘的销售统计数据也显示，近期以来大户型销售非常好。

目前市场需求户型主要集中在80-120平方米的两房两厅和三房两厅，对于武汉这样对大户型消费“情有独钟”的中部城市来说，市民消费习惯的改变显然需要时间。旭辉国际、观筑地产等均指出，为了迎合市场对大户型住宅的需求，开发商将在户型设计上寻求变通处理，例如在符合政策要求的前提下，将大户型设计成为两套连着的小户型，两个小户型甚至将有可能“惨不忍睹”得无法正常使用，目的只是为了合并之后的大户型能够最大可能地舒适、正常。这些“1+1”或“1+2”的户型都将进一步增加设计和建设成本，所有的成本都将计入房价。而且在大户型率先涨价的同时，小户型紧随其后将单价提高也不是没有可能的。另外，小户型本身相对高昂的建造成本以及销售成本也将使小户型单价不低。

上述问卷调查同时显示，相对于去年“国八条”出台后浓厚的市场观望情绪，此轮宏调对消费的影响明显降低，有超过70%的受访者均表示，购房计划不会因此而改变。

新政考验政府信用度 部分地产项目遭遇“严寒”

政府信用对整个社会信用具有引导作用和示范效应。作为法制政府，承担行政责任是政府的第一要义，政府行使的每一项权力背后都应连带着一份责任感。

令众多尤其是已拿地完成规划的房地产企业无比头疼的关键可能就是“90平方米以下住房须占项目总面积七成以上”的限定。“开发商之前拿地依据的是先前的规划预测成本，突如其来的政策变更将导致这类开发商无法操作。政府之前对开发企业的承诺合约将如何兑现都将成为令人头疼的关键所在，这也成为众多开发商寻求政策特殊对待的关键点。”立达晟、新聚仁机构等众多与会老总均持此种看法。然而，上有中央政府的强制性政策，前有深圳版政策在先，地方政府能够给武汉的开发企业多少回旋余地尚值得商榷，确定的是，某些地产项目在一段时间内可能会遇冷。

令开发商头疼的还有新的土地政策。众所周知，在中国的房地产行业，“土地不是涨价的原因，只是理由而已。”所谓“地荒”实际是被人为放大的土地稀缺，经过人为渲染便成了房价上涨的助推器。在房价长期看涨的驱使下，囤积土地、捂盘惜售是争取楼盘卖到更高价钱的重要手段。此次宏调再次将遏止土地囤积和打击囤房作为重要内容，明确规定土地闲置两年将被收回使用权以及空置三年以上的商品房不得作为贷款抵押物。大汉隆城、东方盛世等同时指出，“同全国很多城市一样，武汉同样有很多土地囤积在开发商手中，有些甚至被人为闲置达十年以上，对于这样的土地，武汉政府究竟怎样具体执行，各方静观其变。”德思勤总经理江浩建议，“还原市场真实的情况给客户与开发商，可以最大程度地避免盲目投资、盲目开发乃至盲目消费，统一公开科学的信息数据有利于房地产市场的成熟与规范。”

之前，政府也出台了很多措施来解决中低收入家庭住房问题，例如经济适用房制度、廉租住房制度等等，但在实际实施过程中，中低收入人群很难享受到实惠。此次，具有更强的强制性和操作性的“国六条”及执行细则将如何进一步规范中国的房地产行业，又将如何使亟待解决住房问题的百姓获得真正的实惠依然为各方瞩目。

座谈会中，有与会者指出“国六条”及相关政策的出台本身就透露出中央政府对解决房地产行业引起的社会问题过于着急，最好是先选择几个城市进行试点；也有的指出政策本身有着太多的行政干预色彩，是对市场调节的“逾越”；还有与会者预见开发商可能会在项目一期等前期开发建设时按照政策实施，同时却寄希望于后续政策的变更或是松动等等。

“居者有其屋”，虽然这一古语在千百年后的今天受到越来越多的质疑甚至指责，但是不可否认的是，它依然是众多中国人为之奋斗的梦想，房地产行业因而被冠上更为复杂的情愫。这轮针对房地产行业的宏观调控关乎的是来自中央政府、地方政府、房地产开发企业及最广大的消费者之间的利益，不同的利益载体使这场变革同历史上无数次变革那样，同样充满坎坷、充满未知。