禹晋永 中国世代投资控股集团总裁、凯爱置业董事长

    “2006第三届中国别墅节”于2006年6月30日，在北京中华世纪坛盛大召开。

    中国的别墅发展历经15年起伏，环渤海地区、长三角、珠三角乃至全国地区的别墅市场均已受到投资者的高度青睐，中国别墅市场风云再度。中国别墅开发正逐渐融入国际化生活理念，逐渐步入国际化品牌行列。

    2006年，中国别墅节组委会在前两届别墅节成功的基础上，将立足国际、学术、时尚的角度打造第三届中国别墅节。“中国别墅全球共享”的理念将贯穿活动始终，让优秀的中国别墅为世界瞩目。

    【禹晋永】做别墅也好，做其他的楼盘也好，涉及得比较多一点的就是前面各位讲到的可能更多的是在技术层面上，就是这个房子怎么做，有关节能的降耗、规划的设计，乃至于有关风水等等，我今天要讲的可能和这些都没有什么关系，我主要讲的是中国房地产国际、国内的融资渠道，这是原来大会议定的一个主题，想一讲房地产融资渠道。

    【禹晋永】纵观今天中国房地产市场，发生了这么一些大的变化，这两年我们的土地陆续地进入了招拍挂，这么大的北京，拿地所有的开发商都是通过一个渠道，就是北京的土地储备中心，通过这些方式去拿地。无数的中小开发企业就面临着一个巨大的压力，这样的压力可以说是灭顶的。那么如果才能把土地的资源获得，通过高度的挤压以后得到了另外一个方式，就是走一级开发的道路，这样是否可以绕开？但也不行了，现在一级开发也要招拍挂，这样的话，我们就看到很多很多大的开发商在今天不断攀升的地价之中不是由单独某一个开发深进行土地的摘取，而是组成了联合体。这种组成的投标联合体实际上是一种资本的组合，一句话，没有钱啥事也干不了。因为今天中国的市场已经进入了资本化的时代，已经不再是有的人提的一个金融的时代，或者金融地产，地产金融等等。为什么？金融是国家政体中的一个主体，跟房地产扯不到一个地方去，房地产就是弄一个土地，然后几一个房子，有钱你可以盖别墅，没钱可以找找银行，找银行就变成金融了？我觉得有点儿悬。金融是什么？我觉得不要说高深莫测的学者，就是一个最普通的开发商，一个买房的老百姓都知道，我家没钱就去银行贷款，开发商贷款无非是比老百姓贷得多一点，我们戴一百万、两百万，开发商贷一个亿、十几亿，难道就成为国家的金融主体了？肯定不是，只是一个非常简简单单的案子，除此之外，谈不到那么高的程度。

    【禹晋永】但是有一点我们必须明确，在今天的中国，无论是他走招拍挂还好，还是通过土地的一级开发获取土地的资源，都需要大量的资金。那么获得土地一级开发也好，拿招拍挂也好，要取得这么大的资金量，少说几个亿，多者十几亿，更多的我觉得去年的华润置地以25亿的价格拿下了最大的土地地，我当时代表国美去拿下丰台的地是8.5亿。这说明了一点，无论才采用哪一点方法都要有强大的资金流的支撑，必须要完成，如果你完成这种资金和现金的积累，那么一切都是空谈。

    【禹晋永】因此，回顾今天的中国地产现象，我们觉得基本是三种现象，一是招拍挂，其次是通过土地的一级开发企图绕开挂牌挂的市场进入二级开发市场，第三是831之前已经签下和约，已经拿到土地，但是今天资金链断掉，没有潜力开发，或者说实现有股东承诺，而到今天拿不出钱，因为我们现在遇到很多这样的项目。831之前就已经把土地协议拿下了，当时有很多的承诺，甚至有银行的承诺，但是今天开发的时候，由于有很多的变数，空隙很大，资金没有到位，也迫使这个项目搁浅。即使有这样的方式，仍然是用一个最简单的逻辑道理，就是资本的方式将这家公司的股权收购过来。

    【禹晋永】到今天我已经基本上找不到这种项目了，就是说你这个项目不行了，你把项目卖给我，这种方式基本上已经没有了，而大家所采用的方式是我把项目卖给你可以，那是实际的，但是在办理手续的时候之把股东变更了，是资本的方式。如果这两种比较的话，只是这种股权的变更，全世界也是这样，是一个对接，如果你将这个项目本身转让，第一要根据交易价格缴纳税收，这是一个很庞大的问题。第二，整个房地产的报建的流程要重新来过，所以开发商支付时间的成本上也办不起，所以这是资本进入地产这祭天的一个雏形，这样的雏形已经无所不在，已经非常普遍，不需要任何人教我们，我们发生在我们的身边。这就是一种利用资本的现象，非常快地减肥，以资本融通的方式进入这个地产。而我们看到原来的综合开发公司其实有的已经不叫房地产开发公司了，已经变成了投资公司，比如像当代投资集团等等，还有很多这样的投资集团，事实上都是在房地产发展的过程当中自觉或不自觉地发生了演变。当然不只是我前面提到的两家公司，包括我们在内还有很多这样的公司，事实上已经形成了一个投资集团。

    【禹晋永】我们使用投资概念的时候，我们突然发觉这个房地产只是我们这个集团要投的一个项目，我们要做这个项目的时候，会事先把股权的配置设定好，于是我们在卖房地产项目的时候，可能把项目公司的股权转让出去，你把钱都给我，这非常简单，只要有足够的现金流支付，我就可以把项目公司的股权转让给你，这个本身的物理发展是没有变化的，但是股东在不断地发生变化，这就是今天的房地产的现象。

    【禹晋永】那么这样的现象就导致了另外一个现象的产生，就是整个地产商业里面，很多的开发公司的股权是在不断地发生着变化，于是有人在做合同的时候就可能规定一个项目的股权转让都涉及到要分好几次进行，事实上到了今天这个时代，完完全全进入了资本化的时代。既然是这样，我就纳闷了，为什么有人还在提实实在在的这个问题？我觉得房地产市场有一种现象不能否认，明明是臭水沟，非说是碧波荡漾，我也身受其害。当时《北京日报》说北京市要投资10亿改造温御河，因为它是北京的母亲河，可是到了今天，那里还是一个臭水沟，到今天为止也没看到它改造，我来的时候还是国企的领导人，我在北京已经住了十多年了，我都能拿出10亿了，还没看到当时报纸上说要拿出10亿元，我觉得这是房地产以前的现状，不踏实，你自己开发商要实事求是地面对老百姓，我们是开发商，我们是投资商，但我们也是老百姓的一员，我深刻地了解，当一个老老百姓全家人，甚至这个家族去掏钱买房子的时候，基本上是全家总动员，看完这个楼盘看那个楼盘，比较完这个再比较那个，因为住宅的消费不像普通消费，买一套房子可以说动用了他们一家人的心血，让整个家族都转起来，然后在想办法卖这套房子。如果这里面充满着欺骗，充满着一些瑕疵在里面，我觉得这个事就涉及到一个做人的标准在里面。

    【禹晋永】为什么那么多开发商说那明明是臭水沟，而非要说碧波荡漾，我们大家要理解，原因就是没有钱，于是就采用了各种各样的手段，打虚假广告也好，无非就是想把老百姓口袋里的钱弄出来，弄到自己的口袋里，理性一点的投到房产里面，不理性的就是把钱卷起来就走了。我们老百姓辛辛苦苦赚的钱，我觉得我自己来自于老百姓，从来都是以老百姓为基点，事实上说白了，还是没有钱，没有钱说白了也就是没有资本，也就是说，从一个项目到资金的筹集，到拿项目本身，在开发销售的过程当中，这是一个资金链动用的问题。房地产是资金密集型的行当，我说它不是一个产业，顶作多是一个行当，因为它不能构成一个产业的特征，全球土地的资源是有限的，第二，它不可以持续地发展，建一间房子，政府就有一天事，因为开发商把房子卖完，走了，留下的是不断的物业纠纷，政府还要设立派出所，要给警察发工资，设立一个人民政府的办事处去调整民事纠纷，这也是财政支付，而税收在销售完以后就一次性卷走，这是理性的开发商，还有逃税的开发商，所以政府没有得到什么好处。当然我不是说开发商不好，我本身也是开发商，今天是别墅节，我就讲一讲大家比较实打实的开发商的东西。

    【禹晋永】更重要的是，我还是一个学者，资本就是怎么样弄钱盖房子，别去打老百姓的主意，所以我也主张能够取消商品房预售，因为银行的风险太大，三年前我就讲过，现在我也没贷款，我在国美的时候也没去贷过款，相反是银行跟着我们走。之所以我能够说这样的硬话，不是说以前贷的款多了，然后做了房子就转赚钱了，然后就可以在那里说硬话了。不是，贷款怎么样去贷，这是每一个企业自己的事情，但是现在不断有这样的压力，不断有开发商设计的圈套，有意识或者无意识的，今天中国的房地产市场不是一个成熟的市场，要有一个摸索的阶段，在这样的摸索的阶段可能存在一些潜在的危机，但最终央行觉得受不了的，觉得这个东西都这样整金融就要出问题，于是就提出了是不是应该考虑把这个事情停下来？当然开发商肯定反对，因为这样做的话开发商的钱就没了，现在要求30％到35％的资金到位，但是有一部分资金到位了，而其他的资金从哪来之也是通过预售的方式，通过放号的方式，用另外一种方式获得银行的贷款，只不过债务人是用买房的民众来承担，比以前直接贷款更狡猾、更隐蔽而已。

    【禹晋永】既然是这样的话，仍然还是一个真正的开发商也是非常困难的。上一场论坛赵总也讲到，像开发商既不是做房子的人，只是一个租地的人，什么叫租地？因为你买了房子只是买使用权，没有所有权，房子不是你造的，是建筑工程造的，你啥也没有，开发商是什么？我在3年前就定义，当时定义这个概念的时候很多人持反对的意见，今天我还是这样说，开发商啥也不是，开发商就是一个集成商，你把别人的东西组合在一起。我之所以叫集成，那是抬高了，因为一部分叫集成商，还有一部分人叫集合商，集合商是另外一个层次。

    【禹晋永】两年前，搜房网邀请我参加过一次在长安俱乐部的搜房网的学院派论坛，我当时问院长，说这是读书人的论坛，我觉得挺超前的，所以我当时为了支持也讲了一点，因为那一次讲给我带来了一个巨大的商机，有一个北星房屋的老总，他给我打电话，说我们这里要弄别墅，你赶紧给我弄过来，所以每一次都给我们带来巨大的商机。所以今天我们看到很多很多的开发商在运行各种项目的时候，脸上都有诱人的光彩，而肚子里却非常非常地痛苦，因为没有钱。如果没有钱，技术上的问题，操作上的层面都谈不到，没有钱会想尽各种各样的办法去融资，现在去银行贷款只会锦上添花，特别困难的时候银行想给你支持一点，根本没有，而你真正需要钱的时候，银行都追着你跑。

    【禹晋永】有人说银行要执行银行的规定，你要起诉银行的话，你连起诉的资格也没有，说他是政府，银行不具备这个资格，所以把人弄得很狼狈，我只是代表料百姓的一部分呼声，讲的是实事求是的问题。我面临着这么强大的怪物，你说你是政府，我可以依法要求你履行你的职责，但是，好象中国没有这样的人能够把它怎么样。你说它是企业，它执行的是中行的政策。

    【禹晋永】根据中国的现状，其实就是在房地产开发里面面临一个强大的、而且普通普遍性的资金短缺。这样的资金短缺我们年年都要求宏观调控，今年上升到了极点，不知道大家有没有看到这样的信息，好象是上个月的月初，国务院有一个办公会，专门讲到房地产的贷款问题，这个信息应该是准确的。你想想，哪一个企业盖房子，这么多企业国家都没管过，但是怎么会上到办公会？当然办公会是对的，要上到宏观调控。另一方面，房地产本身并不是一个全市场的，它就是政治经济，政治在前，经济在后。说得微观一点，我们要办一个什么项目，都要和政府各个部门打交道，我们要开工厂，我们很难跟政府打交道，我们面临着合同的对手，我们谈判的对象都是各个企业，我们开一个商场要进货。而纬度房地产不一样，房地产的客户很少有商家和商家谈的，除非比较少，除非都是集团购买。所以要面对政府，各大土地局、规划局、建委，还有房管局等等的部门，我94年开发的时候做项目还要到派出所盖章，现在已经没有了，那时候派出所不盖这个章是盖不了房子的，要盖很多的章，但是现在已经精简了。

    【禹晋永】我最近总结了一个数据，现在这么多领导干部，党的干部、政府的干部落马，我们看到很多都是被开发商脱下水的，可以说这种占用率起码在95％以上，这是比较保守一点的。为什么都是开发商把政府的领导脱下水，为什么不是商店的经理，为什么不是工厂的厂长？我看到现在的报道基本上都是属于这样的情况，我说的这个没有依据，我觉得只是一个非常大的比例，95％这个比例都是我的保守估计，非常低。主要是开发商想通过一种攻关手段尽量地想办法打开通道，无论是找某个领导土地的价格优惠一点，付款方式少一点，单价方面每亩少一点，这样几个方面的一点一点就形成了今天的这种状况。

    【禹晋永】我因为跟美凌在合作，和黄光裕分手之后，我美凌合作，基本上对中国的地产业的发展历史做了一些研究，发现中国真正有实力的开发商不是很多，不管今天有多少骄人的业绩，真的不是很多，所以前一个季度，有人提出说开发商捂盘，也就是说有盘不卖。我我有质疑，因为大家都知道，房地产项目是一个资金密集型，这个楼都盖好了，假如你把你的整个投入都全部投到土地项目里面，那要多少亿？像天上的星星那么多钱，然后你把它捂住，那么银行的利息怎么算？第二，施工款怎么给？你不给是要升息的。那么，这种成本的增加可能远远超过了房价涨价的趋势，所以这本身不符合现实。所以开发商一听说银行要申请把商品房的预售给取消，开发商就坐不住了，这对开发商确实是一个很大的限制，对未来资金的来源方面，受到很大的控制，更多的呼声是在这方面，所以我觉得有一些政策不是很现实。

    【禹晋永】因此，仍然还是一点，房地产开发资金的严重短缺，这种严重短缺可以说到了一个非常严重的程度，而并不是我们有一些媒体，或者是有一些部门认为今天这个市面上垄断的钱很多，用不完。我最近看北京的摩根大厦，现在被首创置业收购，其实是首创和广西的阳光置业共同组成的结合体拿下的，所以还是有两及以上涉及到这个收购，所以这是联合投标体的问题。

    【禹晋永】我们这个时代已经进入了资本的时代，而我们作为房地产投资也好，房地产开发也好，很多人都没有清醒地认识到这个时代的到来。而相反国外大批的资金进不来，首先是政策的障碍。很多人讲要把中国建成现代化的、世界化的工厂，有的专家说这个口号不对，因为我们要建成一个营销的市场，而不是工厂化的市场，工厂建在这里说明劳动力很廉价很便宜，为什么摩托罗拉为什么不建在美国，一定要在我们中国建呢？当然我们在原始的起步期，我们需要这些东西，但是我们慢慢的发现我们很多的廉价的劳动力价格别别人拿走了，而换取了超额的利润。有的朋友告诉我这样的手机成本只有几百块钱，可是它一出来就是七八千，甚至一万，而且有的东西就是在中国生产的，这种高附加值的东西确实是被老外卷走了，合理、合法的都拿走了，我们没有办法，因为你没意识到的就不愤怒，而意识到的就感到愤怒。但是我们有什么办法？我们还是要利用外国人的钱为中国人做事情，我在美国也研究这个东西，所以就提出了资本地产的理论。

    【禹晋永】除了刚才讲到国外的从政策上面有一定的制约之外，国外的人到房地产市场里面也有实际操作方面的一个巨大的障碍，应该说这种障碍远远高于政策性的障碍。说到这里，在座各位很多是做地产的，别墅节也是地产的一种形式，搜房网在跟各种地产明亮打交易的时候，会发现有多少洋人？基本上很少，有的也是打工的，真正的洋老板我是没有见到过，在中国房地产市场当董事长的基本没有，也许是我孤陋寡闻，但相比之下比例也确实很少。

    【禹晋永】这说明了什么问题？这方面我也做了调查，包括美国人他们也认为到中国办事情比较难，明明有一个批文批了，但是后面执行起来不是那么一回事，办起来就比较复杂，中国人去了三下五地就搞定了，所以这些东西不是能够用纯经济学的观点可以去解释的，所以中国也一个人际关系，这个办法是没有的。即便有洋人在我们这里干这个事，我相信看到也是寥寥无几的，比较少。

    【禹晋永】既然是这种情况，说明他们肯定不大愿意进来。我们要做的就是将国外的这种资金，现在国外的资金非常地活跃，非常地强大，但是这种资金原来主要还是出现在证券市场、股票市场，最后一直进入到我们的IT业里面，比如像现在北京的IDG，我记得好象也是搜房网的股东，但是他们的方式跟我们不一样，他们做VC，他们做风险投资，深入到各个网站里面去，对你的未来前景发展非常看好的时候，就把这个钱投给你，但是他们只是参股，他们不控股，相当于一个创业的基金一样让你获得这笔投资，然后引导你逐渐地到资本市场里面去融资，你玩得出来玩不出来是你的事，但是你把这个钱投进去。他投进去的时候，一旦你这个网络没喷进去了，作为风险投资商来讲要承担这样的风险。但是作为地产，很多人都知道地产的利润非常高，有时候甚至是暴利，他们想进入，但是不知道怎么样进入，不知道怎么样玩，于是就涉及到一些政策障碍，甚至这些基金对操盘团队的CEO就是领头人，或者操盘的团队成员进行狗头的时候，表述上面有严重的障碍，这种障碍不是指语言，是指思维的障碍。因为投资认不是像银行，给你拿钱的时候要拿一个房产证，打6折做个抵押，而投资商不一样，他把前钱给你是一种信任，你这个信任你必须要拿一个令他信任的东西。第二，你运作这笔资金的人是一帮什么样的人，这个非常重要，如果你运作的资金的这个人说了半天都不懂，不明白这个理念，那么他就很难把这笔钱给你。

    【禹晋永】我们很多企业口口声声说要去银行贷款，说要获得风险投资商的投资，甚至战略投资商的投资，一开始就讲我有多么大的实力，有摩天大厦等等，然后找投资商投资，但是最后这些成功率基本上是零，因为你谈到的东西是银行感兴趣的，你有没有楼，而风险投资商对这个东西不感兴趣，我们看到一个现象，我们每年北京大学、清华大学很多研究生毕业的时候他们什么都没有，他们三五个人猫在那个地搞一本计划四书出来，把自己的想法，我们认为极其荒唐幼稚的想法，但是就是这种荒唐、幼稚的想法获得了投资商的投资，因为要看你未来能不能获得他们想要的东西，如果要的话，你的计划可能有很多漏洞，但是他们可以想办法替你去弥补，但是一定要有一个思路，其实风险投资商更多的是赚这些钱，他们宁可把钱花一个人的身上，而不是说你有多少多少的资产。

    【禹晋永】为什么说中国的企业一些上市公司里面获得上市的机会比较少？在地产业里面基本没有，像纽约证券市场这种庞大企业聚居的地方，什么煤矿、铁路、通信，中国的企业里面有中国的网通在去年年底上市了，发起的股本是10美金，800多亿人民币，在香港的联交所和在美国的纽约证券市场上市获得了巨大的融资。而其他的其他，美国有两个市场，一个是中小板块的市场，另外你要讲实力的话，你基本上要成为世界五百强才可以到达纽约证券市场做这件事情，所以你门都没有。所以我们有什么样的企业能够跟中国网通去媲美，我想北京的民营企业，乃至全国的民营企业都没办法去竞争。

    【禹晋永】我们也办理了各种各样的论坛，我印象最深的一次是跟前天虹的书记有过一次交流，因为我们是好朋友，他跟我讲，民营企业去参加论坛等你们可以去讲一讲，因为你们自己的，这需问题，但是国有企业去讲，我们本身是看牛的，资产再多也是国资委的，所以我们去谈不大合适。所以像他们这种国有企业的资产有多少？比如像天虹、首创等都是好几百亿，有上千亿的企业，国有的规模是非常大的。像规模这么大的企业，也仍然存在着资金的短缺，于是更多想在融资时要讲究很多技巧。

    【禹晋永】我们这个企业是刚刚组建了50天的气节，叫中国世代投资控股集团，这个集团是高起点，所谓高起点就是在巨人肩膀上起步的这么一个公司，所谓在巨人肩膀上起步，无非是两点，第一是在中国首富黄光裕的肩膀上起步，掌握着各个要害部门，回顾2005年历史的时候，国美置业的团队在中国房地产历史上还是有一定的影响。

    【禹晋永】所谓做资本，我记得我在前三年、前四年的时候，那时候的资产只有1.7亿，这个是公开的数字，四年以后已经达到200亿，国美电器很好，能够作为老百姓心目中的品牌，卖电器应该是最便宜的，确实是比较便宜的，便宜的话显然利润很薄。营造了这样的品牌，进入中国的市场，作为我们对地产的开发也具有相当的影响力，也并没有把房子卖到我们所设想的地步，而是以均价的方式进出了老百姓的市场。

    【禹晋永】我记得去年开盘的时候已经在北京引起了轰动，我做事的习惯是要去进行竞标，对竞标的对象进行全方位的调查，我要知己知彼，百战百胜，要知道什么人得我竞争，有什么样的背景，有什么样的资金实力，可能会产生什么情况，甚至他的学历怎么样，有什么样的教育背景，我都做得比较细，跟其他人的做事方法不一样。所以凡是中国的招拍挂市场，我们要调查地非常细，才去做这个事情。我们当时调查了以后，才发现有一个明天第一城。

    【禹晋永】到今天为止，我们这个团队具有相当的影响力，现在在短短地50天之内，我们已经聚集了包括一级开发之内筹集到了20多亿。这个地的开发我们想在今年把手续办完，在明年的时候，我们要做几个大盘，因为我们每一个盘，像昌平有2900多亩地，我们要做一个很好的楼盘，向老百姓供应，我们的战略目标也是做一个均价房或者低价房，因为我们现在需要我们自己的品牌。中国世代投资控股集团的出现，是站在巨人肩膀上的起步，所以说，中国世代在很短的时间内组建，而且用了极短的速度，拿到了我们今天开发商很多都不能想像的土地，因为他们也有很多在谈，我们迅速地在短时间内出手，就能把这个地拿过来，这就说明我们这个团队本身是训练有素的。

    【禹晋永】我们还有一个同事叫凯爱中国，它并不直接做房地产开发，也就是说不直接涉及到二级开发，而是通过对网络高科技，跟房地产公司实行全面控股，利用这样的品牌，凯爱把自己所掌控的土地资源很短的时间内嫁接到中国世代来，所以中国世代有在巨人肩膀上起步的台阶，我们仍然坚持一个拥有自主知识产权打造的中国式的品牌。凯爱他本身是在国际资本市场上面，在中国今天的资本市场里面也有很多人知道，但是一说到卖房子老百姓就不知道了，不像国美那样是卖电器起家，再做明天第一城这种品牌的影响力是坚不可摧的。我们做的项目也要用中低价位向老百姓提供住房，我们争取在很短的时间内四盘同开，或者五盘同开，我们现在的土地资源成本抓在手上，已经有了稳扎稳打的条件，这个同开的价位也应该是老百姓所认可的均价房。利用这种确定我们在短时间之内打造我们的影响力，用这样的影响力来支撑我们。所以说中国世代既是在中国市场里面获得更的投资，同时又拿着国外的资金来做房子，像老百姓提供。

    【禹晋永】有人讲拿土地的成本高，你们做的房子的价格低，你们的盈利在哪里？我其实可以告诉大家，拿地的价格较一点，但是我们资金的成本很低，因为资金进来没有利息，他是投资，我要搞砸了，大家都要按照股权的比例来承担，所以我们占有20％的股权，各个资金都不超过10％，所以说大家实际上对我们这个团队都有高度的信任感，能够把钱给我们。所以我们注册中国世代的时候发起的股本是10亿港币。事实上在整个项目的运作过程中基本打通了资金融通的渠道，不存在跟银行打交道。但是钱进来我们要给银行存款，但这么大的资金量，昨天我接受一个记者的采访，你如何保证这么高的土地的价格能够保证老百姓一个非常低的价位？我说首先资金成本很低，你到银行贷款有很多的成本和程序，还有时间成本和财务成本都很大，真正地运作起来以后，这种成本也是很难去控制的。但是对于我们来讲，在这方面基本上是没有的，我也不存在去给他们支付，我们没有钱就召开董事会，按照个人对项目投资的比例来出钱。国家对资金有相纸，因为我们的公司是在境外注册的，对境外公司有限制，我们境外的公司就可以到中国来做事情，这就是中国世代，所以我们打造了目前以13家资金为联盟的股东联盟来做这个事情。

    【禹晋永】由于资金的成本很低，而且资金足以保障的前提下，我们为老百姓提供这样的房屋就有了保障。同时，我们以高速流转的方式，并不需要等到房子盖完，并不等到应该卖的房价一份不少地收回来，我们不能这这样做，我们可能在略有盈利的情况之下就卖出去。其实用这种低价格、高流转的方式，如果说一个开发商对一个房屋要通过三年、五年才可以回收，表面上看是赚尽了，但是对于我们来讲，资金又增加了流转速度，可能我们赚的钱会更多。所以每一个开发商算帐的方式不一样，因此，用这样的方式来打造我们自己的这种品牌，建立老百姓心中的品牌。我前面也讲过，国美的品牌因为能够深入到百姓的心目中，是因为他有电器，然后又继续以均价放的价格打入老百姓的心中，中国世代在资金方面已经融通了渠道，但是我们没有老百姓心目中的品牌，这是我们的缺陷。我们能够清楚地认识大我们应该怎么样去做，我们也同样应该深入到老百姓心目中，希望明年我们中国世代不仅仅是在中国的资本市场和国际的资本市场，而且在老百姓的心目中觉得这是第一的，是很棒的一个公司，我需要廉价的房，需要在购买的过程中能够在他们那个地方买到我们所需要的房子。

    【禹晋永】昨天有记者问到我，不管怎么样，土地成本也挺高，老百姓买房的首付款的能力逐步提升，那么怎么解决老百姓买房子的问题？我觉得这个问题问得非常好，我们要解决老百姓购买房子的问题，也有一个非常重要的思路，我的钱进来是美金，我存在银行里面是一个商业行为，我就可以选择某一个银行，我把这么大的一笔钱搁在银行，可以保证对你的存款量。说到存款量我就说到去年有一个银行的行长找我们，要我们想办法存一点钱，不然就达不到任务，我们这个银行就做不了。我做国有企业的时候，我创业的时候你怎么不这样跟我讲呢？国有企业我想贷款的时候怎么不给我这个钱？是因为你的日子难过了，所以要我把钱存在你那里，今年我们不能做这样的傻事，美金不能在国内流动，要变成人民币，到期你不归还人民币，然后银行用买入价将你的美金收购，这是大家很清楚的一种金融整政策。既然有这么好的利差把美金现，我把钱存在这里等于送你一大笔钱，我为什么要送？你就必须我给的品牌做出贡献，我给您钱可以，但银行要和我们形成战略合作伙伴。518开新闻发布会有银行的行长跟我讲，说只要你们买他的房子，我都可以给你提供流动性的贷款，提供按揭贷款。今年我也一样，我召开新闻发布会要跟银行事先把战略协议签订，我把这个钱存在你那里，让你得到巨额的回报的同时，必须要承诺凡是买我房子的人，你都应该把首付款不足的一部分付给他，让这个老百姓能够买我的房子。这样的话，老百姓首席，我赚钱，才能够把外被的差额的巨大的回报给银行。当然不是在按揭行，按揭行就违规了，是在商业银行，但是老百姓有的压力会很大，可不可以另外一个给你担保，你给老百姓贷30％的首付款的10％，这样就一下子解决问题了。所以很多开发商没有这个实力，他做不到，他没有办法给老百姓实惠，当然，商人以盈利为目的，如果商人不赚钱是不道德的，最终的受益者还是因为我们赚了钱。

    【禹晋永】我们打造的是以自主知识产权和品牌为主的中国世代。先进的东西我们要吸取，不好的东西我们要摒弃，打造我们自己的队伍，有我们自己的目标，有了这样的目标，才能够让我们在中国的地产市场站住脚，让我们在竞争中得到实惠，在竞争中发挥我们的团队，在竞争中使我们的团队茁壮成长。有的记者，甚至有的网站和媒体说禹晋永是一个神人，我需要说明一点，我非常地渺小，我值得非常骄傲的是我们有一支值得信赖的团队，做事情都是他们做，我只是在前台来讲，他们做事情非常地精细，不过他们在节假日一直在加班加点地去谈判，所以说这团队非常地出色，也遭受了一些不能本不该遭受的挫折和困难。大家可以到网上去看，有很多很多的浏览，甚至受到了很多的曲折。我认为利益才是永远的，因为利益合作，也因为利益分开。

    【禹晋永】同时，我们仍然沿用了在国美提出的理念，我们今天的房地产市场不是采用了锁定目标市场，调查客户心理。我们讲今天的房地产无论从去年我们领导国美的团队也好，到今天的中国世代，我们倡导的是营销理念，就是制造需求，制造市场，所以我们不会针对某一方面费非常大的劲，会把老百姓的需求制造出来，然后给他制造一个市场，让他对号入座，让他来找我们，这是中国世代在迅速地短短的50天之内在中国形成了非常大的影响力，这样大的影响力我们没有打一前的广告，我们不会打广告，我们只会把产品做出来，让老百姓真真正正掏出他们的钱，真真正正得到实惠。开发商把资金解决的时候，这个开发商就会真心诚意地去为老百姓服务，所以我们觉得有钱还是做一下诚民，能够实实在在地为上帝服务一把。我记得大年连有开发商讲要不要成立一个基金，结果这个基金到现在还没搞起来。但是另一个开发商讲，大西北需要钱，大家捐点钱去搞一个森林，但是这个地区水土流失，才讲了三天，大家都拿钱出来，争着去投资。我们前段时间也在搞各种捐助，一说拿钱，就拿钱，一说拿钱做一些事情，去帮助那些需要帮助的人，大家都乐意拿钱出来，这也是我们希望为社会负一点点小责任。

    【禹晋永】谢谢大家。