现场直播:2006第三届中国别墅节中国别墅产品论坛

    “2006第三届中国别墅节”于2006年6月30日，在北京中华世纪坛盛大召开。

    中国的别墅发展历经15年起伏，环渤海地区、长三角、珠三角乃至全国地区的别墅市场均已受到投资者的高度青睐，中国别墅市场风云再度。中国别墅开发正逐渐融入国际化生活理念，逐渐步入国际化品牌行列。

    2006年，中国别墅节组委会在前两届别墅节成功的基础上，将立足国际、学术、时尚的角度打造第三届中国别墅节。“中国别墅全球共享”的理念将贯穿活动始终，让优秀的中国别墅为世界瞩目。

    会上，举行了中国别墅产品论坛，搜房网、大中华别墅网对论坛进行了全程直播。

    ▲论坛主题：

    国际大师对话中国别墅设计：国际化、品质化、民族性、多样性

    ▲论坛主持：

    刘 坚 搜房全球机构副总裁

    ▲对话嘉宾：

    秦佑国 原清华大学建筑学院院长

    饶及人 美国龙安集团总裁、前纽约市规划局长、国务院外专局专家

    柯 翔 武汉新阳光董事长

    赵晨明 春光集团总经理

    ▲以下是论坛实况：

刘坚 搜房全球机构副总裁

【刘坚】今天下午，我们将有四场非常精彩的论坛和嘉宾的演讲和大家进行演讲。今天下午澳门会分贝就中国别墅的产品论坛，中国别墅的金融论坛，中国别墅的南北对话和中国别墅的家居论坛来透视我们的活动，我们也将在搜房和大中华别墅闻进行全球的同步直播。

【刘坚】今天下午的第一场论坛是中国别墅产品论坛，由我来为大家主持。首先我要为大家请上我们今天论坛的嘉宾，他们是原清华大学学院院长秦佑国教授，美国龙安集团总裁、前纽约市规划局长、国务院外专局专家饶及人先生，武汉新阳光董事长【柯翔先生，还有春光集团总经理赵晨明先生。

【刘坚】我右手边第一位的是秦佑国教授，是原清华大学学院院长，也是清华大学建筑学院学术委员会的主任、博士生导师，是我国著名的建筑专家。第二位饶及人先生是美国龙安集团总裁、前纽约市规划局长、国务院外专局专家，美中城市规划基金会的会长，饶先生在美国12月7日还有饶先生日。武汉新阳光董事长的柯翔先生拥有新型的专利有8项，旁边是春光集团总经理赵晨明先生，旗下操作过多个别墅项目。

    【刘坚】非常感谢以上的嘉宾参加我们今天的别墅论坛的对话。今天的主题是国际大师对话中国别墅设计，国际化、品质化、民族性和多样性。我曾经有幸拜读过秦教授的文章，我想，对中国别墅产品的设计当中如何保持民族性和多样性，又如何融入国际化，提高品质化，我相信秦教授有着非常多的了解，有请秦教授阐述他的观点。

秦佑国 原清华大学学院院长

    【秦佑国】非常高兴能够参加今天的别墅节的座谈会。我们知道别墅现在是遭到了很多人的批评，政府也有政策来禁止，或者有人说是封杀，用了很多的词语。为什么对别墅有这样的非议呢？第一，它占有的土地太多，第二，使得富人的生活显得相当地奢华，我想主要是这两条。那么，别墅是占用土地，这是肯定的，不需要讳言的事情。但有一条，它占用的是什么样的土地？地有好地、坏地之分，有良田荒地坡地之分，也就是说，我们可以用土地的生态价值来衡量这块土地。

    【秦佑国】那么我们所说的不要占用土地，或者说少量占用土地，其实就是因为那块土地具有生态价值，例如它有绿化，它有生物多样性，它可以种庄稼，可以变成林地，可以变成牧场等等，这是它的生态价值的问题。

    【秦佑国】那么这就有一个问题，我们做个建设项目占用了土地，是不是一定就降低了这块土地的生态价值呢？也就是说，一个建设项目对土地资源的占用是不是仅仅只是看它占了多大一块地？我觉得还是要从生态价值的角度上来考虑。

    【秦佑国】如果我们的建设项目在这块荒废的、废弃的，甚至于生态价值很低的土地上进行建设，通过我的建设，尽管我的建设项目占了一点土地，但我却把这块土地总的生态价值提高了，那我想他对土地资源不是负面的消耗，反而是一种正面的贡献。

    【秦佑国】而我们现在主要的问题就是我们的郊区，别墅也好、独立住宅也好，都是去占那些好地。哪儿风景好，哪儿风水好，哪儿环境好我就去，然后广告就会写最优美的地方等等。那么这样去占用资源的话，我觉得是可以批评的，甚至也可以对它予以禁止，或者说减少建设。

    【秦佑国】但是如果我这个住宅，我这个别墅找的是那些荒地、废地，例如北京的山坡前沿有一些乱石滩，或者是有的城市沿海有一些滩涂或者是盐碱地，那个土地本来就不长什么东西。如果靠当地的农民去改造这块土地的话，第一，没有经济的可能性投入，第二，他旁边的土地够他生活，他不会去做那个改造，那么如果我们通过建设项目，例如我们做一个住宅，做独栋住宅，做别墅，我们把这块地用了，我们对它进行改造，例如这个乱石滩我雇一些农民工把里面的石头捡了，甚至可以运一点土来，房子也盖了，在这种地我盖了一百多平方米的别墅，剩下的土地我当然要做绿化，我绿化了，树也长起来了，这不就是把土地的生态价值提高了吗？那么这种事情你不能说它占用了土地。实际上是通过对它的开发，提高了生态价值。

    【秦佑国】例如有一些低产农田，产量低，一百亩土地，我进去盖房子占了20亩，但是我让这80亩的土地增产了，因为我有了投入，最后，我的粮食总产量比这原来一百亩地扔在那里长出来的庄稼更多，那么我们为什么不可以？为什么不可以通过一个建设项目的开发来提高我们土地的生态价值呢？我想应该做这样的一个思考。

    【秦佑国】其实很多城市，包括北京，郊区的荒地、坡地，或者现在完全依靠当地的农民来改造的土地，而实际上改不了的土地的量其实是不少的。所以，我觉得对别墅也好，对独立式住宅也好，对于它是否消耗土地资源，或者占用土地资源，不能仅仅只看它占了多少的土地，还要看它占了什么土地，通过开发以后，对土地的生态价值是破坏了、浪费了还是贡献了，提高了，这是第一个。

    【秦佑国】第二个是生活方式的问题。盖别墅、住别墅是不是一定要过那种非常奢华的生活？只因为一个独立式的住宅，农民们也是这么住的，它不就是一个院落在那里吗？很多人不是很羡慕人家有一个院落，所以如果你把生活方式定在是一个回归自然的，是一个和周围的自然和谐共处的这样一个田园生活的话，而不是说要过一个有土地的、一种奢华的生活的话，我想这可能是很多人想要别墅的合理的要求，如果过分奢华，显然是脱离了。如果你是一种回归田园、回归自然、是一种朴实平淡，但又带有一点田园风光的这样一种生活，所以你在别墅里可以过一个平实的生活，我只要和周围的环境能够和谐相处，所以盖别墅不一定要很豪华，我们现在有一个问题就是过分地豪华，甚至是一种财富的显耀，而我们的广告商也是这样，什么皇家、霸气，都是这样的词，这就明摆着要高奢华的消费，个人高消耗更多的资源，这是不好的。

    【秦佑国】第三，这种生活方式也要和中国人的生活方式能够相符合，在房地产刚刚开发的时候就盖过不少别墅，当时基本上是西方独立式小住宅的模式，一个一个的小住宅。但是，房地产商又希望提高容积率，一块土地上多盖几个别墅，多卖一点钱，结果那种别墅的间距很小，又是西方的模式，西方的模式就是把建筑盖成一个实体，然后周边是它的窗子，然后外边是一个庭院，前后有一个院子。那么当每家每家住宅之间的间距小的时候，或者庭院也不是很大的时候，你的私密性就没有了，你家里的活动邻居家都看得清清楚楚，人家走在路上就可以看到，所以你只能挂着窗帘过日子，中国人不是那么想把自己的私生活暴露在别人面前的。

    【秦佑国】那么中国的传统模式是怎样的？比如像北京，中国的传统模式是外向的封闭性，可以保证私密性的要求，有高高的围墙围起来，而内部有院落，是内部的庭院空间，跟居住空间或者室内空间是连通的，是交融的，是渗透的。那么这种生活方式就是中国人的传统的生活方式，内向空间要有开畅性、流动性，而外向空间要有私密性。所以后来有人发展了中式别墅，我看很多中式别墅是走了这条路。至于中式别墅是不是一定要盖成有一个中式的屋顶，灰砖、灰瓦，木结构的样子，或者画一些彩画？我觉得不一定是必要的。中国居住的精髓在于我刚才说的外向的相对封闭，以保证私密性的要求，而内向是庭院空间、室内空间的交融、联通和渗透，只要你抓住这个，你哪怕是盖钢的、玻璃的、灰砖的、木头的、石头的，哪怕是盖的平的屋顶的，根本没有中国的一些屋顶、图案都没有关系，你的设计手法可以非常现代，但只要把握了这一条，你就是中式的的一种别墅，你就是把握了中国传统文化，或者传统居住文化的精髓。

    【刘坚】谢谢秦教授，给我们做了非常精彩的阐述。接下来有请饶及人先生给我们讲一讲，因为饶及人先生学贯中西，在美国呆了非常长的时间，对外国的别墅也有一定的了解。

饶及人 美国龙安集团总裁、前纽约市规划局长、国务院外专局专家

【饶及人】我先从产品来讲。什么是产品？产品是一种为特定的客户群所制造出来的东西，这就叫产品。如果今天没有这种客户群的话，也就不会有这种产品，这是第一个条件。

【饶及人】第二，这个客户群为什么要买你的产品？要看他的需求，这个需求又由他的文化、他的心态、他的观念来决定的。在外国别墅是一种生活的形式，我希望我在这样的房子里面长大，而且一般来讲都是带着小孩子在住，没有说年长的人带着大学的儿子在里面住。其实中国很久以前就有别墅了，农庄就是别墅。以前我来中国之前，他们说中国领导有一句笑话，80岁的领导在决定60岁人的退休问题，现在是什么样？没有中国别墅的官员在制定中国别墅的政策，而且住外面的别墅不行，但是住内部的四合院行，我们西洋内的别墅是外院式的，中国的别墅是内园式的，四合院可以盖，而别墅不可以盖，所以我觉得很奇怪。

【饶及人】中国现在不鼓励老百姓求富，追求财富，而是带动老百姓仇富，仇恨财富，我觉得这在政策上非常偏激，我还特别地写了一个条子，要鼓励大家求富，不要带动大家仇富。别墅作为一种产品不应该禁止它，而是应该疏导它。如果别墅不是一种产品的话，如果别墅是一种毒品的话当然要禁止，但是在开发区里面，别墅是一个毒品吗？我觉得不是，别墅这个产品没人强迫你去买别墅，是为了一种产品定位，为了客户的追求。另外，别墅是一个很重要的管理，并不是光盖或就可以卖得出去，关系到一个硬体和软体的结合。很多开发商也没定义好，在中国老外愿意买的房子就是会升值的房子，我自己住别墅，10块钱一平方米的管理费我们付得非常安心，一个月付5千块钱的管理费，其实别墅不是盖起来的，别墅的土地费用是很少的，但是别墅的维修费用、管理费用、保安、庭院管理的费用是很贵的，所以别墅盖起来以后两三块钱的物业管理费是没办法维护别墅的。所以现在在中国里面，我觉得别墅不应该是禁止，而是应该想办法把它疏导出来。现在有一些城市的是在脑区里面建房子，在郊区建大楼，包括北京，有车子的人都住在城中心，而没有车子的人住在郊外，是这样的情况。别墅买得起房子绝对可以供两三部车子，但他住在市区里，而买不起房子的人房子反而住到郊区。所以我觉得中国的房地产有时候冒出来的一些政策并不是完全正确的，没有一个开发商是替政府去做谋福利的工作，如果政府把房地产当成一个商品，商品就不应该管它，要由供求关系去支配它，如果它是一个福利品，你就应该管它。所以我说中国的城市规划和中国的管理总是一刀切，上海出了毛病，然后把北京的也一刀切地处理问题。所以中国的房地产你可以压制过热的房地产，但是要把城市分为级别，就是说我们有3千块的级别，有2千块GDP的级别政策，有1千块钱的GDP级别的政策，有的城市的别墅是可以鼓励的，而有的地方别墅是可以减少的，应该让他不要把产品销售出去，而不是把别墅这个产品一刀切。

    【饶及人】以上是我的建议，有请大家指正。

    【刘坚】听了两位专家前面的精彩发言，我想下面要邀请我们两位本土的资深的开发商来谈一谈他们对别墅产品设计的一些想法，首先有请武汉新阳光董事长柯翔先生。

柯翔 武汉新阳光董事长

    【柯翔】各位女士、先生们你们好！刚才两位专家都说得精彩。我可能不会谈政治方面的事情，因为我不是政治家，然后，我也不是经济学家，所以我不会谈政治。我觉得我就是一个普通的中国人，一个中国公民。从另外一个角度，我又认为作为一个普通的中国人，应该来说他的要求、他的心声应该高于政治家，或者经济学家。我要说的还是切合实际一点，今天的主办机构给了我们一个题目，谈产品，说了4个方面，国际化、品质化、民族性还有多样性，我觉得这4个方面都说透的话可能一个下午都说不透，我就结合一下我的想法说一下多样性或者品质这方面。

    【柯翔】根据我们的饶及人先生说到房地产是一个商品，作为商品的话，它就应该满足特定的人群的需求，不管是从精神上面，还是从物质上面，它肯定是要满足人民的一些需求。我为什么要谈一些品质呢？我觉得对于品质我有两个观点，毕竟我们今天是坐在这里谈房子，别墅也是房子中的一种，我觉得我们中国到现在，包括政府，最近两年应该说提倡节地、节能，我觉得这肯定是对的，但是，这一个大的节约观站在历史或者民族的高度并不是很够。为什么大节约观？建设部好象有这样的观点，认为目前社会上70％—80％的房子的使用寿命都只有20年、30年，我觉得这就是最大的浪费，特别是现在的各级政府在大力地、大批量地推，武汉市最近一下子有500万平方米的经济适用房，而且这种经济适用房或者廉租房没有什么规划，也没有一个什么样的章法就开始推，500万平方米有多大？那个面积是很吓人的。那么这样的话，这些房子假如住起来10年、20年，我相信该像我们所看到的一些房子，按照我们的一些浪费的观点，它就应该炸掉，这才是最大的浪费，我觉得做房地产一定要有大节约观，做就要做好，要么别做。因为钢筋水泥你要把它做好了，可以用几百年，但是没做好的话，它就不适合人居住。然后，哪怕这些人是普通的老百姓，他即使是一个很贫穷的人，他也应该享受他基本的人权。一般的开发商叫做诗意的居住，即使他们不能诗意地居住，也应该舒服地居住，所以我在品质上的一个观点就是要有一个大节约观，做就要把房子做好。

    【柯翔】第二，作为一个开发商，我觉得应该是要善待消费者，善待房子。因为我们商界有一句比较流行的话：客户就是上帝。但你定怎样体现客户就是上帝？我觉得把房子做好就是对得起客户，你把房子做好就对得起客户了，从这个角度上，就是说小节约观的话，武汉有好几个电台的报纸采访我的时候我都说了这么一个基本观点，我说现在做房子要尽可能用最先进的技术和尽可能用最好的材料来做房子。为什么？因为房子作为一个商品，它和我们社会上的任何一个商品有两个地方是不一样的，第一，它的使用寿命是最长的，现在按照国家的规范是50年到70年，假如你做好的话可以用上百年，而其他的商品是不可能这样的，像汽车也就是十几年，而衣服、鞋子什么的商品都只是几年的时间。第二，你所使用的任何一件商品一旦购买了以后作为自身的用品的话，你可以去保管，或者保养它，但是房子没办法保管。你怎么样能说我买这个房子心疼它，或者再盖一个房子，或者把它怎么样保护起来，也不可能。所以你买的房子它必须是几十年如一日的为你的家人遮风挡雨，我看到很多房子买的时候是新房子，但是入住的时候就是旧房子了。

    【柯翔】另外，从多样性的角度看，我很赞成秦佑国教授所说的观点，就是说每一个人，特别是中国的地域这么大，从南到北跨度这么大，我从武汉到北京来很不适应，对气侯不适应，对饮食也不适应。所以住房在自己特定的区域，它对住房的要求也是不一样的，同样是中式或者所谓的西式，表现的形式也是不一样的。那么怎么样能够体现你做的房子既适合中国人，而且你要适合中国这个区域里面的人，我觉得这才是最基本的。所以，不能简单地说模仿，或者是抄袭国外的，或者抄袭我们的祖先做的房子。所以我觉得应该是学习国外的好的东西，学习我们祖先的好的东西，而不是抄袭国外的东西，抄袭祖先的东西。其实我们的老祖宗做的很多东西不适合现代人，比方说我们老家，我爷爷做了一个房子，一进去以后一个天井，然后右边一个房子，左边一个房子，那种房子根本不考虑通风和采光，在通风和采光有很多不足的地方。过去都是三代同堂，四代同堂，现在都是三口之家，了不起的就是跟父母住一个房间，所以说现在的别墅有5个或者6个房间就足够了，因为现在的家庭结构就是如此。你根据这样的家庭结构来设计房子。

    【柯翔】我们从2002年拿地，当时天南海北，国内国外考察了几个项目以后，我们做了一个东西，上午有人问我是什么风格？我觉得我不知道是什么风格，如果非要套的话我觉得我没有风格，但是，我觉得好象走到哪都有我们这个房子的身影，所所以我们的推广语就是不不同于99％的房子。当然做这个项目我们用了一些心思，像主持人说的，我们是武汉第一个做节能的别墅类的示范小区，而且申请了17项专利，其中有的创意是国际上的创意，因为建筑需要很多的东西去表达它，不仅仅是平面，包括立面，所以我觉得多样性最终还是要立足于刚才饶及人先生说的，你的多样性要符合顾客的需求，你要满足他的需求，而且这个需求又是合理的，来作为它是否合理的唯一标准。

    【刘坚】下面听一听赵总对设计建设房子的理解。

赵晨明 春光集团总经理

【赵晨明】我作为房地产不应该是一个纯产品的问题，不是一个纯经济的问题，它实际上在中国土地比较紧张，人口比较多的情况下，涉及到很多的政治因素，我想从两个方面讲，一个是从产品的经济性来讲，一个是从政治性来讲。

【赵晨明】从产品的经济性来讲，我觉得我们作为房地产商，我们做一个产品，实际上不管做哪类产品，实际上它有市场，我们只不过是分界线市场细分的一个很小的一方面，这个需求肯定是永远存在的，而且这个需求是随着社会这个市场发展的需求会慢慢扩大的。我们做一个产品，不管是住宅产品，还是别墅产品，我们首先要解决什么问题？我们首先解决的是使用功能的问题，或者是引导消费者的功能。第二个是社会学的角度，因为企业要有社会责任，要解决它的延续问题，我们一直在下工夫解决这方面的问题。实际上你的功能问题的解决来源于什么？我觉得我们来源于一个功能需求，另外一个是来源于我们对材料的认知。

【赵晨明】实际上我们的产品做到今天，大家都觉得房地产的整体攻关形势在往上走，觉得很好走，实际上我们忽略了很多房地产应该从技术的角度的研究，一个是建材节能的使用，另外一种是我们到底需要什么样的功能，我也接触了几个别墅方，也接触了几个盘，我们有的盘是舶来品，你看中央别墅区的很多别墅，当时就是为了港澳和国外的一些驻京办事处的人去设计别墅，所以是西式的别墅，同时它的定价是根据当时的租金水平来定的，所以这类别墅有它的特征。那么亚北是什么特征？北京每一个区域的别墅的功能定位是不一样的，我们在做别墅的过程当中怎么样去研究功能，包括我们现在已经封盘的别墅，客户的需求是什么？所以你要真正地去解决你所面对的客户的需求，而且怎么样引导它有良性的、或者良好的消费习惯，我觉得这是作为开发商最重要的应该研究的东西。

    【赵晨明】另外我从政治角度来讲，这是我个人的观点，就是中国人口很多，可利用的土地很少，这肯定是一个非常敏感的政治问题，如果谁不去研究国家这个房地产政策，谁不去在政策当中怎么样去发展我们的企业，肯定是要摔跟头的。

    【赵晨明】而且现在倡导的90平方米以下，今天说到别墅，我也借这个机会说一说，实际上我们的企业在两三个月以前已经在研究这些产品，在4、5月份已经研究这种产品。首先是有这种效果，怎么样做到90平方米三居室，而且很舒适。简单透露一下，我们有几个角度，实际上以前三居室的120平方米是不是功能有问题？我们在研究个产品的时候，我们的功能从哪来的？是不是真正地研究了中国人的消费习惯？是不是把我们的消费习惯变复杂了？所以增加了功能，增加了功能就要增加面积，现在我们能不能优化我们的消费习惯？同时在功能优化的前提下我们的组合怎么样去组合？因为有功能优化，还有组合优化，是这个房子完全可以做得出来的。

    【赵晨明】我的观点是我们静下心来好好地研究政策，然后怎么样在政策的前提下做好我们的事情，我觉得这这个很重要，这是一个方面。

    【赵晨明】另外，我觉得你想给客户一个很好的东西的时候，我想刚才柯翔总也讲了，如何做好项目？我们的项目实际上在去年已经完工了，现在我们觉得有一些功能不合理的，包括和一些建筑风格不匹配的，我们在调整，在完善。我觉得说我们如何为客户服务有几个方面，一个是如何满足功能需求，如何在细微的地方怎么样去体现我们的细节关怀。前两天我们有一个业内的聚会，我觉得“国六条”出台对我们是一个好的机会，对于我们内部如何提高企业对经营、对管理的深入的研究，提高我们企业自身的竞争力，我觉得是一件好事情。我们以前学《资本论》的时候，一个企业如果能挣到超额利润的时候，企业财有生命力。那么怎么样挣超额利润？一个是唯一性，你的成本比别人低，现在我们就是成本比别人低，提高企业的生产水平，很简单地就是说别人做同样的产品，我比别人的成本低，或者说我跟别人卖一样价格的东西我比别人提供的附加值高，这是我们企业要研究的。我觉得这恰恰是给我们企业的一个机会。以上仅代表个人的观点。