市场分析：

    尽管二手别墅在整个二手房市场中所占的比例很小，但是根据一些权威机构的统计数据证实，二手别墅交易量高于二手房平均交易量接近2倍。这主要是因为：第一，2003年2月18日，国土资源部发布了《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》(即“45号令”)，停止别墅用地供应，这在一定程度上刺激了别墅二手市场。数据显示，北京二手别墅2005年4月份成交价格与上年同期相比上涨约20%；国家七部委遏制投机炒房的有关政策出台后，2005年5月份，二手别墅交易量出现了大幅增长，6月份，二手别墅交易处于平稳增长态势。第二，消费者已从对住房的单一居住考虑，转向更加注重环境、区位、投资价值及服务。二手别墅居住品质远高于城区住宅，而随着城市交通条件的改善，城乡结合地带的别墅区既可享受到远离都市的宁静，也不会牺牲城市生活的便利，既可以作为第二居所休闲度假，也可以作为第一居所使用。这使周边环境优雅、远离都市喧嚣的二手别墅格外抢手。

    投资回报率分析：

    二手别墅的投资回报率一直要比其他二手产品高，这是二手别墅投资的诱惑所在。

    从投资角度分析，别墅是较稳定的投资产品，持有时间越长增值空间越大。由于国家明令限制别墅用地，今后别墅项目的投放量会相应减少，因此别墅的长期价值得到提升。从交易项目分析，投资别墅项目的综合回报率一般在10%左右，出租回报率与市区高档公寓旗鼓相当，而且从全国市场看，别墅项目下跌的情况很少。”但并不是所有的别墅项目都适于投资，适合投资的二手别墅必须具备以下条件：不低于或高于原值销售、社区成熟及具有升值空间。

    热点区域与户型：

    在北京别墅市场上，以温榆河与潮白河为核心的两河地带一直是市场热点，这两个区域经过多年的发展，已经形成了比较成熟的别墅体系，也因为形成时间较早，而成为二手别墅的重点交易区域。

    从中大恒基等中介公司收集的数据显示，二手别墅交易量最集中的区域包括海淀区、朝阳区、顺义区，怀柔区等。

    目前在二手别墅市场流通的多是建于1998年以后、面积在200-300平方米的物业。在已成交的二手别墅中，200平方米以下的“小户型”别墅占58.2%，200-400平方米的占22.5%，400平方米以上的为10%。“小户型”别墅成本相对较低，再装修后可收到不低的租金，资金回笼较快。所以，许多购房者倾向于购买面积较小、总价较低的二手别墅。

    在租赁市场，二手别墅的租户包括短期在北京居住的外籍和港台人士、电视剧组人员及外地驻京办事处，平均租金在5000-6000元/套/月，以经济型别墅为主。

    投资要点：

    二手别墅的市场特殊性在于：第一，市场供应和发展与整个北京房地产市场的变化息息相关，甚至一些政策的出台，将会对其产生最直接的刺激，因此，投资者一定要对政策导向性有自己的判断和把握。区域配套、交通便捷、景观资源等将成为衡量二手别墅的主要指标。第二，二手别墅市场的客户和房源都非常分散，因此，作为投资者来说，最好能将别墅交给专业性的中介公司代理最好。