如今，单价动辄上10万元、总价上亿的住宅已经成了市场的新宠，这些天价楼盘的目标客户被开发商目的明确地定义为高端富有阶层。

    住宅价格一路飙升

    近年来，高档住宅价格连创新高。在上海，早在2004年，上海紫园最贵价码的1.3亿元一栋的别墅价格已经成为历史； 2005年，上海西郊檀宫的一栋别墅曾以1.5亿元折桂中国第一豪宅称号；今年，世茂佘山庄园推出一幢价格2.5亿元的别墅，这一价格再次刷新了中国别墅价格的新高，成为中国最贵的别墅；高档公寓方面，汤臣集团推出的汤臣一品以15万元/平方米的价格刷新了中国公寓类住宅的新高。

    在北京，高档住宅类物业的价格也是一路上扬，别墅方面，国花园将推出一栋北京最贵的别墅，价格为8800万元，高档公寓的价格也是一路飙升，缘溪堂、北京公馆、Naga上院、柏悦居、昆仑公寓等高档公寓的单价也突破了几万元。缘溪堂的均价为2.1万元/平方米（带精装修）、总价最低为600万元/套、最高为2500万元/套，北京公馆的均价为3万元/平方米（毛坯）、总价最低为1000多万元/套、最高为2000多万元/套，Naga上院的均价为3.5万元/平方米，柏悦居的均价为4.5万元/平方米，昆仑公寓的均价最低为6万元/平方米、最高则达到10万元/平方米、总价最低都为5000万元/套……高档公寓的价格真有点牛气冲天的味道。

    天价豪宅何以天价

    目前，大量高档住宅都走高价位路线，高价格必须要有高品质与之相互匹配。据了解，世茂佘山庄园2.5亿元的首席大宅占地40亩，建筑面积4000 平米，是真正的山水楼王。由两个天然形成的岛屿构成，一个面积为35亩，是主生活区；另一个为5亩，以一座汉白玉拱桥连通主岛，如同后花园，名叫"桃花岛"。主岛上的建筑，以传统的法式风格作为设计蓝本，显得典雅而气度非凡。最大的三层建筑为主人独享，而位于网球场处的两层小楼，除了用作客房外，还可兼做运动休闲场所。除此之外，位于整个庄园入口处的两栋洋房，分别是管家、保姆和保安们的住处，其中，"管家楼"可以容纳20人。除了地上停车场，房子还设有地下车库，并且空间足够大，可同时容纳12辆加长版的劳斯莱斯。

    而作为公寓类物业"中国第一贵"的汤臣一品，以15万元/平方米的价格创造了中国公寓的最高天价。汤臣一品由两幢40层和两幢44层的超高楼组成，电梯能否运作，一切靠掌纹。室内采用日本大金（DAKIN）VRVⅡ户式中央空调和美国碧慕（BEAM）中央吸尘系统。保安系统也十分完善：美国Honeywell防盗主机，美国DORCON掌机仪，德国SIEDEL 可视对讲系统，Lonbon紧急对讲系统。厨房家电选用的是世界最高档次的嵌入式厨房电器品牌Gaggenau，Gaggenau强调的是量体裁衣式的独特技术，其电器产品也以节约能源而受到富人们的欢迎。

    阳台是汤臣一品的最大卖点，有君临天下的优越感。汤臣一品坐落于黄浦江270度转角处，属浦东看江最佳的位置。在这个阳台上，你可以将全上海最繁华，最有价值的景色尽收眼底。

    从别墅类的世茂佘山庄园2.5亿元的首席大宅和公寓类物业 "中国第一贵"的汤臣一品的品质看，其天价的数字似乎与其品质有相符的逻辑。

    需求强劲刺激房价上涨

    以北京来讲，根据仲量联行最新的"北京经济透视"显示：由于需求仍保持强劲态势，北京高档住宅市场前景仍然乐观。这份报告的依据是，自去年6月国家出台系列调控政策以来，国内住宅市场热度趋降。然而，北京由于投机性投资并不明显，所受影响不大。据官方统计，2005年北京住宅交易量下降了4.1%，表明购房者的态度发生了一些变化。尽管销量下降，去年高档住宅的售价却依然上扬了9.8%。

    售价上涨的同时，由于去年有超过7500套高档公寓投入市场，高档公寓的整体租金轻微下跌了0.6%。据仲量联行统计， 2006年北京市场将有4000多套高档公寓竣工，2007年入市数量预计也将达3200套。

    同时，未来租金水平将保持平稳态势，从现在到2008年的几年中每年将微增1%。在北京，虽然大多数售出的公寓是购房者用于自己未来居住，但投资者也占据了高档住宅市场购买者的20%至35%。尽管这一比例偏高，但主要群体属于长期投资，所以部分业主并不急于出租其物业。目前，高档公寓空置率达27%，在未来三年内则将徘徊在20-24%之间。尽管租金增长缓慢，但由于需求强劲，加上土地及建筑成本的提升，预计高档住宅售价在未来三年仍将以每年5-10% 的速度攀升。

    由于大批基础设施项目的展开，尤其是一系列地铁、机场轻轨和快速路的修建，北京市场的长期发展前景相当乐观。北京作为全球最具吸引力的经济大国的城市，其城市化进程仍有较大空间，这都是推动住房需求的积极因素。除了城市基础设施改善因素之外，任何幅度的人民币升值也会使市场受益。

    数量比较有限

    据北京高力国际的报告显示：截止到2006年第一季度末，北京市共有高档公寓（销售均价超过RMB12000/平方米以上的公寓）存量17679套。这相对于北京市1400万的人口而言，这一数量是非常有限的。有一种观点认为，由于高档公寓项目太多从而导致了北京住宅市场的失衡。但是，北京的住宅市场目前的结构失衡不是高档住宅太多，而是中低档住宅或者说老百姓负担得起的项目太少。很多住宅项目的价格集中在8000至10000元，超出了普通工薪家庭的承受能力。实际上，真正高档公寓项目的数量还是比较有限的。

    从最近几年的走势显示看，高档公寓的供应呈现上涨的趋势，2004年之前的几年，高档公寓的供应量平均每年只有几百套，2004年入住的高档公寓为4232套，是过去年供应量的4- 5倍，2005年这一数据上升至4805套。同时期，高档公寓市场的吸纳量也呈现出旺盛的态势，由2004年的2800套上升至2005 年的3600套。可见，高档公寓的需求是很健康的。这也是为什么高档公寓的价格持续走高的原因。

    不过，由于供应量的迅速增加，市场上出现了短暂的供过于求的现象，致使空置率出现了略微升高的现象。需要引起大家注意的是，近几年，虽然高档公寓的销售价格逐年上涨，但是其租金却呈现出下滑的势头。2005年，高档公寓的平均租金报价比2004年底下滑了10%，达到了有史以来的最低点19.10美金每月每平方米。2006年第一季度，平均租金略有回升，为19.5美金每平方米每月。

    随着政府对高档公寓用地的控制，未来高档公寓的可持续供应将逐渐减少，2006年预计高档公寓的供应量将在5200套左右，而2007年的供应量将下降到1600套左右。供应的减少届时将无法满足市场需求，从而导致价格继续上涨。而政府在二环内限制土地供应的政策也将使得高档公寓的价格持续攀高。